Instandhaltung

Instandhaltung oder Modernisierung oder … was?

 

Nicht jede Baumaßnahme kann mit einer einfachen Mehrheit in der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Deshalb wird im Wohnungseigentumsgesetz und der Rechtsprechung unterscheiden zwischen

  • Instandhaltung und Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Ziffer 2 WEG)
  • modernisierende Instandhaltung (§ 22 Abs. 3 WEG)
  • Modernisierung (§ 22 Abs. 2 WEG) und
  • bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG)

Die Übergänge sind fließend: Die gleiche Maßnahme kann eine einfache Instandhaltung, aber auch eine bauliche Veränderung sein. Es kommt dabei (nicht nur) auf den Umfang und die Kosten, sondern vor allem auf die Umstände an. (Detaillierte Informationen zu einzelnen Maßnahmen im Modernisierungsknigge für Wohnungseigentümer, S. 151ff.)

 

Was gehört zu den Instandhaltungsmaßnahmen?

Instandhaltung oder Instandsetzung ist die Erhaltung/Aufrechterhaltung bzw. die Wiederherstellung des ursprünglich ordnungsmäßigen Zustandes durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung. Ziel ist die Bestandserhalt bzw. die Beseitigung von Mängeln, nicht die Verbesserung oder Modernisierung.

Typische Maßnahmen:

  • Reparatur eines defekten Dachs,
  • Austausch eines nicht mehr reparablen Fensters.

Sind Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben – beispielsweise der Einbau von Fenstern mit Wärmeschutzverglasung – gelten sie als (einfache) Instandsetzung, auch wenn eine Verbesserung erzielt wird. („Von A wie Aufzug bis Z wie Zaun – Welche Zustimmung ist wann erforderlich“ – ein ausführliches Glossar finden Sie im Modernisierungsknigge für Wohnungseigentümer, s. S. 150–194)

 

Welche Maßnahmen gelten als modernisierende Instandsetzung?

Modernisierende Instandsetzungen müssen drei Kriterien erfüllen:

  • es muss einen Anlass zur Reparatur geben,
  • mit der Maßnahme soll eine gewollte Modernisierung (technische Verbesserung, Energieeinsparung, höherer Wohnwert) erreicht werden,
  • die Maßnahme muss wirtschaftlich sein.

Typische Maßnahmen:

  • Sanierung eines Flachdaches mit Dämmung,
  • Anbringen einer Wärmedämmung bei Fassadenreparatur,
  • Austausch einer defekten konventionellen Ölheizung gegen eine wirtschaftlichere Brennwert-Gasheizung
  • Umstellung von defekten dezentralen Warmwasserboilern auf zentrale Warmwasserversorgung.

(„Von A wie Aufzug bis Z wie Zaun – Welche Zustimmung ist wann erforderlich“ - ein ausführliches Glossar finden Sie im Modernisierungsknigge für Wohnungseigentümer, s. S. 150–194)

 

Welche Maßnahmen gelten als Modernisierungsmaßnahmen?

Modernisierungen sind nach § 559 Abs. 1 BGB und § 25 Abs. 2 WEG ohne Reparaturanlass möglich, wenn sie 

  • den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen,
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern,
  • nachhaltig Energie und Wasser einsparen,
  • das gemeinschaftliche Eigentum an den Stand der Technik anpassen,
  • die Eigenart der Wohnanlage nicht verändern und
  • die Rechte einzelner Eigentümer nicht unbillig beeinträchtigen

Typische Maßnahmen:

  • Fassaden- oder Dachdämmung,
  • Erneuerung der Fenster,
  • Wärmerückgewinnung,
  • Nutzung alternativer Energien.

(„Von A wie Aufzug bis Z wie Zaun – Welche Zustimmung ist wann erforderlich“ - ein ausführliches Glossar finden Sie im Modernisierungsknigge für Wohnungseigentümer, s. S. 150–194)

 

Was sind bauliche Veränderungen?

Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die nach § 22 WEG über die Instandhaltung, modernisierende Instandsetzung  oder Modernisierung  des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen.

Typische Maßnahmen:

  • Balkonanbau durch eine Wohnungseigentümerin,
  • Balkonverglasung durch einen Wohnungseigentümer,
  • Hausaufstockung,
  • Installation eines Außenfahrstuhls.

(„Von A wie Aufzug bis Z wie Zaun – Welche Zustimmung ist wann erforderlich“ - ein ausführliches Glossar finden Sie im Modernisierungsknigge für Wohnungseigentümer, s. S. 150–194)

(Stand: 3.12.2014)

 

Foto Modernisierung Sanierung Wohnungseigentümergemeinschaft

Weitere Informationen:

 

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