08.11.2019. Das Jahresende bedeutet das Aus für viele Ansprüche von Vermietern, Wohnungseigentümern und Eigentümergemeinschaften: Sie verjähren, das heißt: Sie können gerichtlich nicht mehr durchgesetzt werden. Wohnen im Eigentum (WiE) sagt, welche Forderungen das betrifft und was zu tun ist.

„In Wohnungseigentümergemeinschaften ist es Pflicht des Verwalters, die Verjährung von Ansprüchen der Gemeinschaft zu verhindern“, erklärt Gabriele Heinrich, Vorstand von WiE. „Eigentümer sollten ihn also rechtzeitig und am besten schriftlich auffordern, Verjährungsfristen zu prüfen und gegebenenfalls geeignete Maßnahmen zu ergreifen, wenn noch Forderungen offen sind.“ Ende 2019 verjähren bestimmte Forderungen aus dem Jahr 2016.

Grundsätzlich verjähren die meisten Forderungen nach drei Jahren. Die Frist beginnt jeweils am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den Umständen, die den Anspruch begründen, Kenntnis erlangt hat. Bezüglich der Forderungen bei Wohnungseigentum verjähren am 31. Dezember 2019:

  • Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen die einzelnen Eigentümer auf die monatlichen Hausgelder aus dem Jahr 2016,
  • Forderungen aus der jährlichen Hausgeldabrechnung für 2015, die im Jahr 2016 von der Eigentümerversammlung beschlossen wurde. Das betrifft Nachzahlungen und Rückzahlungen. Vorsicht: Soweit in der Abrechnung auch Rückstände bei den laufenden Zahlungen aus dem Jahr 2015 enthalten sind, sind diese bereits Ende 2018 verjährt.
  • Sonderumlagen, die 2016 zu zahlen waren,
  • Schadensersatzansprüche gegen Verwalter aus dem Jahr 2016, falls nicht der Verwaltervertrag kürzere Verjährungsfristen vorsieht.

Mehr Zeit haben Wohnungseigentümer und WEG-Verwaltungen, wenn es um die Beseitigung von Baumängeln durch den Bauträger geht. Denn die Gewährleistungsansprüche verjähren bei Werkverträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch erst fünf, bei VOB-Verträgen vier Jahre nach der Abnahme.

Andere Fristen gelten auch für die Betriebskostenabrechnung aus Mietverhältnissen. Sie muss spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode beim Mieter sein, wenn der Vermieter seine Ansprüche nicht verlieren will.

So stoppen Sie die Verjährung

Dafür genügt eine Mahnung nicht, auch nicht mit Einschreiben und Rückschein. Der Anspruch muss gerichtlich geltend gemacht werden durch Klage oder Mahnbescheid. Es reicht, wenn der Antrag bis zum 31. Dezember 2019, 24 Uhr, bei Gericht ist, aber in der richtigen Form: Eine E-Mail wird nicht akzeptiert.

Rückbauanspruch: Vorsicht bei Vergemeinschaftung

Muss in Ihrer WEG ein Eigentümer eine regelwidrige bauliche Änderung beseitigen, etwa eine Balkonverglasung? Dann ist die Frage, ob dieser Anspruch gegen ihn Ende 2019 verjährt, noch etwas schwieriger zu beantworten. Erfolgte der Verstoß 2016, ist hierfür schon einmal die erste Bedingung erfüllt: Der Anspruch ist 2016 entstanden. Hinsichtlich der 2. Bedingung, der Kenntnis des Gläubigers, ist dann zu unterscheiden,

  • ob der Beseitigungsanspruch durch einen einzelnen Eigentümer geltend gemacht wird (dann ist dieser der Gläubiger und muss 2016 Kenntnis von dem Verstoß erlangt haben, damit er Ende 2019 verjährt) oder
  • die Eigentümergemeinschaft den Anspruch durch Beschluss an sich gezogen hat (und selbst Gläubigerin ist). Dann kommt es auf die Kenntnis aller Eigentümer an – die z.B. besteht, wenn in der Eigentümerversammlung 2016 über die Rückbauforderung beschlossen wurde. Im diesem Fall reicht es nicht aus, wenn nur der Verwalter bereits Bescheid wusste – seine Kenntnis ist der Eigentümergemeinschaft erst ab Beschlussfassung zurechenbar (BGH, 04.07.2014, Az.: V ZR 183/13).

Da Forderungen auf Beseitigung regelwidriger baulicher Änderungen sehr komplex sind, sollten Sie bzw. Ihre WEG sich hierzu jedenfalls rechtlich beraten lassen.

WiE empfiehlt: Nachfragen, bevor das Jahresende verstreicht!

Für alle Fragen zum Thema Verjährung gibt es für WiE-Mitglieder kostenfreie telefonische Rechtsauskünfte. Nähere Informationen und Terminvereinbarung