Beschlüsse

Sanierungen gehen längeren Entscheidungsprozesse voraus

 

Über alle baulichen und haustechnischen Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, entscheiden die Wohnungseigentümer gemeinsam. Die Entscheidungen werden in der Regel in der Eigentümerversammlung getroffen  und in Beschlüssen festgehalten. Nur in Ausnahmefällen ist ein Umlaufbeschluss sinnvoll. Viele energetische Sanierungen sind aufwendig – und müssen intensiv vorbereitet werden. Es sollte mit einer Analyse des IST-Zustandes und einer Bedarfsanalyse beginnen.

 

Sanierungen unterliegen längeren Entscheidungsprozessen, mit einem Beschluss ist es deshalb nicht getan. In der Regel müssen – über einen längeren Zeitraum - mehrere Beschlüsse getroffen werden. So muss erst geklärt werden, ob ein Maßnahme durchgeführt und ein Gutachten in Auftrag gegeben werden muss. Im nächsten Schritt müssen die Ergebnisse der vorbereitenden Maßnahmen ausgewertet und dann über das weitere Vorgehen beschlossen werden. Dies sind konkrete Aufträge an die Verwaltung, z.B. das Sanierungskonzept zu ändern oder zu konkretisieren, eine Wirtschaftlichkeitsanalyse durchzuführen und Angebote von Baufirmen einzuholen. Frühestens in der dritten Eigentümerversammlung kann dann über die Maßnahmen, ihre Kosten, die Art der Durchführung und die Finanzierung beschlossen werden. Ergänzt um einen Beschluss, welche Verträge die Verwaltung  abschließen soll – für die Durchführung der Maßnahmen, die Bauüberwachung und die Abnahme. Es sind also eine Vielzahl von Beschlüssen zu fassen in mindestens drei Eigentümerversammlungen je nach Umfang der Sanierung und dem Diskussionsbedarf der Eigentümer.

 

Folgende Entscheidungen sind in Form von Beschlüssen in mehreren Eigentümerversammlungen zu fassen:

  • In einem Vorbereitungsbeschluss sind die erforderlichen vorbereitenden Maßnahmen (Gutachten, Beratung durch Fachleute, Fördermittelrecherche) festzulegen sowie die damit verbundenen Kosten zu beschließen. 
  • Beschlüsse über das konkrete Sanierungsvorgehen (z. B. nur Fensteraustausch oder auch Fassadendämmung). Nach Vorlage der Gutachten und eines Sanierungskonzeptes wird jetzt beschlossen, was wie durchgeführt werden soll mit entsprechenden Aufträgen an die Verwaltung, Kostenvoranschläge einzuholen und Finanzierungsvarianten zu ermitteln. Gegebenenfalls sind Alternativmaßnahmen mit entsprechender Kostenkalkulation vorzuschlagen
  • Durchführungsbeschlüsse nach Auswertung der Kostenvoranschläge
  • Beschluss über die Verteilung der Kosten und über die
  • Beschluss über die Art der Finanzierung
  • Beschluss über die Ausführung, also die Vertragsgestaltungen, die Bauüberwachung und die Abnahme.

 

In allen Phasen sind die Eigentümer über den Stand der Vorbereitungen und Planungen schriftlich zu informieren, Unterlagen können von Ihnen jederzeit eingesehen werden.

 

Beschlussfassung

Alle wichtigen Entscheidungen werden von den Eigentümern in der Regel in der Eigentümerversammlung getroffen (§ 23 Abs. 1 WEGesetz). Das WEGesetz regelt Einzelheiten zu Einladung, Ablauf der Versammlung und der Beschlussfassung (§§ 23 bis 25).

Nur wenn alle Regeln eingehalten werden, ist die Entscheidung der Wohnungseigentümer formell ordnungsgemäß. Wird auch nur gegen eine Vorschrift verstoßen, kann ein Beschluss binnen einer Frist von einem Monat seit Beschlussfassung angefochten und vom Gericht für ungültig erklärt werden. Das wird für die Eigentümer oft teuer: Geplante Maßnahmen verzögern sich oder werden gar nicht durchgeführt. Im schlimmsten Fall muss eine Veränderung wieder rückgängig gemacht werden.

 

(Weitere Ausführungen dazu finden Sie im Modernisierungsknigge, S. 57ff.)

 

(Stand: 3.12.2014)

 

Foto Modernisierung Sanierung Wohnungseigentümergemeinschaft

Weitere Informationen:

 

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