Achtung, neues WEGesetz seit 01.12.2020! Bitte achten Sie auf das Datum der Veröffentlichungen!

14.4.2016. Die kleinen Dosen beschäftigen die Wohnungseigentümer, die Verwaltungen und die Juristen weiterhin. Denn bis zum 31.12.2016 sollen Rauchwarnmelder nun auch in bestehenden Wohngebäuden in NRW und im Saarland eingebaut werden. Darüber hinaus sind sicherlich nicht alle WEGs in anderen Bundesländern ihrer Verpflichtung nachgekommen; viele suchen noch nach angemessenen Lösungen für ihre WEG.

Angesichts der bevorstehenden Eigentümerversammlungen wird WiE seine Rauchwarnmelder-FAQs für Mitglieder demnächst aufgrund neuer Erkenntnisse* aktualisieren und weiter konkretisieren. Hier eine Zusammenfassung für Sie vorab – das sind die Handlungsoptionen für Sie als Eigentümer/in und die WEG:

 

Erstausstattung mit Rauchwarnmeldern

 

1. Unterscheiden Sie unbedingt zwischen der Erstausstattung/Nachrüstungspflicht und der Pflicht zur Wartung/Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern.

2. Schauen Sie in Ihrer Landesbauordnung nach, wer genau für die Erstausstattung mit Rauchwarnmeldern zuständig ist. Für WEGs gibt es keine Regelungen. Trotzdem ist es für das weitere Vorgehen der WEG wichtig zu wissen, ob die Eigentümer der Wohnungen oder die Gebäude- /Grundstückseigentümer für die Erstausstattung zuständig sind.

3. Sind die Eigentümer der Wohnungen die zuständigen Adressaten, dann ist es für das weitere Vorgehen entscheidend zu wissen, ob Ihre WEG nur aus Wohnungen besteht oder über Wohnungen und Teileigentum verfügt. Denn nach dem BGH-Urteil vom 8.2.2013 (Az. V ZR 23/11) muss nur eine WEG mit reinem Wohnungseigentum über die Rauchwarnmelder-Erstinstallation entscheiden. Zum Teileigentum sind in diesem Fall nicht nur Gewerbeeinheiten zu rechnen, sondern auch sonstige, nicht zu den Wohnungen gehörende Kellerräume, Garagen, Stellplätze, für die es ein eigenes Grundbuchblatt gibt. Sobald eine WEG über Wohnungs- und Teileigentum verfügt, muss die WEG nicht die Verantwortung über die Erstinstallation übernehmen.

  • 3.a. WEGs nur mit Wohnungseigentum: In diesen Wohnungseigentumsanlagen hat die WEG nach dem BGH eine „geborene Wahrnehmungskompetenz“, die von OLG-Richter Wolfgang Dötsch (siehe unten*) als Pflicht zur Beschlussfassung zum Ersteinbau von Rauchwarnmeldern dargelegt wird. Was die WEG zum Einbau der Rauchmelder beschließt, das „Wie“ des Einbaus, ist allerdings ihre Sache. Die WEG kann auch einen Beschluss fassen, dass bereits von einzelnen Eigentümern installierte Rauchwarnmelder mit berücksichtigt werden, also nur deren Funktionstüchtigkeit geprüft und dokumentiert wird. Wichtig: Fassen Sie zusammen mit einem solchen Beschluss keinen Beschuss über die Wartung der Rauchwarnmelder!
  • 3.b. WEGs mit Wohnungs- und Teileigentum: In diesen WEGs sollte kein Beschluss über die Installation von Rauchwarnmelder getroffen werden. Die Verwaltung sollte die Wohnungseigentümer lediglich über ihre Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern informieren und dies in das Protokoll mit aufnehmen. Achtung: Auch hier keinen Beschluss zur Wartung fassen!

 

Wartung von Rauchwarnmeldern

 

1. Treffen Sie keinen Beschluss zur Wartung der Rauchwarnmelder durch die WEG!

Nach den Landesbauordnungen sind zumeist die unmittelbaren Besitzer (also die selbstnutzenden Wohnungseigentümer oder Mieter) verantwortlich für die Wartung. Nach diesen Landesbauordnungen ist es somit nicht erforderlich, dass WEGs die Wartung an sich ziehen müssen.

Dringend rät OLG-Richter Dötsch von einem WEG-Beschluss zur Wartung von Rauchwarnmeldern ab – also einem Beschluss zur Vergemeinschaftung der Wartung. Denn wenn die WEG durch Beschluss - oder ein Vermieter durch Erklärung gegenüber dem Mieter - diese Wartungsverpflichtung übernimmt, erhält die Wartung von Rauchmeldern die Bedeutung einer Verkehrssicherungspflicht. Im Zweifel muss dann die WEG die Haftung für alle Risiken, die sich aus einer unterlassenen oder fehlerhaften Wartung ergeben, übernehmen. Weil die Wartung dieser Geräte in Privaträumen schwierig zu organisieren und durchzusetzen sein wird, kann dann die Kontrolle der dauerhaften Betriebsbereitschaft durch die WEG zu einem unüberschaubaren Risiko werden.

2. Kann eine fehlende Rauchwarnmelderwartung den Gebäudeversicherungsschutz reduzieren?

Besteht die Gefahr, dass Versicherungen ihre Leistungen kürzen, wenn im Brandfall Rauchwarnmelder nicht funktionieren? Auf diese häufig gestellte Frage ist WiE ausführlich in den FAQs eingegangen und hat darauf hingewiesen, dass Rauchmelder keine Brände verhindern können, so dass es keinen direkten Zusammenhang zwischen dem Vorhandensein von funktions(un)tüchtigen Rauchwarnmeldern und dem Umfang von Brandschäden gibt. Trotzdem kann nicht ausgeschlossen werden, dass Versicherungen im Schadenfall versuchen, Leistungskürzungen wegen nicht funktionierender Rauchwarnmelder vorzunehmen.

Achtung: Gerade aus diesem Grund empfiehlt Dötsch den WEGs keine Vergemeinschaftung der Wartung vorzunehmen. Denn die Versicherungen haben den Gebäudeversicherungsvertrag mit der WEG, also dem teilrechtsfähigen Verband, abgeschlossen und nicht mit dem einzelnen Wohnungseigentümern. Versicherungsnehmer ist die WEG! Wartet nun ein einzelner Wohnungseigentümer einen Rauchwarnmelder nicht, gefährdet sein Fehlverhalten im Brandfall nicht den gesamten Versicherungsschutz des Gebäudes – siehe Allgemeine Wohngebäude Versicherungsbedingungen (VGB 2010 Wohnflächenmodell), § 6 Wohnungs- und Teileigentum. Hat die WEG aber per Beschluss die Verantwortung für die Wartung übernommen (vergemeinschaftet), dann könnte damit (erst einmal hypothetisch) der gesamten Gebäudeversicherungsschutz in Gefahr gebracht werden, so Dötsch. Frei nach Dötsch: Die Übernahme der Wartungspflichten durch die WEG – als Versicherungsnehmerin der Gebäudeversicherung – ist der versicherungsrechtliche „Supergau“ .

3. Wartungsfirmen übernehmen in der Regel kein Haftungsrisiko bei fehlender Betriebsbereitschaft

Häufig werden Dienstleister mit der Montage und Wartung von Rauchwarnmeldern für die gesamte WEG beauftragt. Damit erhoffen sich die Wohnungseigentümer mehr Sicherheit und Schutz, als wenn sie die Wartung den einzelnen Wohnungseigentümern überlassen. Ein Blick in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der meisten Anbieter führt allerdings zur Ernüchterung. Dort finden sich in der Regel Haftungsausschlüsse oder -einschränkungen, so dass es hier keinen Sicherheitsgewinn für die WEG und die Wohnungseigentümer gibt. Die Verantwortung bleibt beim einzelnen Besitzer – oder bei der WEG, wenn sie die Wartung per Beschluss an sich gezogen, also vergemeinschaftet hat. Dies sollten Wohnungseigentümer vermeiden.

 

Ausführlich wird WiE diese Argumentation mit weiteren Quellen in seinen FAQs für alle Mitglieder darlegen und in einem Webinar für die Mitglieds-WEGs vorstellen und diskutieren.


*) Vortrag von Wolfgang Dötsch, Richter am OLG in Köln beim Kölner Verwalterforum am 30.1.2016, Antwort des Bauministeriums NRW auf eine Anfrage des VNWI vom 18.2.2016, neue Rechtsprechung.