Wie gerecht ist ein hoher Verbrauchsanteil bei der Verteilung der Heizkosten? WiE empfiehlt: Anteil von 70 Prozent sollte nicht überschritten werden
31.10.2016 Nach der Heizkostenverordnung sind grundsätzlich zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Entspricht die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht dieser Vorschrift, weil der verbrauchsabhängige Anteil geringer ist als 50 Prozent, so genügt ein Mehrheitsbeschluss der WEG, um die Teilungserklärung an die HeizkostenVO anzupassen. Die WEG kann aber auch einen noch höheren Anteil der Verbrauchsabhängigkeit bei der Abrechnung festlegen. Dann gilt: Enthält die Teilungserklärung keine Sondervorschriften zur Abstimmung, ist dazu ein einstimmiger Beschluss erforderlich.
Soweit der rechtliche Rahmen. Doch auch wenn Ihre WEG es beschließen könnte: Sinnvoll ist eine komplett verbrauchsabhängige Abrechnung nicht unbedingt. Denn Hintergrund der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung ist es eigentlich, die Heizkosten möglichst gerecht abzurechnen und die Bewohner für die Einsparung von Heizenergie zu belohnen. Ein nicht unerheblicher Anteil der Heizkosten wird jedoch schon allein durch den Betrieb der Heizung verursacht. Heizungen haben Wärmeverluste, die zwischen 20 bis 40 Prozent liegen können – unter anderem durch den Transport in den Versorgungsleitungen. In älteren Gebäuden sind solche Verluste besonders hoch.
Außerdem kann es bei einer Abrechnung nur nach Verbrauch zu Ungerechtigkeiten kommen, weil der Verbrauch nicht nur vom Heizverhalten abhängt. Hat eine Wohnung viele Außenwände, benötigt sie mehr Heizenergie für eine akzeptable Raumtemperatur als eine Wohnung mit vielen Innenwänden. Das gilt auch für Wohnungen unter dem Dach oder über dem Keller. Zudem gibt es Ungenauigkeiten bei der Erfassung des Verbrauches. Insofern gaukelt die verbrauchsabhängige Abrechnung eine Gerechtigkeit vor, die es so gar nicht geben kann.
Das Fazit von WiE: Haben einzelne Wohnungen bei vergleichbarer Größe, bedingt durch die Bauart oder Lage einen höheren Wärmebedarf, so ist es letztlich gerechter, einen höheren Grundkostenanteil und einen niedrigen Verbrauchanteil zu vereinbaren. Ein verbrauchsabhängiger Anteil von mehr als 70 Prozent sollte nur beschlossen werden, wenn die Wohnungen alle einen etwa gleich großen Verbrauch haben und die Wärmedämmung des gesamten Hauses sehr gut ist.
Wichtig bei allen Änderung der Teilungserklärung: Danach muss das Grundbuch berichtigt werden!