Die Verteilung von Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sorgt in Wohnungseigentümergemeinschaften immer wieder für Diskussionen. Der gesetzlich geltende Kostenverteilungsschlüssel kann mit Mehrheitsbeschluss geändert werden. Allerdings gibt es hierbei Grenzen durch die Rechtsprechung. Der BGH hat nun klargestellt, dass die Kostenverteilung nach dem Objektprinzip bei unterschiedlichen Wohnungsgrößen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, wenn sie kleinere Einheiten benachteiligt.
Grundsätzlich werden in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) die Kosten für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nach den sogenannten Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt. Diese werden bereits bei der Aufteilung der Immobilie in der Teilungserklärung festgelegt. Die aufteilenden Eigentümer:innen, oft sind dies die Bauträger, orientieren sich bei der Aufteilung der Miteigentumsanteile in der Regel an der Größe der Wohnung. Weitere Faktoren wie Lage, Etage oder Nutzungswert können zusätzlich berücksichtigt werden. Dadurch kann eine kleinere Wohnung mit höheren Miteigentumsanteilen verbunden sein als eine größere, wenn der wirtschaftliche Wert trotz der geringen Größe höher ist.
In vielen Anlagen gelten allerdings abweichende Regelungen. So können Kosten auch nach Wohnung, sog. Objektprinzip, nach Wohnfläche, nach Bewohnerzahl oder nach tatsächlichem Verbrauch verteilt werden. Welche Regelung tatsächlich gilt, ergibt sich nicht nur aus der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung, sondern auch aus späteren Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.
Die Eigentümergemeinschaft kann den Kostenverteilungsschlüssel auch nur für einzelne Kostenpositionen oder Kostenarten, beispielsweise für den Erhalt bzw. Austausch der Fenster, ändern.
Grenzen bei Änderung der Kostenverteilung: keine unangemessene Benachteiligung
Die bisherige Rechtsprechung räumt den Eigentümer:innen dabei einen weiten Gestaltungsspielraum ein. Der BGH hat dies mit Urteil vom 24.04.2026 (V ZR 50/25) noch einmal bestätigt: Es dürften „nicht zu strenge Anforderungen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels“ gestellt werden, „da sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast einzelner Wohnungseigentümer auswirkt“.
Gleichzeitig setzt der BGH klare Grenzen: Die Änderung muss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und einzelne Eigentümer:innen dürfen nicht unangemessen benachteiligt werden.
Im Streitfall sind die Gerichte daher angehalten, die Änderung umfassend zu prüfen. Das heißt konkret: Die Gerichte dürfen nicht nur prüfen, ob die Entscheidung willkürlich ist, sondern auch, ob sie insgesamt sachgerecht ist. Dabei können auch Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden.
Angemessener Verteilungsschlüssel bei unterschiedlich großen Wohnungen
Kritisch kann zum Beispiel ein Wechsel auf das sogenannte Objektprinzip sein, bei dem jede Wohnung denselben Kostenanteil trägt, wenn sich die Wohnungsgrößen innerhalb der Anlage stark unterscheiden. Gerade bei größeren Erhaltungsmaßnahmen wie Dach-, Fassaden- oder Heizungssanierungen erscheint eine Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen häufig fairer. Welche Kostenverschiebung noch akzeptabel und zulässig ist, sieht die Rechtsprechung unterschiedlich, eine feste Grenze gibt es bislang nicht. Der BGH argumentiert, dass derjenige, dem das Gebäude „mehr gehört“, auch mehr bezahlen muss. Selbst geringfügige Kostenmehrbelastungen von um die fünf Prozent für die kleineren Einheiten müssten nicht hingenommen werden.
„Wir empfehlen Eigentümern, Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels vor der Beschlussfassung sorgfältig zu prüfen und deren finanzielle Auswirkungen durch die Verwaltung konkret berechnen zu lassen, um das Anfechtungsrisiko zu minimieren“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbandes Wohnen im Eigentum. „Besonders aufmerksam sollten Eigentümer werden, wenn kleinere Wohnungen deutlich stärker belastet werden oder kein nachvollziehbarer Zusammenhang zwischen Kosten und tatsächlicher Nutzung besteht“, rät von Möller.
Über WiE
Wohnen im Eigentum (WiE) ist ein bundesweiter Verbraucherschutzverband mit über 16.000 Mitgliedern und Sitz in Bonn. Der Verband tritt für die Interessen und Rechte von privaten Immobilieneigentümer:innen, insbesondere von Wohnungseigentümer:innen und Wohnungseigentümergemeinschaften ein. WiE fordert mehr Verbraucherschutz und Markttransparenz in der Bau- und Immobilienbranche. Seine Mitglieder unterstützt WiE mit kostenfreien Rechts-, Energie- und Bauberatungen sowie mit umfangreichen Informationsveranstaltungen, Ratgebern und Arbeitsmaterialien. WiE ist parteipolitisch neutral, unabhängig und Mitglied im Verbraucherzentrale Bundesverband. Weitere Informationen finden Sie auf der Webseite des Verbands unter www.wohnen-im-eigentum.de.