Wohnen im Eigentum (WiE) empfiehlt, erst alle Kredit-Varianten zu prüfen / BGH: Nachschusspflicht muss ins Protokoll

25.9.2015 Mit diesem aktuellen Urteil (25. September 2015 – V ZR 244/14) hat der Bundesgerichtshof (BGH) klar gestellt, dass die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredites durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann. Je nach den Umständen des Einzelfalls kann der Beschluss über die Kreditaufnahme allerdings auch anfechtbar sein, nämlich dann, wenn über die Risiken eines solchen Kredites nicht informiert wurde. Damit hat der BGH den Beratungsansatz des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) bestätigt, der seit Jahren auch über das Risiko von WEG-Kreditaufnahmen informiert. WiE-Geschäftsführerin Gabriele Heinrich: „Wir begrüßen die abwägende Haltung des BGH. So werden WEGs, ihre Verwaltungen und die Kreditinstitute einmal mehr darauf aufmerksam gemacht, dass WEG-Kredite kritisch zu diskutieren und mit den Alternativen abzuwägen sind bevor ein Beschluss darüber gefasst wird.“

Großes Risiko: Die „Alle für einen“-Ausfallhaftung im Innenverhältnis

Das große Risiko bei langfristigen WEG-Krediten ist die Haftung. „Zahlen einzelne Eigentümer ihre Anteile am Kredit irgendwann nicht mehr zurück, gibt es also Zahlungsausfälle, dann müssen die übrigen Eigentümer dafür erst einmal aufkommen.“, erklärt Heinrich. „Diese solidarische Ausfallhaftung im Innenverhältnis, also die Nachschusspflicht, ist aber längst nicht allen bekannt und wird in Eigentümerversammlungen oft nicht ausreichend besprochen.“ Genau das monierte auch der BGH in dem von ihm entschiedenen Fall. Ein WEG-Beschluss über eine Kreditaufnahme könne nur wirksam sein, wenn die Eigentümer ihre im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht erörtert hätten und dies im Protokoll der Eigentümerversammlung dokumentiert sei.

Für Sanierungen ist der WEG-Kredit dennoch oft die Wahl

Das BGH-Urteil ist von großer praktischer Bedeutung, weil derzeit viele Wohnungseigentumsanlagen in die Jahre gekommen und umfangreiche Sanierungen, insbesondere energetische Verbesserungen, erforderlich sind. Oft reichen für solche komplexen Maßnahmen die Rücklagen der WEG nicht aus, und sie muss sich Finanzierungswege überlegen. Dabei kann die Aufnahme eines Kredits durch die WEG als teilrechtsfähigen Verband ein Weg sein. Denn gerade bei energetischen Sanierungen wollen Wohnungseigentümer meist auch die KfW-Fördermittel in Anspruch nehmen. Diese sind als Verbandskredit am einfachsten zu beantragen.

WiE empfiehlt: Alternativen erörtern und erst dann entscheiden

Alle betroffenen Wohnungseigentümer sollten aber auch die Alternativen zum WEG-Kredit kennen sowie die Vor- und Nachteile abwägen. Diese sind:

  • Sonderumlage (Nachteil: hier wird kurzfristig eine hohe Summe fällig, die vielleicht nicht jede/r Wohnungseigentümer/in aufbringen kann.)
  • Jede/r für sich: Einzelne Wohnungseigentümer beantragen für sich einen KfW-Kredit. (Vorteile: Nur die Eigentümer, die einen Kredit benötigen, nehmen ihn auf. Jeder steht nur für seinen eigenen Kredit gerade. Nachteile: Höherer Aufwand für die Verwaltung, die alle Kredite zusammenführen muss. Banken ist die Höhe des Einzelkredits im Verhältnis zum Bearbeitungsaufwand oft zu gering. Ältere Wohnungseigentümer erhalten ggf. keinen Kredit.)
  • Gebündelte Bearbeitung von Kreditanträgen: Hier sammelt eine Bank die Einzelanträge, prüft die Liquidität der WEG, bearbeitet die Kreditanträge insgesamt und vergibt die Kredite zeitgleich direkt an die Verwaltung. (Vorteile: jeder trägt und haftet nur für seinen Kredit. Alle Interessierten und nur diese erhalten den gewünschten Kredit. Geringerer Bearbeitungsaufwand durch die Verwaltung. Nachteil: Dieses Kreditangebot gibt es nicht überall, WiE ist es bekannt bei der Investitionsbank Schleswig-Holstein, der Investitionsbank Berlin, der Bremer Landesbank und der Hamburgischen Investitions- und Förderbank. In den großen Flächenländern wie NRW und Baden-Württemberg bieten Landesbanken und Kreditinstitute diesen Service nicht an.)

Die Abwägung zwischen den genannten Möglichkeiten erfordert viele Informationen und einen längeren Diskussionsprozess, der gerade in größeren WEGs nur selten oder gar nicht stattfindet. WiE hofft daher, dass das BGH-Urteil den notwendigen Prozess jetzt befördern wird. Denn schließlich hat es klargestellt, dass das Anfechtungsrisiko bei einem Sanierungsbeschluss größer ist, wenn über Risiken nicht informiert wird.

Ausführliche Informationen über diese verschiedenen Kredit- und Förderformen gibt der WiE-Ratgeber „Modernisierungsknigge“, den Interessierte auf der Website des Verbands bestellen können. Dort stehen auch viele weitere Informationen zur energetischen Sanierung von Wohnungseigentumsanlagen: www.wohnen-im-eigentum.de → Modernisierung → Eigentumswohnung.