WiE fordert mehr Sicherheit für Verbraucher*innen beim Haus- oder Wohnungskauf - Bauträger in die Pflicht nehmen

Die Insolvenz des Bauträgers ist für Baukunden - Haus- oder Wohnungskäufer*innen - der Super-Gau. Das mussten Kund*innen der Project Immobilien Gruppe bei der jüngsten Insolvenzwelle schmerzhaft erfahren. Verbraucherschutzverbände fordern seit mehr als 30 Jahren Lösungen für den Verbraucherschutz. Auch Wohnen im Eigentum (WiE) hat sich bereits mehrfach dazu positioniert und fordert vom Bundesjustizministerium, endlich tätig zu werden.

Abschlagszahlungen - Verzicht oder Absicherung 

WiE sieht zwei Möglichkeiten: Entweder verzichtet der Bauträger bis zur Bezugsfertigkeit und zur Übergabe auf Abschlagszahlungen der Käufer*innen oder er sichert die Abschlagszahlungen – beispielsweise mit einer Versicherung - ab, wenn er auf die Abschlagszahlungen während der Bauphase nicht verzichten möchte. Dies Absicherung sollte laut WiE zumindest bei Bauträgerverträgen Pflicht sein, bei denen die Käufer*innen Verbraucher*innen sind. Auch wenn dadurch etwas höhere Erwerbskosten entstehen, ist eine verbindliche Absicherung laut WiE wichtig und sinnvoll. Freiwillige Absicherungen werden vom Bauträgermarkt kaum angenommen und den meisten Verbraucher*innen keinen Schutz bieten. Denn bei einer freiwilligen Versicherung müssten sich die Verbraucher*innen selbst im Dschungel der Versicherungs-AGBs zurechtfinden. Dabei hätten nicht nur finanzschwache Verbraucher*innen das Nachsehen.

Zum Hintergrund: 2014 hat das damalige Bundsministerium der Justiz und Verbraucherschutz eine Arbeitsgruppe gegründet, in der Verbände, darunter WiE, sowie Expert*innen vertreten waren, um an einem Vorschlag zu einem Gesetzesentwurf zum Bauträgerrecht mitzuwirken. 2019 legte die Arbeitsgruppe einen Abschlussbericht vor. WiE fordert, die dort entwickelten Vorschläge endlich gesetzlich umzusetzen. Bereits 2021 hatte Wohnen im Eigentum gemeinsam mit anderen Verbänden gefordert, das Bauträgervertragsrecht unbedingt in dieser Legislaturperiode zu realisieren. Nachdem das Thema vier Jahre lang still stand, hat das Bundesjustizministerium (BJM) es Anfang 2023 wieder aufgegriffen und Überlegungen entwickelt, zu denen Wohnen im Eigentum Anfang März 2023 mit einer Stellungnahme Position bezogen hat. Zusammenfassend beurteilt WiE die "optionalen" Überlegungen des Bundesministeriums der Justiz nicht geeignet, das Risiko für Besteller zu minimieren, und damit nicht für akzeptabel und erwägenswert. Hiermit wird kein Verbraucherschutz erreicht oder verbessert, es bleibt beim Status Quo, dass Besteller im Fall der Insolvenz keinerlei Schutz vor großen finanziellen Verlusten erhalten.

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Zu den Vorschlägen der Arbeitsgruppe (2014):

In der konstituierenden Sitzung der Arbeitsgruppe am 8. Oktober 2014 wurde diskutiert, wie Erwerber*innen bei Insolvenz des Bauträgers – vor Fertigstellung und Eigentumsübertragung – besser abgesichert werden können. Ein Bauträgervertrag umfasst Haus- (oder Wohnungs-) und Grundstückskauf aus einer Hand – in der Regel schüsselfertig. Der Bauträger bleibt bis zur Fertigstellung und Übergabe Eigentümer, auch wenn eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. 

Ein Problem bei Kauf vom Bauträger: Meldet der Bauträger während der Bauphase, also vor der Übergabe, Insolvenz an, kommen Erwerber*innen oft in eine schwierige finanzielle Situation. Denn die Käufer zahlen zwar Raten nach Baufortschritt, aber zum einen wird ihnen der Wertzuwachs noch nicht als Eigentum übertragen und zum anderen bleibt der Wertzuwachs in der Regel hinter den Ratenzahlungen zurück. Die zum Zeitpunkt der Bauträgerinsolvenz noch nicht gezahlten, also noch ausstehenden Raten reichen dann in der Regel nicht aus, um den Bau in eigener Regie fertigzustellen. Das bedeutet, dass die Immobilie für die Käufer*in teurer als geplant wird. Bei einer Eigentumswohnung ist die Fertigstellung in eigener Regie ohnehin kaum möglich. Eine Abstimmung mit den Miterwerber*innen ist in der Praxis äußerst schwierig, zumal eine WEG in der Bauphase rechtlich noch gar nicht existiert und keine Beschlüsse fassen kann.

In der konstituierenden Sitzung der Arbeitsgruppe wurden verschiedene Möglichkeiten und ihre Nachteile diskutiert:

  • Verzicht auf Abschlagszahlung und Eintragung der Vormerkung; stattdessen wird bei vollständiger Zahlung durch die Erweber*in (96,5 %) die Besitzübergabe Zug um Zug geregelt.
  • Erwerber*innen zahlen bei Abschluss des Vertrages eine Sicherheit in Höhe von 40 % der gesamten Vertragssumme.
  • Festhalten an der Zahlung nach dem Ratenplan der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) verbunden mit der Verpflichtung des Bauträgers, eine Rückzahlungsbürgschaft über den gesamten Erwerbspreis zu übernehmen.
  • Eine zusätzliche Versicherung bzw. Kautionsversicherung des Bauträgers für den Insolvenzfall.

Für alle Varianten wurden Vor- und Nachteile diskutiert. Grundsätzlich plädiert Wohnen im Eigentum für eine gesetzliche Regelung, die alle Verbraucher*innen absichert, die ein Haus oder eine Wohnung vom Bauträger erwerben.

(Stand: 23.08.2023)