Beauftragen Sie als Eigentümer*in nicht eigenmächtig einen Gutachter

07.01.2022. Kommt es in Ihrem Sondereigentum zu Schimmelbildung und halten Sie Mängel am Gemeinschaftseigentum – also zum Beispiel eine fehlende oder schadhafte Dämmung – für ursächlich dafür, sollten Sie dies zunächst der Verwalter*in anzeigen. Sie muss Ihrem Hinweis auf mögliche Mängel am Gemeinschaftseigentum nachgehen.

Ist es auch nur möglich, dass die Ursache für den Schimmel im Gemeinschaftseigentum liegt, muss sie die WEG darüber informieren und eine (evtl. auch eine außerordentliche) Eigentümerversammlung einberufen, damit die Eigentümer*innen über das weitere Vorgehen beschließen, da es sich im Regelfall nicht um eine Maßnahme handeln dürfte, die die Verwalter*in ohne Beschluss durchführen darf (das kann aber im Einzelfall anders sein – das hängt davon ab, welche Befugnisse die Gemeinschaft ihrer Verwalter*in gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEGesetz eingeräumt oder wie eilig die Feststellungen sind).

Den Regeln ordnungsgemäßer Verwaltung würde es entsprechen, wenn die WEG dann eine Gutachter*in beauftragt, die die Ursache für den Schimmel klärt – und auch, wie er zu beseitigen ist. Die Kosten für das Gutachten hat dann die WEG als Auftraggeberin zu bezahlen. Nur, wenn die Gutachter*in zu dem eindeutigen Ergebnis kommt, dass die Schadensursache allein in Ihrem Sondereigentum liegt oder Sie den Schaden (z.B. durch fehlerhaftes Heizen und Lüften) selber verursacht haben, müssen Sie Ihrer WEG die Gutachterkosten ersetzen – und auch das nur, wenn Ihnen zusätzlich schuldhaftes Handeln, also zumindest Fahrlässigkeit, nachgewiesen werden kann.

Wenn Sie selber eigenmächtig ein Gutachten in Auftrag geben, beachten Sie, dass Sie als Auftraggeber*in dann auch selber den Experten oder die Expertin bezahlen müssen. Die Kosten dafür können Sie – jedenfalls vom Grundsatz her – erst einmal nicht von Ihrer WEG erstattet bekommen. Nur wenn Sie sich an eine*n öffentlich bestellte*n und vereidigte*n Sachverständige*n für Feuchteschäden und Schimmelpilzschäden gewandt haben und diese zu dem Ergebnis kommt, dass tatsächlich Mängel am Gemeinschaftseigentum ursächlich für den Schimmel in Ihrer Wohnung sind, könnten Sie mit diesem Verlangen ausnahmsweise trotzdem nach den Rechtsgrundsätzen einer "Geschäftsführung ohne Auftrag" erfolgreich sein.

Hat eine Gutachter*in den nötigen Sanierungsumfang geklärt, muss die WEG über die Instandsetzungsmaßnahmen beschließen und die Verwalter*in beauftragen, mehrere Vergleichsangebote dafür einzuholen. Für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum muss dann – soweit Regressansprüche nicht in Betracht kommen – die WEG aufkommen.

Handelt die Gemeinschaft nicht, obwohl das erforderlich ist, macht sie sich Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig. Konkret bedeutet das: Einen Folgeschaden an Ihrem Sondereigentum (zum Beispiel neue Tapeten oder Bodenbeläge in Ihrer Wohnung, weil die alten verschimmelt waren) muss die WEG nur dann bezahlen, wenn ihr ein schuldhaftes Verhalten vorgeworfen werden kann. Wenn die WEG aber sofort nach Ihrer Meldung eines Schimmelbefalls alle nötigen Maßnahmen ergreift, eine Gutachter*in beauftragt und deren Empfehlungen zügig umsetzt, so muss die WEG nur für die Beseitigung der Schäden am Gemeinschaftseigentum aufkommen, für die Schäden in Ihrem Sondereigentum zahlen allein Sie. Wenn Ihre WEG aber zum Beispiel trotz Ihrer Meldung keine Gutachter*in beauftragt oder deren Ratschläge nicht umsetzt und erst durch solche schuldhaften Verzögerungen Schäden in Ihrem Sondereigentum entstehen, dann muss die WEG Ihnen diese Schäden ersetzen.

Beruht die Untätigkeit der Gemeinschaft auf einer schleppenden Bearbeitung durch die Verwalter*in, kann allerdings die Gemeinschaft ihrerseits in dieser Höhe Schadensersatz von der Verwalter*in fordern. Ob Sie unmittelbar einen Schadensersatzanspruch (einen sog. Direktanspruch) gegen die Verwalter*in haben, wird seit der WEG-Reform unterschiedlich beurteilt. Eine höchstrichterliche Entscheidung, ob es diese Ansprüche auch nach der WEG-Reform noch gibt, existiert bisher nicht.