05.06.2020. Immer wieder gibt es Ärgernisse im Wohnungseigentümer-Alltag: Da sind etwa überfüllte Mülltonnen, ungepflegte Blumenbeete oder eine schlecht ausgesteuerte Heizungsanlage. Solche Probleme lassen sich oft auf der jährlichen Eigentümerversammlung klären. Jeder Eigentümer/jede Eigentümerin kann grundsätzlich beantragen, dass die Verwaltung bestimmte Themen auf die Tagesordnung setzt. „Sie können Ihr Anliegen direkt an den Verwalter herantragen oder dies über den Verwaltungsbeirat tun“, sagt Gabriele Heinrich, Vorstand von Wohnen im Eigentum (WiE).
Damit die Verwaltung das Thema auf die Tagesordnung setzen muss, müssen folgende drei Voraussetzungen erfüllt sein:
- Der Antrag muss rechtzeitig eingehen, das heißt vor Beginn der Einladungsfrist, die laut WEGesetz mindestens zwei Wochen bis zum Versammlungstermin beträgt. WiE rät, möglichst früh mit der Verwaltung Kontakt aufzunehmen, um ihr genügend Zeit zur Vorbereitung zu geben. Den Tagesordnungsantrag sollten Wohnungseigentümer schriftlich in Form eines Beschlussantrags einreichen (Mitglieder können hierfür unseren Musterbrief "Ergänzung der Tagesrdnung" verwenden, hierzu erst einloggen und dann hier klicken).
- Das Anliegen muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dies setzt lediglich voraus, dass sachliche Gründe dafür sprechen den Gegenstand in der Wohnungseigentümerversammlung zu besprechen. Das kann zum Beispiel die Reparatur einer Regenrinne oder die Pflege des Vorgartens sein.
- Der geforderte Tagesordnungspunkt darf nicht rechtsmissbräuchlich sein. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn mit den Anträgen ersichtlich der ordnungsgemäße Ablauf der Versammlung gestört werden soll. Ein Beispiel: Sie legen eine zwölfseitige DIN A 3-Schriftrolle vor, die eine Vielzahl von unsachlich gestellten Anträgen und von unsachlichen Bemerkungen und beleidigenden Äußerungen gegenüber dem Verwalter und/oder anderen Miteigentümern enthält und deren Behandlung den ganzen Tag bzw. die ganze Nacht dauern würde (vgl. Bayerisches Oberlandesgericht, 12.07.2001, Az. 2 Z BR 139/00.
WiE-Tipp: Lassen Sie sich von der Verwaltung eine schriftliche Bestätigung über die Aufnahme des Tagesordnungspunktes geben.
Wenn die Verwaltung Tagesordnungspunkte abblockt
Doch was tun, wenn die Verwaltung den gewünschten Tagesordnungspunkt nicht aufnehmen will, obwohl alle Voraussetzungen erfüllt sind? In diesem Fall kann der /die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Tagesordnung durch ein eigenes Schreiben an alle Wohnungseigentümer innerhalb der Ladungsfrist ergänzen.
So kann der/die Vorsitzende dann handeln: Sobald die Einladung zur Eigentümerversammlung mit den TOPs vorliegt und klar ist, dass Ihr Anliegen nicht auf der Tagesordnung steht, kann er/sie allen Eigentümern einen Brief schreiben mit etwa folgendem Inhalt: „Als Vorsitzende/r des Verwaltungsbeirates möchte ich Sie darüber in Kenntnis setzen, dass es vor dem TOP 15 (neu TOP 16) „Sonstiges“ noch der TOP 15 „Bestellung einer zweiten Papiertonne von 120 Litern beim Zweckverband Abfallwirtschaft“ eingefügt wird. Begründung: Da die derzeitige einzige Papiertonne schon nach einer Woche komplett gefüllt ist und die Papiertonnen nur alle zwei Wochen geleert werden braucht die WEG dringend eine zweite Papiertonne. Der jetzige Zustand, dass Papier neben der Tonne abgestellt wird und bei Wind im Hof verteilt wird, ist nicht haltbar. Zudem wird das neben der Tonne abgestellte Papier nicht von dem Abfallbetrieb mitgenommen sondern bleibt stehen. Die Tonne kann neben den Carports aufgestellt werden. An zusätzlichen monatlichen Kosten werden anfallen: … Euro. Frau Schmidt hat den Antrag gestellt und bittet um Genehmigung.“
„Ansonsten bleibt dann nur der Weg vors Gericht“, sagt Heinrich. Wohnungseigentümer können den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen, um den Verwalter zur Aufnahme des Themas zu verpflichten. Allerdings führt das nur selten zum Ziel. In der Regel sind Eigentümer damit nur dann erfolgreich, wenn ihr Anliegen wegen besonderer Dringlichkeit auf die Tagesordnung muss. Beispiel: eine Reparatur, die unbedingt kurzfristig erledigt werden muss. Eine andere Möglichkeit: Die Eigentümer können eine gesonderte Eigentümerversammlung mit dem Zweck beantragen, ihr Anliegen zu besprechen. Allerdings können das nicht einzelne Eigentümer machen, sondern es müssen insgesamt mehr als ein Viertel der Eigentümer die Aufnahme des Antrags fordern.
WiE-Tipp: Rechtzeitig Mitstreiter suchen
Besser als juristische Mittel einzulegen sei es, rät Gabriele Heinrich, das strittige Thema rechtzeitig vor der Versammlung mit anderen Eigentümern zu besprechen und Einigkeit zu entwickeln oder eine Mehrheit von mehr als einem Viertel der Eigentümer dafür zu finden. Denn die Erfahrung zeige: „Wenn sich Verwalter dem Willen einer Mehrheit von Eigentümern gegenübersehen, sind sie in aller Regel bereit, ihn zu erfüllen.“
Mehr Informationen und Tipps rund um das Thema Eigentümerversammlung finden Sie hier.
Welche Erfahrungen haben Sie mit der Aufnahme von Tagesordnungspunkten für die Eigentümerversammlung gemacht? Wie sind Sie mit strittigen Themen in Ihrer WEG umgegangen? Teilen Sie Ihre Erfahrungen und schicken Sie uns gerne eine Mail an info@wohnen-im-eigentum.de