BGH: Übersicht über Einzel-Abrechnungen unnötig

6.2.2018. Die Jahresabrechnung der WEG muss nach einem kürzlich veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) keine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die Hausgeldrückstände enthalten. Solche Übersichten sind kein notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung im Sinne von § 28 Abs. 3 WEGesetz. Dieses Urteil des BGH ( 27.10.2017, Az. V ZR 189/16) entspricht früheren Urteilen aus den Jahren 2012 und 2013. Insofern bleibt der BGH bei seiner bisherigen Auslegung der wenigen Vorgaben im Wohnungseigentumsgesetz. WiE empfiehlt WEGs, im Verwaltervertrag die Erstellung und Übermittlung einer solchen Übersicht zu vereinbaren.

 

So argumentiert der BGH:

Eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die Beitragsrückstände ist kein notwendiger Bestandteil einer Jahresabrechnung im Sinne von § 28 Abs. 3 WEGesetzes, da die Jahresabrechnung auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt ist. Zwar kann sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung den buchhalterischen Stand des Hausgeldkontos unter Einbeziehung der Rückstände aus den Vorjahren informatorisch aufzeigen. Die daraus ersichtlichen Informationen könnten aber lediglich Indizien für oder gegen die Schlüssigkeit der Abrechnung liefern.

Der Informationswert einer Übersicht der Abrechnungsergebnisse, die die Guthaben oder Nachzahlungsbeträge für alle Wohnungen ausweist, ist gering. Wohnungseigentümer können bereits aus der sie betreffenden Einzelabrechnung erkennen, nach welchem Verteilungsschlüssel die Verwaltung die Gesamtkosten verteilt hat. Sie können davon ausgehen, dass in den anderen Einzelabrechnungen der Verteilungsschlüssel konsequent angewendet wurde. Dass sich die Stimmabgabe jedes einzelnen Eigentümers bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auch auf die Genehmigungen der fremden Einzelabrechnungen erstreckt, macht es nicht erforderlich, die jeweiligen Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen in der Einzelabrechnung auszuweisen. Das daraus resultierende Informationsinteresse wird durch den Anspruch auf Einsichtnahme in die Einzelabrechnungen hinreichend gewahrt, so der BGH.

 

Das meint Wohnen im Eigentum e.V. (WiE):

Gerade weil der Beschluss über die Jahresabrechnung die Genehmigung aller Einzelabrechnungen umfasst, müssen alle Eigentümer Kenntnis über die Einzelabrechnungen der anderen Wohnungen haben, ist dagegen die Haltung von Wohnen im Eigentum e.V. (WiE). Zwar reicht es nach Ansicht des BGH aus, dass die Einsichtnahme der Einzelabrechnungen bei der Verwaltung möglich ist. Dies ist aber ein aufwendiges Vorgehen, um Schlüssigkeitsberechnungen vornehmen zu können. Ohne dieses Wissen ist es schwierig, die Jahresabrechnung rechnerisch nachzuprüfen. "Erhalten die Wohnungseigentümer nicht alle erforderlichen Informationen, um Schlüssigkeitskontrollen durchführen zu können, wird dem Verwaltungsbeirat mehr Arbeit und Verantwortung aufgebürdet. Es werden unnötige Hürden aufgebaut, die eine angemessene Prüfung der Jahresabrechnung erschweren", so WiE-Geschäftsführerin Gabriele Heinrich.

Außerdem sind Informationen über Hausgeldrückstände erforderlich, um Beschlüsse zur Einholung von Hausgeldern (zum Beispiel durch Mahnverfahren oder Zwangsvollstreckung) zu fassen. Ein weiteres Beispiel sind rechtzeitige Beschlüsse über Sonderumlagen zur Finanzierung von Hausgeldrückständen, damit diese nicht verjähren (für Hausgeld gilt die dreijährige Verjährungsfrist).

 

Tipp von WIE:

Damit Ihre Verwaltung eine Übersicht über die Einzelabrechnungen und Rückstände liefern muss, sollten Sie das im Verwaltervertrag vereinbaren. Die Vereinbarung sollte zudem enthalten, dass allen Miteigentümern eine Übersicht über die Einzelabrechnungen und Hausgeldrückstände zusammen mit der Jahresabrechnung zugeschickt wird.

Weitere Infos zu Vertragsvereinbarungen mit dem Verwalter finden Sie im Muster-Verwaltervertrag von WiE, den Einzel-Mitglieder hier für 49 Euro bestellen können. WEG-Mitglieder erhalten ihn kostenfrei.