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10.01.2019. Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) können, müssen aber nicht den einheitlichen Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für alle Wohnungen beschließen. Übernimmt die WEG den Einbau und die Wartung, dann müssen die Miteigentümer, die bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben, trotzdem ein neues Gerät inklusive Wartung bezahlen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 7.12.18, AZ V ZR 273/17).

Damit hat der BGH zwei vorinstanzliche Urteile (Landgericht Düsseldorf (20.9.2017, 25S 32/17; Amtsgericht Mettmann (14.2.2017, 26C 3/16) bestätigt.

Geklagt hatten Mitglieder einer 32 Wohnungen umfassenden Eigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen.

Diese beschloss 2015 mit Blick auf die Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern (Bauordnung NRW §49, Abs. 7) die Installation sowie Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma.  Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung sowie Kontrolle über das Hausgeld nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Dagegen wehrten sich die Wohnungseigentümer/innen, die ihre Wohnungen bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten. Sie wollten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden.

Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, heißt es in dem Urteil des obersten Gerichts. Dadurch, dass Einbau und Wartung „in eine Hand“ gelegt werden, sei ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Es könne so sichergestellt werden, dass die Geräte den einschlägigen DIN-Normen entsprächen. Zudem minimiere solch eine Regelung Risiken und führe zu mehr Übersichtlichkeit für den Verwalter. 

Grundsätzlich gilt: Beim Einbau von Rauchwarnmeldern gibt es Besonderheiten zu beachten, die in der jeweiligen Landesbauordnung festgelegt sind.

Wenn es in dieser eine Pflicht der Eigentümer zur Erstinstallation gibt, können Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), so die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 08.02.2013 - V ZR 238/11), den Einbau von Rauchwarnmeldern freiwillig an sich ziehen, also vergemeinschaften, und auch die Wartung der Geräte per Beschluss an sich ziehen.

Allerdings haben Wohnungseigentümer auch die Möglichkeit, sich selbst sowohl um die Installation als auch um die Wartung (als selbstnutzender Wohnungseigentümer) zu kümmern, informiert der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum.

Darüber hinaus gibt es auch die Möglichkeit, die WEG über die Installation die WEG beschließen zu lassen, die Wartung der Rauchwarnmelder jedoch bei dem unmittelbaren Besitzer (Mieter oder selbstnutzender Wohnungseigentümer) zu belassen.

Aufgepasst: Eine Pflicht zur Beschlussfassung über die Installation durch die WEG gibt es laut Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 08.02.2013 - V ZR 238/11) in Baden-Württemberg. Diese gilt auch in einigen anderen Bundesländern, wenn die betreffende WEG nur Wohnungseigentum (kein Teileigentum) hat.

Eine Übersicht der unterschiedlichen Beschlusskompetenzen auf Grundlage der einzelnen Landesbauordnungen hat Wohnen im Eigentum in dem Infoblatt „Rauchwarnmelder – Verhältnismäßigkeit von Einsatz und Nutzen oder ein Geschäft mit dem Bedürfnis nach Sicherheit?“ zusammengestellt. Wohnungseigentümer finden darin unter anderem Antworten auf folgende Fragen:

  • Muss die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über die Installation von Rauchwarnmeldern beschließen oder kann sie die Verantwortung bei den Wohnungseigentümern belassen?
     
  • ​Muss die WEG über die Wartung (Betriebsbereitschaft) von Rauchwarnmeldern beschließen?
     
  • ​Besteht die Gefahr, dass Versicherungen ihre Leistungen kürzen, wenn die WEG nicht die Wartung übernommen hat und im Brandfall Rauchwarnmelder nicht funktionieren?
     
  • Gehört die Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer WEG?
     
  • Was gilt es bei der Beauftragung einer Fremdfirma durch die WEG zu beachten?

Mitglieder von Wohnen im Eigentum können das Infoblatt als pdf online kostenlos herunterladen, wenn sie sich im Mitgliederbereich auf der Website angemeldet haben. Interessierte haben die Möglichkeit, das Infoblatt kostenpflichtig zu bestellen