Wie können Wohnungseigentümer den Verlust ihrer Rücklagen verhindern? / Ist mehr Verbraucherschutz notwendig?
Interview mit Rechtsanwalt Dr. Andreas Schulte-Beckhausen, Insolvenzverwalter im Fall des Bonner Hausverwalters Herbert Feldmann, der Wohnungseigentümergemeinschaften nach ersten Erkenntnissen mehr als 4 Millionen Euro schuldig bleiben wird
12.5.2016 Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) macht den Fall Feldmann seit 2013 bekannt (siehe auch: Fakten zum Veruntreuungs-"Supergau" in Bonn). Nicht erst seit diesem Desaster kämpft der Verbraucherschutzverband auch um mehr gesetzlichen Schutz für die Gelder von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs). Zudem empfiehlt WiE nachdrücklich die Anlage von Hausgeld inklusive Rücklagen nur auf Eigenkonten auf den Namen der WEG.
Auch Dr. Schulte-Beckhausen unterstrich im Gespräch mit WiE vehement, dass Treuhandkonten auf den Namen des Verwalters für WEG-Gelder ungeeignet sind. Allerdings weist er die Verantwortung für die Wahl des Kontenmodells und das sich Informieren über Kontrollmöglichkeiten allein den Eigentümern zu. Das Gespräch mit dem Insolvenzverwalter führte WiE-Pressesprecherin Sabine Feuersänger.
WiE: Im Fall Feldmann haben nach unseren Erkenntnissen rund 100 Wohnungseigentümergemeinschaften ihre Rücklagen infolge der Insolvenz ihres Hausverwalters verloren. 4,6 Millionen Euro sollen auf ihren Konten fehlen. Dem steht eine noch zu verteilende Insolvenzmasse von wohl nur etwa 250.000 Euro gegenüber. Wie konnte es nach Ihrer Meinung zu einem solchen „Super-Gau“ für die Wohnungseigentümer kommen?
Dr. Schulte-Beckhausen: Zu dem laufenden Insolvenzverfahren kann ich keine Angaben machen. Doch liegt für mich sehr klar auf der Hand, welche Grundfehler Schäden dieser Art überhaupt erst ermöglichen: Wohnungseigentümer lassen es zu, dass ihre Hausverwaltung WEG-Gelder auf Treuhandkonten anlegt, und sie kontrollieren die Kontoführung nicht oder nicht regelmäßig genug.
WiE: Bleiben wir zunächst beim Treuhandkonto. Das klingt doch nach Sicherheit. Wo liegt nach Ihrer Erfahrung das Problem?
Dr. Schulte-Beckhausen: Es ist so: WEG-Gelder auf einem Treuhandkonto werden wirtschaftlich zwar dem Vermögen der WEG zugeordnet und nicht dem Vermögen der Hausverwaltung, auf deren Namen das Treuhandkonto läuft. Das gilt aber nur solange, wie der Verwalter auf diesem Konto angelegtes Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen oder dem Vermögen anderer WEGs hält. Vermischt er es mit anderem Vermögen, zum Beispiel durch Umbuchungen auf sein Privatkonto und zurück, geht dadurch der Treuhandcharakter verloren. Das bedeutet dann: Ein solches Konto wird im Insolvenzfall wie ein normales Konto des Hausverwalters gewertet. Es fällt in die Masse, aus der alle Gläubiger zu befriedigen sind. Die WEG, der es eigentlich gehört, bekommt darauf keinen vorrangigen Zugriff.
WiE: Das heißt also, Treuhandkonten bieten genau dann keinen Schutz, wenn der Treuhänder – also hier ein Verwalter – sich pflichtwidrig verhält?
Dr. Schulte-Beckhausen: So ist es. Es ist gar nicht Ziel eines Treuhandkontos, das Geld vor dem Zugriff des Treuhänders zu schützen. Treuhandkonten werden sinnvollerweise dort eingesetzt, wo der Treuhänder – oft ein Notar – zwischen zwei Parteien vermittelt, also zum Beispiel dem Käufer und dem Verkäufer eines Grundstücks. Es geht darum, dass Geld und Gegenleistungen sicher von dem einen an den anderen Vertragspartner fließen. Ein Hausverwalter hingegen bezahlt im Auftrag der WEG Rechnungen. Warum sollte die WEG ihm dafür den Status eines Treuhänders einräumen?
WiE: Nach unseren Erfahrungen bieten Kreditinstitute dieses Kontenmodell dennoch gern für Hausverwaltungen an. So erhalten sie die Gelder einer Vielzahl von Eigentümergemeinschaften als Einlagen, haben aber nur eine Verwaltung als Geschäftskunden zu bedienen. Das ist schlicht einfacher als mit jeder WEG eine eigene Geschäftsverbindung einzugehen und lange Eigentümerlisten zu führen – zumal WEGs Verbraucher sind und ihnen ganz andere Schutzrechte als dem gewerblichen Verwalter zustehen. Können Sie das nachvollziehen?
Dr. Schulte-Beckhausen: Kann ich, und das ist ja nicht verboten. Wir haben Privatautonomie. Allerdings wird ein seriöser Hausverwalter nicht erklären können, warum er gerade mit Treuhandkonten arbeiten will.
WiE: Die bessere Alternative, die auch unser Verband seit Jahren empfiehlt, ist die Verwaltung von WEG-Geldern auf WEG-Eigenkonten. Diese lauten also auf den Namen der WEG. Der Verwalter bekommt (beschränkte) Vollmacht, über die Gelder zu verfügen. Sind solche Konten auch aus Ihrer Sicht besser geeignet?
Dr. Schulte-Beckhausen: Natürlich. Dann gehört das Geld auf dem Konto der WEG, auch wenn die Verwaltung ihre Kontovollmacht missbrauchen sollte. Wird eine Verwaltung zahlungsunfähig, kann noch vorhandenes Geld nicht in die Insolvenzmasse fallen, und das ist ein wesentlicher Vorteil. Allerdings schützt auch eine Eigenkonto nicht davor, dass Verwaltungen Beträge veruntreuen.
WiE: Als Insolvenzverwalter ist es auch Ihre Aufgabe, zu prüfen, ob bestimmte Verfügungen eines inzwischen Zahlungsunfähigen anfechtbar sind. Im Fall Feldmann hätte die Sparkasse KölnBonn durchaus erkennen können, dass der Kontoinhaber WEG-Gelder zwischen verschiedenen Treuhand- und seinen privaten Konten verschiebt, ja das Vermögen der WEGs offenkundig für eigene Zwecke aufbraucht. Es ist die Rede davon, dass Gelder in griechische Luxusimmoblilien geflossen sind. Sehen Sie eine Möglichkeit, in solchen Fällen der Veruntreuung von treuhänderisch verwaltetem Vermögen auch gegen Kreditinstitute vorzugehen?
Dr. Schulte-Beckhausen: Unabhängig von der Feldmann-Insolvenz, die ich als laufendes Verfahren hier nicht kommentieren kann, finde ich den Ansatz für diese Frage falsch! Wir sollten nicht versuchen, die Schuld für eigene Fehler auf Dritte abzuwälzen, hier also die Banken. Eigentum verpflichtet! Wohnungseigentümer sollten sich besser informieren und gegenüber ihrer Verwaltung auf einer Anlage ihres Geldes auf WEG-Eigenkonten bestehen. Dann stellt sich das Problem, wie die Insolvenzmasse durch Anfechtung von Vermögensverschiebungen zu vergrößern ist, gar nicht.
WiE: Aus der Sicht des Insolvenzverwalters gesprochen – einverstanden. Für einen verbesserten Verbraucherschutz sieht WiE hier jedoch den Gesetzgeber in der Pflicht, vor allem durch die Klarstellung, dass die Anlage von WEG-Vermögen auf Treuhandkonten keine ordnungsmäßige Verwaltung ist. Doch lassen Sie uns noch kurz über den zweiten Grundfehler sprechen, mit dem WEGs den Verlust ihrer Rücklagen riskieren: die fehlende Kontenkontrolle. Sollten Kreditinstitute WEGs darauf hinweisen müssen, wie sie überwachen können, was ein bevollmächtigter Verwalter mit den Geldern auf ihren Konten macht?
Dr. Schulte-Beckhausen: Wozu? Dass die Eigentümergemeinschaft online Einsicht nehmen und Kontoauszüge erhalten und prüfen kann, wird doch jeder wissen. Siehe oben – Eigentum verpflichtet! Es wird immer wieder Verwalter geben, die sich nach alter Gutsherren-Manier aus fremden Vermögen bedienen. Und es wird immer wieder WEGs und einzelne Eigentümer geben, die dennoch passiv bleiben und blind vertrauen. Das ist dann kein Fall für mehr Verbraucherschutz, sondern meiner Meinung nach das private Problem gleichberechtigter Vertragspartner.
WiE: Vielen Dank für das Gespräch und Ihren Beitrag zur Diskussion.
Weitere und andere Stimmen in der Diskussion um mehr Verbraucherschutz und Aufklärung zur WEG-Kontenkontrolle hat WiE auf seiner Website zusammengetragen. Unbedingt lesen:
- die vielen eindrucksvollen Erfahrungsgeschichten von Wohnungseigentümern in der WiE-Stellungnahme „Konten außer Kontrolle?“ ab Seite 9 sowie
- den Bericht von WiE über das Verbändegespräch zur Kontenkontrolle im Bundesjustizministerium (BMJV) am 19.4.2016.
Welche immensen Schäden WEGs mit Treuhandkonten erleiden und welche unrühmliche Rolle Sparkassen und Banken dabei spielen können, zeigt der schwerwiegende Fall Feldmann. Hier lesen Sie die bekannt gewordenen Fakten zu diesem Veruntreuungs-„Supergau“ in Bonn und der Rolle der Sparkasse.