Umsetzung

Vom Bauvertrag bis zum Gewährleistungsrecht

 

Es ist in der Regel Aufgabe der Verwaltung, gefasste Beschlüsse umzusetzen (§ 27 Abs. 1 WEG), und zwar „unverzüglich“, wenn nichts anderes entschieden wurde. Die Verwaltung muss also die erforderlichen Maßnahmen einleiten und zügig durchführen. Die Verwaltung muss den Beschluss auch umsetzen, wenn einzelne Eigentümer widersprechen, weil sie gegen die Maßnahme gestimmt haben. Auch eine Anfechtungsklage mit dem Ziel, den Beschluss für ungültig zu erklären, hat grundsätzlich keine aufschiebende Wirkung.

 

Die Verwaltung muss die Wohnungseigentümer auch regelmäßig über den Fortgang der Maßnahme unterrichten. Bei Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder wenn gemeinschaftliche Einrichtungen nicht wie gewohnt oder nur eingeschränkt genutzt werden können, müssen alle Eigentümer rechtzeitig vorher informiert werden, z. B. durch Aushänge oder Rundbriefe.

 

1) Bauvertrag

2) Bauüberwachung

3) Bauabnahme

4) Gewährleistungsrechte

 

1) Auf Nummer sicher: Der Bauvertrag

Pfusch am (Um-)Bau verursacht oft hohe Schäden. Auch wenn ein Unternehmer insolvent wird, wird eine Maßnahme meist teurer als geplant. Bei aufwendigen Baumaßnahmen sollten Eigentümergemeinschaften deshalb bei Vertragsabschluss mit den Unternehmen Fertigstellungs- und Gewährleistungssicherheiten vereinbaren. (Detaillierte Informationen im "Modernisierungsknigge", Seite 72ff.)

 

Achtung: Die Vertrags-Regelungen haben erhebliche Auswirkungen auf die Abwicklung der Baumaßnahme, sind aber  für Laien schwer zu durchschauen. Lassen Sie sich bei aufwendigen Maßnahmen juristisch beraten und den Bauvertrag überprüfen, z. B. von den Baurechtlern bei wohnen im eigentum.

 

2) Bauüberwachung zahlt sich aus

Laien sind oft nicht in der Lage, die Arbeit der Handwerker zu überwachen und zu beurteilen. Bei größeren Maßnahmen zahlt es sich deshalb aus, Fachleute zu Rate zu ziehen. Sie unterstützen Eigentümer und Verwalter bei Aufgaben wie

  • Bauüberwachung,
  • Freigabe von Aconto-Zahlungen oder Zahlungsraten,
  • Einbehalt von Sicherheitsleistungen für die Mängelbeseitigung,
  • Mängelrügen,
  • Kontrolle der Mängelbeseitigung,
  • Bauabnahme,
  • Dokumentation der Durchführung,
  • Ausübung der Gewährleistungsrechte.

Mit der Bauüberwachung kann der planende Architekt beauftragt werden, sie kann aber auch separat an einen anderen Bau-Ingenieur vergeben werden. Für wohnen im eigentum sind bundesweit rund 70 BauberaterInnen im Einsatz. Sie begleiten (Um)Bau-Projekte vor Ort.

 

3) Abnahme

Hat der Bauunternehmer oder haben die Handwerker ihre Arbeit beendet, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft die Leistung „abnehmen“, d. h. sie prüft die Bauleistung und stellt fest, ob die im Vertrag vereinbarte Leistung „im Wesentlichen“ ohne Mängel erbracht wurde. Die Abnahme ist ein wichtiger Rechtsakt. Welche Auswirken die Abnahme hat, erfahren Sie hier

 

Alle Wohnungseigentümer sind zur Bauabnahme berechtigt bzw. verpflichtet. Da sie dies  nicht alle persönlich und gemeinsam übernehmen können, wird in der Regel per Mehrheitsbeschluss die Verwaltung, der Architekt und/oder ein von den Eigentümern benannter Experte mit der Abnahme beauftragt. Auch Mitglieder des Verwaltungsbeirats oder des Bauausschusses der WEG sollten an der Abnahme teilnehmen. Sie sollten jedoch die Abnahme aus Haftungsgründen jedoch nicht selbst durchführen. Der Abnahmetermin sollte allerdings allen Wohnungseigentümern mitgeteilt werden, falls sie daran teilnehmen wollen oder ihnen aufgefallene Mängel mitteilen können.

 

Die Abnahme sollte stets förmlich, d. h. gemeinsam und schriftlich, durchgeführt werden (Mitglieder s. Mustervorlage "Bauabnahme"). Dies sollte schon im Bauvertrag festgelegt werden. Dabei begehen und besichtigen die Vertreter der Wohnungseigentümer und des Unternehmens gemeinsam die „Baustelle“ und überprüfen die umgebauten Gebäudeteile.

 

Achtung: Bekannte Mängel müssen ausdrücklich benannt, ihre Beseitigung ausdrücklich gefordert werden. Sonst gelten sie als abgenommen, eine kostenlose Mängelbeseitigung kann danach nicht mehr gefordert werden.

 

Gibt es nur unwesentliche Mängel, ist die Abnahme unter dem Vorbehalt, dass die ermittelten Mängel beseitigt werden müssen, zu erteilten. Gibt es gravierende Mängel oder sind die Arbeiten unvollständig, können die Eigentümer die Abnahme verweigern. In jedem Fall sollte ein schriftliches Abnahmeprotokoll angefertigt werden. Welche Angaben das Protokoll enthalten muss, können Mitglieder von wohnen im eigentum in der Mustervorlage "Bauabnahme-Protokoll" nachlesen. Der Abnahmezeitpunkt muss eindeutig festgehalten werden. Denn mit der Abnahme beginnt die Verjährung. Abnahmeprotokoll und Abnahmeerklärung sind zu den Verwaltungsakten zu nehmen.

 

Mitglieder von wohnen im eigentum können die kostenlose telefonische Bauberatung, die kostenlose telefonische Rechtsberatung nutzen. Die Vor-Ort-Bauberatung ist kostenpflichtig.

 

4) Gewährleistungsrechte wahrnehmen

Mit der Abnahme sind die baulichen und haustechnischen Maßnahmen abgeschlossen. Aber bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist muss der Unternehmer alle Mängel und Schäden auf seine Kosten beseitigen, die bei der Abnahme nicht vorhanden waren.

 

Welche Gewährleistungsrechte und Gewährleistungsfristen gelten, hängt davon ab, ob für den Vertrag die  Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) oder der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B) gelten. Die Gewährleistungsfrist beträgt nach BGB (§ 634 a Abs. 1 Ziffer 2 BGB ) fünf, nach der VOB (§ 13 Abs. 4 VOB/B ) vier Jahre. Auch bei Verträgen nach VOB kann und sollte die längere Verjährungsfrist vereinbart werden.

 

Damit Mängel noch vor Ablauf der Verjährungsfrist beseitigt werden, sollten

  • die Eigentümer ein Jahr vor Fristablauf nach möglichen Mängeln gefragt
  • bei einer Begehung Mängel festgestellt (Inaugenscheinnahme) und
  • dokumentiert werden.

Der Unternehmer muss aufgefordert werden, die Mängel zu beseitigen. Tut er es nicht, muss ein Mahnbescheid beantragt oder eine Klage eingereicht werden. (Ausführliche Erläuterungen mit Muster-Beschlusstexten u. a. finden Sie im Ratgeber "Modernisierungsknigge")

 

(Stand: 8.12.2014)

 

Foto Modernisierung Sanierung Wohnungseigentümergemeinschaft

Weitere Informationen:

 

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