Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt: Wohnungseigentümer:innen können einen Absenkungsbeschluss anfechten – dies war bisher umstritten. Dies ist aber nur möglich, solange der darauf beruhende Umlaufbeschluss noch nicht bestandskräftig geworden ist.
Wohnungseigentümer:innen können Beschlüsse im Umlaufverfahren fassen. Einem Umlaufbeschluss müssen– anders als bei normalen Beschlüssen – alle Wohnungseigentümer:innen zustimmen. Seit der Wohnungseigentumsgesetzreform 2020 kann die Eigentümerversammlung aber beschließen, dass für einen konkret bezeichneten Gegenstand später die einfache Mehrheit für das Zustandekommen des Umlaufbeschlusses ausreicht (§ 23 Abs. 3 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz).Ein solcher Beschluss wird Absenkungsbeschluss genannt.
Der Fall
Das Urteil des BGH (Urteil vom 17.07.2026, Az. V ZR 190/25) betrifft folgenden Fall: Eine WEG fasste einen Beschluss, wonach ein Umlaufbeschluss über die Erneuerung der Heizungsanlage mit einfacher Mehrheit gefasst werden durfte (Absenkungsbeschluss). Ein Eigentümer focht diesen Beschluss an, da er ihn für nicht bestimmt genug hielt – mit Blick auf die Erneuerungsvariante, die beschlossen werden sollte . Während der laufenden Anfechtungsklage kam aber der Umlaufbeschluss zustande. Dieser wurde nicht angefochten und wurde bestandskräftig.
Der BGH hat sich der Auffassung des Berufungsgerichts angeschlossen und die Klage als unzulässig abgewiesen. Nachdem der Umlaufbeschluss bestandskräftig geworden ist, hätte eine Entscheidung über die Gültigkeit des Absenkungsbeschlusses keine Auswirkungen mehr gehabt. Deshalb fehle dem Kläger das Rechtsschutzbedürfnis.
Umstrittene Frage geklärt
Der BGH hat mit dem Urteil klargestellt, dass ein Absenkungsbeschluss selbst angefochten werden kann (Beschlussmängelklage). Dies war bisher in der Fachliteratur umstritten und höchstrichterlich nicht geklärt. In der Rechtsliteratur wird teilweise die Auffassung vertreten, dass dies nicht der Fall sei, da Absenkungsbeschlüsse wie Geschäftsordnungsbeschlüsse zu behandeln seien – und diese können nicht angefochten werden. Dieser Ansicht schloss sich der BGH aber nicht an. Er vertritt die Auffassung, dass Absenkungsbeschlüsse keine Geschäftsordnungsbeschlüsse sind, da sie sich eben gerade nicht mit dem Ende der Eigentümerversammlung erledigen, sondern ihr Ziel eine Regelung nach der Versammlung sei.
Bestandskräftiger Umlaufbeschluss: Dann kein Vorgehen mehr gegen Absenkungsbeschluss
Wichtig in dem Zusammenhang sind folgende Leitsätze des BHG-Urteils:
Ist ein Umlaufbeschluss bestandskräftig geworden, besteht kein Rechtsschutzbedürfnis mehr für eine Klage gegen den vorherigen Absenkungsbeschluss. Das heißt, Wohnungseigentümer:innen können dann nicht mehr gegen den Absenkungsbeschluss vorgehen.
Außerdem wichtig: Auch wenn der Absenkungsbeschluss nichtig oder ungültig ist oder ganz fehlt, führt das nicht zu einer Nichtigkeit des folgenden Umlaufbeschlusses, sondern nur zu dessen Anfechtbarkeit. Er kann also nur angefochten werden.
Hinweise und Tipps von WiE:
- Wohnungseigentümer:innen sollten aufmerksam prüfen, ob im Absenkungsbeschluss gegebenenfalls unzulässige Verfahrensregeln für einen Umlaufbeschluss aufgestellt werden sollen, beispielsweise dass die einfache Mehrheit der Stimmen für alle künftigen Umlaufbeschlüsse gelten sollen.
- Wenn der Absenkungsbeschluss nichtig ist oder gar nicht vorhanden ist, müssen Eigentümer:innen den späteren Umlaufbeschluss – wenn es bereits einen gibt – anfechten, sonst wird dieser bestandskräftig. Eine Nichtigkeitsklage gegen den Absenkungsbeschluss ist zwar nicht notwendig, kann aber der Vorbereitung der Klage gegen den Umlaufbeschluss dienen oder diesen möglicherweise sogar verhindern, wenn Eigentümer:innen und Verwaltung die Nichtigkeit klar wird.
- Ein anfechtbarer Absenkungsbeschluss muss angefochten werden und einauf seiner Grundlage gefasster Umlaufbeschluss ebenfalls. Beide Klagen können miteinander verbunden werden.