„Wir haben unseren Beirat verklagt und sind nun entsetzt über die Urteile“

Interview mit einem betroffenen Wohnungseigentümer

 

7.12.2018. Der Verwalter Feldmann wurde wegen Veruntreuung von WEG-Geldern in Höhe von 4,6 Millionen Euro zu mehrjährigen Haftstrafen verurteilt. G.R. ist einer der geschädigten Wohnungseigentümer und seit 2013 Beiratsmitglied. Er hat wesentlich daran mitgewirkt, dass die Veruntreuung in seiner WEG bekannt wurde. Seine WEG bei Bonn, die 18 Wohnungen umfasst, wollte sich das Geld vom alleinigen Beirat, der die Abrechnungen des Verwalters trotz Widersprüchlichkeiten all die Jahre immer abgesegnet und für korrekt befunden hatte, zurückholen und forderte Schadensersatz. Diesen Anspruch aber lehnten das Amtsgericht Königswinter und das Landgericht Köln im September 2018 in zweiter Instanz ab. Im Gespräch mit Wohnen im Eigentum erläutert nun G.R., warum er von dem Urteil mehr als enttäuscht ist und wie seine Erfahrungen anderen Wohnungseigentümer helfen können.

 

WiE: "Sind Sie zufrieden mit den Urteilen?"

G.R.: "Nein, die Urteile sind für mich und meine Wohnungseigentümergemeinschaft völlig unverständlich. Sie können nur so entstanden sein, indem die Gerichte wesentliche Punkte nicht berücksichtigt und Vorgänge falsch bewertet haben. Zum Beispiel wurde überhaupt nicht beachtet, dass Eingänge auf die beiden Sparbücher der WEG – die sich Ende Dezember 2013 als gefälscht herausstellten – nicht mit den Ausgängen von unserem Girokonto übereinstimmten. Angesichts der Tatsache, dass zwischen den von der Verwaltung vorgelegten Tabellen zur Entwicklung der Instandhaltungsrücklage und den Sparbüchern von 2010 bis 2012 Differenzen bestanden, hätte der Beklagte stutzig werden und er hätte mindestens uns Eigentümer in allen Eigentümerversammlungen darüber informieren müssen. Da sich die Differenzen aber als Überschüsse darstellten, entband das Amtsgericht Königswinter ihn von der Verantwortung, dass er hätte weiter nachforschen müssen.

Das größte Paradoxon allerdings ist, dass das Amtsgericht Königswinter in seinem Urteil ein Transferkonto des Verwalters - für Überweisungen zwischen dem Girokonto und dem Sparbuch - als gängige Praxis für Überweisungen ansah. Dabei kam keiner der vom Girokonto auf das Feldmann-Transferkonto ohne Beleg überwiesenen Beträge (insgesamt 71.000 Euro) im Zeitraum von 2010 bis 2012 auf das Sparbuchkonto der Instandhaltungsrücklagen an."

 

WiE: "Wie sind dann ja in die Berufung gegangen."

G.R.: "Ja, wir und unser Anwalt waren sicher, dass dann wenigstens das Berufungsgericht anders entscheiden würde und der beklagte Beirat für den Schaden in Höhe von rund 83.000 Euro haften müsse. Das Landgericht Köln hat sich aber dem Urteil des Amtsgerichts Königswinter angeschlossen, hat nichts hinterfragt und geprüft. Umso enttäuschter sind wir natürlich. Es gab trotz Aufforderung durch unseren Rechtsanwalt keine Zeugenvernehmung unsererseits, weder in der ersten noch in der zweiten Instanz.

Das Argument des Landgerichts, dass uns als Eigentümergemeinschaft Unregelmäßigkeiten in den Jahresabrechnungen schon viel früher hätte auffallen müssen, und dass wir deswegen eine Mitschuld am Schaden tragen, ist nicht richtig. Denn erst als ich Anfang 2013 von der Problematik der WEG-Konten in der Presse gelesen hatte – übrigens war dies ein von WiE initiierter Artikel – und selbst Nachforschungen anstellte, bekamen wir - nachdem wir die Verwaltung mehrfach aufgefordert hatten - erstmals Kopien der beiden Sparbücher zu sehen. Dann kam nach und nach heraus, dass die Überweisungen zwischen Girokonto und den angeblichen zwei Sparbüchern nicht übereinstimmten.

Unserer Eigentümergemeinschaft wurde zudem vom Gericht vorgeworfen, warum wir nicht früher die Verwaltung gewechselt hätten, nachdem die Unstimmigkeiten im Mai 2013 in der Eigentümerversammlung bekannt geworden waren. Das haben wir auch versucht. Dies wurde vom Beklagten als Wortführer in der Eigentümerversammlung im Mai 2013 verhindert, es gab eine Pattsituation. Allerdings wurde er wegen der Sparbuchdifferenzen wenigstens nicht entlastet, und trat als bisher alleiniger Beirat zurück. Seitdem gibt es bei uns einen Verwaltungsbeirat aus drei Personen. Erst in der außerordentlichen Eigentümerversammlung Anfang November 2013 hatten wir dann eine Mehrheit für den Verwaltungswechsel zusammen. Auch da stimmte der Beklagte gegen den Wechsel und drohte mit Klage."

 

WiE: "Was werfen Sie denn dem verklagten Beirat noch vor?"

G.R.: "Wie gesagt, er hätte als Diplom-Mathematiker relativ einfach die Unregelmäßigkeiten feststellen können und müssen. Es gab die 22 Abbuchungen vom Girokonto (insgesamt 71.000 Euro) ohne Beleg. Dass diese Gelder auf ein uns unbekanntes Transferkonto überwiesen wurden, von wo aus sie dann verschwanden, hätte ihm auffallen müssen. Da hätte man auch als Laie stutzig werden müssen, wenn man das sieht. Das stach ins Auge. Das Transferkonto war das Privatkonto von H. Feldmann, von dort hat er die Beträge wohl bar abgehoben.

Der Beirat hat sich angeblich, so hat er es uns immer versichert, die Sparbücher im Original zeigen lassen. Warum ist ihm dann nicht aufgefallen, dass diese mit Tippex gefälscht waren? Der Angeklagte hat uns immer versichert, er hätte alles vollumfänglich sorgfältig geprüft. Wir Miteigentümer haben uns daher viele Jahre auf ihn verlassen und ihm darum vertraut. Ich selbst bin erst seit 2011 Eigentümer. 

 

WiE: "Was empfehlen Sie anderen Wohnungseigentümern und Beiräten?"

G.R.: "Ich habe die Erfahrung gemacht: Keiner geht mit seinem Geld so sorglos um wie Wohnungseigentümer. Viele sind desinteressiert, speziell bei vermieteten Wohnungen: Hauptsache, die Miete kommt pünktlich. Daher ist es umso wichtiger, dass der Beirat – auch wenn es ein Ehrenamt ist – ganz gewissenhaft arbeitet und sich immer die Original-Kontoauszüge und Sparbücher im Original vorlegen lässt und möglichst alle Belege prüft. Er sollte sich auch nicht von vagen Aussagen oder Hinhaltetaktiken der Verwaltung vertrösten lassen, dies mit Notizen festhalten und diese dann der Eigentümerversammlung übermitteln.

Wenn der Verwaltungsbeirat unsicher ist, soll er andere Eigentümer um Rat bitten. Und natürlich sollte er auch Expertise von außen mit einbeziehen, sich informieren und sich beraten lassen. Wohnen im Eigentum bietet hierzu zum Beispiel verschiedene Beratungsleistungen an, die sehr hilfreich sind."

 

WiE: "Wie lautet Ihr Fazit?"

G.R.: "Die Kosten unserer WEG für den Rechtsstreit waren sehr hoch, rund 24.000 Euro. Die hätten wir uns bei diesen Urteilen sparen können. Am Ende ist für uns ein kleiner „Trost“: Immerhin erhielt der Beirat keinen „Freispruch 1. Klasse“, sondern ihm wurde von den Gerichten schon vorgeworfen, seiner Informationspflicht gegenüber der WEG nicht nachgekommen zu sein und dass ihm die Differenzen hätten „auffallen können“. Leider konnten wir nach dem Berufungsurteil keine Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof einreichen, da die Frist hierfür sehr knapp und für unsere Wohnungseigentümergemeinschaft nicht einzuhalten war. Unsere neue Verwaltung hat uns das Urteil auch zu spät zukommen lassen.

Ich hoffe, dass unsere negativen Erfahrungen in die anstehende Reform des Wohnungseigentumsgesetzes mit einfließen. Hier stehe ich voll hinter den Forderungen von Wohnen im Eigentum, die ja Verbesserungen in verschiedenen Bereichen zum Ziel haben, unter anderem die genaue Definition der Pflichten des Verwaltungsbeirats, aber auch mehr Verantwortung (Haftung) für die Verwaltung.

Treuhandkonten für WEGs darf es nicht mehr geben. Sie müssen zukünftig durch WEG-Eigenkonten mit der WEG als Kontoinhaberin ersetzt werden, wobei hohe Beträge aus der Instandhaltungsrücklage von zwei Beiratsmitgliedern mit Unterschrift freigegeben werden sollten (Verfügungsbeschränkung).

Außerdem sollte der Beirat immer aus drei Personen bestehen und nie ein Einzelner sein."