08.02.2019. Gegen bestimmte Schäden am Sonder- und Gemeinschaftseigentum können und müssen sich Wohnungseigentümer und WEGs versichern. Was dabei zu beachten ist und welche Versicherungen Pflicht sind, erläutert Thomas Brandt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, im Interview mit Wohnen im Eigentum.
WiE: „Welche Versicherungen muss die Wohnungseigentümergemeinschaft abschließen?“
Thomas Brandt: „Eine Versicherung des Gebäudes gegen Feuer muss die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) abschließen. In der Regel wird allerdings eine Wohngebäudeversicherung gewählt, die darüber hinaus auch Sturm-, Hagel- und Leitungswasserschäden abdeckt. Pflicht ist außerdem die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Sie sichert Sach- und Personenschäden ab, die Dritten entstehen und die vom Gebäude oder Grundstück, also vom Gemeinschaftseigentum, ausgehen. Beispiel: Das Tor einer Tiefgarage beschädigt ein Auto eines Besuchers oder eines Lieferanten beim Hereinfahren, weil die Lichtschranke kaputt ist. Grundsätzlich sind auch Schäden von Miteigentümern und Mietern abgesichert. Diese Versicherungsgruppe wird allerdings oft mithilfe einer Klausel im Versicherungsvertrag ausgeschlossen – hier sollte man aufpassen.
Ein großes Thema in WEGs sind immer wieder Schäden, die durch einen Rückstau auftreten, weil Wasser über die Kanalisation nicht mehr abfließen kann und über die Abwasserrohre zurück ins Haus drückt. Betroffen sind dann meist Kellerräume, aber auch Wohnungen in den unteren Etagen. Diese Schäden werden von der Elementarschadenversicherung abgedeckt. Es macht durchaus Sinn, sich als WEG darüber Gedanken zu machen, ob diese zusätzlich gewünscht wird. Falls das der Fall ist, können die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss die Verwaltung beauftragen, eine Versicherung gegen Elementarschäden abzuschließen.“
WiE: „Welche Schadensfälle, die Versicherungen abdecken, treten denn Ihrer Erfahrung nach am häufigsten auf?“
Thomas Brandt: „Der Klassiker ist ein defektes Frischwasser- oder Heizungsrohr, also ein Schaden am Gemeinschaftseigentum. Gleichzeitig entstehen einem oder mehreren Wohnungseigentümern Folgeschäden am Sondereigentum, zum Beispiel quillt das Parkett in einer Wohnung auf und muss ausgetauscht werden. Dann kann es sein, dass hierfür die Wohngebäudeversicherung der WEG, wenn eine abgeschlossen wurde, aufkommt. Nicht immer von der Gebäudeversicherung abgedeckt sind Schäden, die durch defekte Regenfallrohre am Dach entstehen. Hier lohnt ein genauer Blick in die Versicherungsunterlagen. Jeder Eigentümer hat das Recht, bei der Verwaltung jederzeit Einblick in die Unterlagen zu nehmen. Dann weiß er, welche Schäden versichert sind und welche nicht.“
WiE: „Und welche Versicherungen sollte der einzelne Wohnungseigentümer haben?“
Thomas Brandt: „Jeder sollte natürlich eine private Haftpflichtversicherung abschließen. Die greift zum Beispiel, wenn ich Wasser auf der Treppe verschütte, das nicht aufwische und jemand deshalb stürzt. Darüber hinaus empfehle ich für Wohnungseigentümer und auch für Mieter eine Hausratversicherung. Diese versichert die mobilen Güter, also Möbel, Gebrauchs- und Wertgegenstände – gegen Beschädigung, Zerstörung und Diebstahl. Inbegriffen sollten auch solche Fälle sein: Die Waschmaschine oder Badewanne läuft aus. Für den Schaden am eigenen Mobiliar würde die Hausratversicherung des Eigentümers oder Mieters aufkommen, für den Schaden am Gemeinschaftseigentum (durchnässter Estrich und Fußboden bzw. Zimmerdecke darunter) sowie am Mobiliar in der Wohnung darunter wäre meine Haftpflichtversicherung zuständig. Das kann ohne passende Versicherung sehr teuer werden!“
WiE: „Was sollten Wohnungseigentümer tun, wenn sie einen Schaden feststellen?“
Thomas Brandt: „Stellen Sie einen Schaden am Gemeinschaftseigentum fest, zum Beispiel ein undichtes Fenster, sollten Sie diesen dokumentieren und unverzüglich die Verwaltung darüber informieren. Dies gilt auch, wenn Sie sich nicht sicher sind, ob es sich um Gemeinschafts- oder Sondereigentum handelt. Andernfalls machen Sie sich schadensersatzpflichtig für Folgeschäden, die durch die Verzögerung entstehen können. Auch wenn es sich um einen von Gemeinschaftseigentum ausgehenden Schaden an Ihrem Sondereigentum handelt gilt: diesen auf dem schnellsten Weg der Verwaltung melden. Dann kann geprüft werden, ob die Gebäudeversicherung der WEG diesen Schaden übernimmt. Zugleich sollten Sie selbst mit Ihrer Hausratversicherung klären, ob diese einspringt.“
WiE: „Welchen wichtigen Tipp haben Sie noch für Wohnungseigentümern?
Thomas Brandt: „Prüfen Sie, ob Sie als Person ausreichenden Versicherungsschutz haben, ob Sie also eine private Haftpflichtversicherung und eine Hausratversicherung besitzen. Was Ihre WEG angeht: Stellen Sie in der Eigentümerversammlung einen Antrag, dass die Verwaltung jedem Eigentümer eine Ausfertigung der Versicherungspolicen der WEG zukommen lässt. Dann können Sie nachlesen, welche Schäden die jeweiligen Policen abdecken. Zudem haben Sie dann die nötigen Informationen, um eine Versicherung selbst zu kontaktieren, wenn die Verwaltung Ihre Schadensmeldung aus welchen Gründen auch immer nicht schnell und sorgfältig genug bearbeitet.“
WiE: „Welche Schäden sind denn nicht versicherbar?“
Thomas Brandt: „Schäden, die durch normalen Verschleiß entstehen, sind nicht versicherbar. Beispiel: Die Dichtungen der Balkontür sind abgenutzt und es dringt Wasser ein, das den Parkettboden des Wohnungseigentümers kaputt macht. Die Balkontür ist Gemeinschaftseigentum, doch die Gebäudeversicherung zahlt für den Verschleißschaden nicht. Auch eine Hausratversicherung des Wohnungseigentümers springt hierfür nicht ein. Was aber sein kann ist, dass der Wohnungseigentümer seinen Schaden von Miteigentümern ersetzt bekommt – dann nämlich, wenn diese einen Beschluss über die Instandhaltung oder Reparatur der Balkontür verhindert oder verzögert haben. Die Eigentümer, die bei der Beschlussfassung dagegen gestimmt, sich enthalten oder gar nicht an der betreffenden Eigentümerversammlung teilgenommen haben, müssen dann für den Schaden am Parkett haften. Wenn der Beschluss über die Instandhaltung oder Reparatur ergangen ist, die Verwaltung ihn aber einfach nicht ausgeführt hat, haftet diese.“
WiE: „Vielen Dank für das Interview, Herr Brandt! Mehr Details dazu, wer für Schäden am Sondereigentum haftet, lesen WiE-Mitglieder übrigens im Infoblatt „Schäden am Sondereigentum: Wer dafür bezahlt und wann Sie darauf sitzen bleiben“ (erst einloggen, dann herunterladen).