Kosten

Wer zahlt was? Die Verteilung der Kosten

 

Die Wohnungseigentümer entscheiden nicht nur, ob und wann bauliche und haustechnische Maßnahmen in ihrer Wohnanlage durchgeführt werden, sondern auch, wie teuer sie sein dürfen und wie die Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt werden. Die Kostenfrage beeinflusst daher wesentlich die Bereitschaft, baulichen und haustechnischen Maßnahmen zuzustimmen.

 

Gesamtkosten ermitteln

Vor der Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen werden die voraussichtlichen Gesamtkosten zuerst aufgrund von Schätzungen, dann konkretisiert auf der Basis von Angeboten ermittelt.

  • Der Verwalter wird damit beauftragt, Aufträge auszuschreiben und mehrere (in der Regel drei) Vergleichsangebote einzuholen.
  • Ist ein Planer an den Maßnahmen beteiligt, erstellt er Leistungsverzeichnisse, holt Angebote ein, stellt diese in Preisspiegeln zusammen und spricht Empfehlungen aus.
  • Der Verwaltungsbeirat oder ein „Bauausschuss“ prüfen die Angebote.
  • Ist absehbar, dass bestimmte Eigentümer nicht zahlen (können), ist dies bei der Kalkulation bei den Gesamtkosten als Ausfall-Zuschlag zu berücksichtigen.

Über Kosten für Vorplanungen stimmt die Eigentümerversammlung in einem so genannten Vorschalt- oder Vorbereitungsbeschluss ab, bevor der Auftrag (ein Gutachten oder ein Sanierungskonzept) erteilt wird (s. auch Checkliste "Kostenermittlung" nur für Mitglieder).

 

Eigentümerversammlung und Beschlussfassung

Die ermittelten Gesamtkosten werden den Eigentümern mit der Einladung zur Versammlung mitgeteilt (die Kostenvoranschläge werden mitgeschickt oder sie sind einsehbar) und in den Beschlussantrag aufgenommen (ggf. werden mehrere Alternativen zur Wahl gestellt).

  • Mit Nennung der Gesamtsumme wird auch ihre Ermittlung bei der Eigentümerversammlung bekannt gegeben, z. B. „auf der Grundlage der Kostenermittlung des Architekten, siehe Unterlage … .“
  • Der Kostenbetrag kann im Rahmen der Beschlussfassung aufgerundet werden, und zwar üblicherweise um 5 Prozent, möglichst aber nicht mehr als 10 Prozent, da Maßnahme und Kosten in einem realistischen Verhältnis stehen müssen.

 

Die Verteilung der Kosten

Neben der Höhe der Gesamtkosten muss auch die Frage der Kostenverteilung berücksichtigt werden. Soweit dies im Beschluss nicht ausdrücklich geregelt ist, gilt die gesetzliche Bestimmung des WEGesetz (§ 16 Abs. 2), wonach die Kosten für Sanierungsmaßnahmen gemäß dem Miteigentumsanteil aufgeteilt werden. Die Wohnungseigentümer können auch eine andere Verteilung der Kosten beschließen.

 

Abweichende Verteilungsschlüssel

  • Verteilung nach Wohnungen: Auf jede Wohnung entfällt ein gleicher Kostenanteil, z. B. bei der Dämmung der Außenfassade etc.
  • Verteilung nach konkreter Verursachung/Zuordnung: Einzelne Eigentümer tragen die für ihre Wohnung errechneten Kosten, z. B. wenn Sanierungsmaßnahmen nur ihnen zugutekommen, wenn etwa nur ihr Balkon oder ihre Fenster saniert werden.
  • Verteilung nur auf bestimmte Eigentümer/Wohnungen: Die Kosten für Baumaßnahmen werden nur auf bestimmte Wohnungen umgelegt, z. B. beim Einbau eines Aufzugs, an dem nur Eigentümer der Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss beteiligt sind.

 

Beschlüsse über die Kostenverteilung trennen

Wird in einer Versammlung über die Maßnahmen und die Kostenverteilung beschlossen, ist es grundsätzlich ratsam, zwei getrennte Beschlüsse zu fassen und zwar

  • einen Beschluss über die Maßnahme selbst (§22 Abs. 2 WEGesetz) und
  • einen zweiten Beschluss über die Kostenverteilung (§16 Abs. 4 WEGesetz)

Bei getrennten Beschlüssen ist das Anfechtungsrisiko geringer.

 

Beschlüsse über die Kostenverteilung bedürfen zum Teil bestimmter Mehrheiten:

  • bei Modernisierungen mit abweichender Kostenverteilung ist die doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich.
  • bei modernisierenden Instandsetzungen ist die doppelt qualifizierte Mehrheit nur dann erforderlich, wenn von der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteil abgewichen werden soll.

(Ausführliche Informationen finden Sie unter „Wer soll das bezahlen?“ im Modernisierungsknigge, Seite 88–110)

(Stand: 3.12.2014)

 

Foto Modernisierung Sanierung Wohnungseigentümergemeinschaft

Weitere Informationen:

 

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