30.11.2018. Das Jahresende bedeutet das Aus für viele Ansprüche von Vermietern, Wohnungseigentümern und Eigentümergemeinschaften: Sie verjähren, das heißt: Sie können gerichtlich nicht mehr durchgesetzt werden. Wohnen im Eigentum (WiE) sagt, welche Forderungen das betrifft und was zu tun ist.

„In Wohnungseigentümergemeinschaften ist es Pflicht des Verwalters, die Verjährung von Ansprüchen der Gemeinschaft zu verhindern“, erklärt Gabriele Heinrich, geschäftsführendes Vorstandsmitglied von WiE. „Eigentümer sollten ihn also rechtzeitig und am besten schriftlich auffordern, Verjährungsfristen zu prüfen und gegebenenfalls geeignete Maßnahmen zu ergreifen, wenn noch Forderungen aus dem Jahr 2015 offen sind.“

Mitglieder können einen Musterbrief für diese Aufforderung unter dem Stichwort „Verjährung von Forderungen verhindern“ hier downloaden.

Grundsätzlich verjähren die meisten Forderungen nach drei Jahren. Die Frist beginnt jeweils am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Bezüglich der Forderungen bei Wohnungseigentum verjähren am 31. Dezember 2018:

  • Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen die einzelnen Eigentümer auf die monatlichen Hausgelder aus dem Jahr 2015,
     
  • Forderungen aus der jährlichen Hausgeldabrechnung für 2014, die im Jahr 2015 von der Eigentümerversammlung beschlossen wurde. Das betrifft Nachzahlungen und Rückzahlungen. Vorsicht: Soweit in der Abrechnung auch Rückstände bei den laufenden Zahlungen aus dem Jahr 2014 enthalten sind, sind diese bereits Ende 2017 verjährt.
     
  • Sonderumlagen, die 2015 zu zahlen waren,
     
  • Forderungen auf Beseitigung regelwidriger baulicher Änderungen durch einzelne Eigentümer aus dem Jahr 2015, etwa eine Balkonverglasung. Das gilt aber nur, falls die anderen Eigentümer davon schon 2015 erfahren hatten.
     
  • Schadensersatzansprüche gegen ausgeschiedene Verwalter aus dem Jahr 2015, falls nicht der Verwaltervertrag kürzere Verjährungsfristen vorsieht.

Mehr Zeit haben Wohnungseigentümer und WEG-Verwaltungen, wenn es um die Beseitigung von Baumängeln durch den Bauträger geht. Denn die Gewährleistungsansprüche verjähren bei Werkverträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch erst fünf, bei VOB-Verträgen vier Jahre nach der Abnahme.

Andere Fristen gelten auch für die Betriebskostenabrechnung aus Mietverhältnissen. Sie muss spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode beim Mieter sein, wenn der Vermieter seine Ansprüche nicht verlieren will.

So stoppen Sie die Verjährung
Dafür genügt eine Mahnung nicht, auch nicht mit Einschreiben und Rückschein. Der Anspruch muss gerichtlich geltend gemacht werden durch Klage oder Mahnbescheid. Es reicht, wenn der Antrag bis zum 31. Dezember 2018, 24 Uhr, bei Gericht ist, aber in der richtigen Form: Eine E-Mail wird nicht akzeptiert.