In Mehrfamilienhäusern müssen die Heizkosten grundsätzlich gemäß der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Insbesondere vermietende Eigentümer:innen müssen darauf achten, dass die Heizkostenabrechnung für ihre Mieter:innen korrekt ist – andernfalls können diese ihren Anteil an den Heizkosten kürzen. Darauf weist der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) hin.
Die Heizkostenverordnung gilt für Gebäude mit einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage, bei denen die Kosten auf mehrere Nutzer:innen verteilt werden (auch für Fernwärme). Sie gilt weder für Einfamilienhäuser noch für Zweifamilienhäuser, in denen eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird; sie gilt auch nicht für Gebäude mit Etagenheizungen . Weitere Ausnahmen sind in §11 der Heizkostenverordnung aufgeführt.
Zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass zwischen 50 und 70 Prozent der anfallenden Gesamtheizkosten anhand des gemessenen Verbrauchs umgelegt werden müssen, während die restlichen Kosten nach der Größe der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum zu verteilen sind.
Etwas anderes gilt für Gebäude, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind: Dann müssen mindestens 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden (§ 7 Absatz 1 Satz 2 HeizKostVO).
Der korrekte Verteilungsschlüssel in der WEG – notfalls per Beschluss herbeiführen
Wohnungseigentümer:innen erhalten ihre Heizkostenabrechnung im Rahmen der Jahresabrechnung von ihrer Verwaltung. Kommt ein falscher Verteilungsschlüssel zur Anwendung, der nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung entspricht, sollten Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) diesen anpassen, indem sie einen Beschluss fassen. Hierfür reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung.
„Kommt keine Mehrheit zustande, können Wohnungseigentümer die Einhaltung der Heizkostenverordnung gerichtlich durchsetzen und so den korrekten Verteilungsschlüssel erzwingen. Denn nur eine Heizkostenabrechnung, die den Vorgaben der Heizkostenverordnung entspricht, erfüllt die Anforderungen ordnungsgemäßer Verwaltung“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE).
Für vermietende Eigentümer:innen kann falsche oder verspätete Abrechnung teuer werden
Die Heizkostenabrechnung ist Teil der jährlichen Betriebskostenabrechnung, die Vermieter:innen verpflichtend erstellen müssen. Sie muss den Mieter:innen spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen – für das Kalenderjahr 2024 also bis spätestens zum 31.12.2025 (BGB). Wird diese Frist versäumt, verlieren Vermieter:innen ihre Ansprüche auf mögliche Nachforderungen. Umgekehrt behalten Mieter:innen auch dann ihren Anspruch auf eine Erstattung, wenn sie die Abrechnung verspätet erhalten haben. Zudem haben Mieter:innen das Recht, Einsicht in die dazugehörigen Rechnungen und Belege zu nehmen und können innerhalb von 12 Monaten Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einlegen.
Vermieter:innen dürfen nur solche Kosten, die direkt mit dem Heizungsbetrieb oder der Wärmeerzeugung zusammenhängen, auf ihre Mieter:innen umlegen, zum Beispiel Wartungs- und Betriebskosten. Reparaturkosten dürfen hingegen nicht umgelegt werden.
Für die korrekte Abrechnung der Heizkosten sind insbesondere folgende Punkte zu beachten:
1. Kürzungsrecht der Mieter:in bei falschem Verteilungsschlüssel
Besonders problematisch können Verteilungsschlüssel sein, die nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung entsprechen. Wird bei der Abrechnung der Heizkosten entgegen der gesetzlichen Vorschriften kein Verbrauch berücksichtigt, können Mieter:innen nach § 12 Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht geltend machen und ihren Anteil an den Heizkosten um 15 Prozent kürzen. Das gilt auch, wenn zwar nach Verbrauch abgerechnet wird, aber der Verteilungsschlüssel nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung entspricht. In diesen Fällen ist die Rechtsfolge allerdings komplexer; hierzu gibt es mehrere Gerichtsentscheidungen mit unterschiedlichen Ergebnissen.
„Da vermietende Eigentümer kein Kürzungsrecht gegenüber ihrer WEG haben, sollten sie bei einem fehlerhaften Verteilungsschlüssel dringend darauf hinwirken, dass die WEG einen entsprechenden Beschluss zur Anpassung fasst“, so Dr. von Möller.
2. Angabe der CO2-Kosten
Die Heizkostenabrechnung muss auch Informationen zur CO2-Abgabe enthalten. Seit dem 01.01.2023 müssen vermietende Eigentümer:innen einen Teil der CO2-Abgabe, die durch die Beheizung anfällt , bezahlen – abhängig von den jährlichen CO2-Emissionen des jeweiligen Wohngebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche. In der Abrechnung müssen deshalb sowohl die Einstufung des Gebäudes, die Berechnungsgrundlage als auch der Anteil, der auf die Mieter:in entfällt, angegeben werden. Ist dies nicht der Fall, haben Mieter:innen ein Kürzungsrecht in Höhe von 3 Prozent.
3. Monatliche Verbrauchsinformation
Eigentümer:innen von Gebäuden, in denen bereits fernablesbare Messgeräte installiert sind, müssen den Mieter:innen monatliche Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen mitteilen (§ 6 a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenVO). Kommen sie dieser Informationspflicht nicht oder nicht ausreichend nach, können Mieter:innen ihren Abrechnungsanteil um 3 Prozent kürzen.
4. Fernablesbare Heizkostenverteiler sind Pflicht
Seit dem 01.12.2021 müssen nach § 5 Absatz 2 und 3 HeizkostenVO alle neu eingebauten Heizkostenverteiler fernablesbar sein. Die Pflicht besteht nicht, wenn nur ein einzelnes Gerät ausgetauscht wird, das Teil eines Gesamtsystems ist, das zu dem Zeitpunkt aus nicht fernablesbaren Zählern besteht. Vorhandene Messgeräte zur Verbrauchserfassung, die nicht fernauslesbar sind, müssen bis Ende 2026 nachgerüstet bzw. ausgetauscht werden.
Haben Gebäudeeigentümer:innen entgegen dieser gesetzlichen Regelung keine Ausstattung zur fernablesbaren Verbrauchserfassung installiert, können Mieter:innen ihren Abrechnungsanteil um 3 Prozent kürzen.
Die genannten Kürzungen können aufaddiert werden.
Über Wohnen im Eigentum
Wohnen im Eigentum (WiE) ist ein bundesweiter Verbraucherschutzverband mit über 16.000 Mitgliedern und Sitz in Bonn. Der Verband tritt für die Interessen und Rechte von privaten Immobilieneigentümer:innen, insbesondere von Wohnungseigentümer:innen und Wohnungseigentümergemeinschaften ein. WiE fordert mehr Verbraucherschutz und Markttransparenz in der Bau- und Immobilienbranche. Seine Mitglieder unterstützt WiE mit kostenfreien Rechts-, Energie- und Bauberatungen sowie mit umfangreichen Informationsveranstaltungen, Ratgebern und Arbeitsmaterialien. WiE ist parteipolitisch neutral, unabhängig und Mitglied im Verbraucherzentrale Bundesverband. Weitere Informationen finden Sie auf der Webseite des Vereins unter www.wohnen-im-eigentum.de.