Jörn Baltruweit, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, ist für Wohnen im Eigentum als Berater tätig. Im Gespräch mit WiE erläutert er, warum er gerne Wohnungseigentümer:innen berät und was sich für Wohnungseigentümer:innen in Deutschland aus seiner Sicht ändern muss.
WiE: Was motiviert Sie, für WiE Wohnungseigentümer:innen zu beraten?
Jörn Baltruweit: „Die acht Beratungstermine, die ich nunmehr seit acht Jahren regelmäßig jede Woche durchführe, verschaffen mir einen sehr guten Überblick darüber, was ‚draußen in der Welt‘ los ist und wo den Wohnungseigentümer:innen ‚der Schuh drückt‘. Dieser Umfang an Beratungen lässt sich sonst im Rahmen der normalen, fallbezogenen Anwaltstätigkeit gar nicht bewältigen und die Fülle an Informationen, die man selbst dadurch gewinnt, ist enorm. Zudem stellt das ‚Speed-Dating‘ der Beratungen eine gewisse Herausforderung dar, in kürzester Zeit sich nicht nur komplexe Sachverhalte anzuhören, sondern diese auch richtig zu erfassen und sodann eine brauchbare und rechtlich zutreffende Lösung vorzuschlagen.“
WiE: Was war Ihr außergewöhnlichster Fall?
Jörn Baltruweit: „Vielleicht nicht unbedingt außergewöhnlich, aber recht amüsant war ein Fall, bei dem ich fünf Betriebskostenabrechnungen für einen mittelgroßen Vermieter mit etwa 40 Wohneinheiten gegenüber den Mietern verteidigen musste. Die Abrechnungen hatten ein Problem bei den Heizkosten. Aus den Einzelrechnungen der Öllieferungen ergab sich, dass innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums eine exorbitant große Menge Heizöl beschafft worden war – quasi mehr als in den Heizöltank hineinpasst. Es war somit offensichtlich, dass ein Fehler vorliegen musste. Denkbar war unter anderem ein Loch im Öltank oder ein Defekt an der Heizung – die naheliegende Auflösung bestand meiner Vermutung nach aber darin, dass der Mietverwalter wohl eine Ölrechnung auf das falsche Haus gebucht hatte. Kurios war nun, dass ich von den fünf Gerichtsverfahren, die alle beim selben Gericht anhängig waren und denen ja nahezu der selbe Sachverhalt zugrunde lag, trotz der nur mageren Erfolgsaussichten nur eines verloren habe, drei durch Vergleich erledigen konnte und eines sogar auf wundersame Weise gewonnen habe.“
WiE: Was sollte sich dringend für WohnungseigentümerInnen in Deutschland ändern?
Jörn Baltruweit: „Wer mich kennt, der weiß, dass ich kein Freund der Wohnungseigentumsgesetz-Reform bin. Schon die erste im Jahre 2007 in Kraft getretene Reform war gewissermaßen ein Desaster. Zur Begründung der damals gesetzlich kodifizierten Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde angeführt, den Wohnungseigentümer:innen solle dadurch die Teilnahme am Rechtsverkehr erleichtert werden. Davon sind wir heute, nach dem ‚Zünden der zweiten Stufe‘ durch die WEGesetz-Reform 2020 weit entfernt. Die einzelnen Wohnungseigentümer:innen sind nunmehr zugunsten des Verbandes GdWE weitestgehend entrechtet. Diese Uhr wird man aber nicht zurückdrehen können. Zukünftig vermieden werden sollte es aber, die Rechte der Eigentümer:innen weiter zugunsten des Verbandes bzw. der Verwalter:in einzuschränken. Problematisch nenne ich hierbei insbesondere die Bestrebungen, Online-Versammlungen als vollständigen Ersatz der Präsenzversammlungen zu etablieren. So sinnvoll eine ergänzende Zulässigkeit einer Online-Teilnahme sein mag, eine Wohnungseigentümergemeinschaft lebt auch von dem Austausch und den Erörterungen der Mitglieder untereinander. Und das bekommt man in einer reinen Online-Versammlung kaum hin. Ein weiteres, dringliches Problemfeld scheint mir, eine gangbare Lösung für verwalterlose Gemeinschaften zu finden. Aus meinen Beratungen weiß ich, dass immer mehr Wohnungseigentümergemeinschaften – auch größere – Probleme haben, eine übernahmebereite Verwalter:in zu finden.“
Rechtsanwalt Jörn Baltruweit wurde im Jahr 1997 in Hamburg zur Anwaltschaft zugelassen und führt die Fachanwaltsbezeichnungen „Fachanwalt für Steuerrecht“ und „Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“. Zunächst war er als Einzelanwalt in verschiedenen Bürogemeinschaften im Hamburger Raum tätig, in der Zeit von 2008 bis 2021 dann Partner in der Hamburger Sozietät „Helmke Rechtsanwälte Steuerberater Patentanwalt“. Seit 2022 ist Jörn Baltruweit als Einzelanwalt in einer Kanzlei in Hamburg-Hohenfelde im 11. Stock des Alstertower tätig und befasst sich nahezu ausschließlich mit Immobilienrecht, hierbei besonders mit dem Schwerpunkt Wohnungseigentumsrecht.
Seinen Mitgliedern bietet WiE kostenfreie telefonische Rechtsberatungen von Rechtsanwälten an. Außerdem stehen ein Architekt und ein Energieberater für Bauthemen und Fragen zur energetischen Optimierung kostenfrei zur Verfügung.
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