Verbraucherschutz bei Bauträgerinsolvenz

Bald mehr Sicherheit für Verbraucher beim Haus- oder Wohnungskauf vom Bauträger?

 

Im Koalitionsvertrag der Bundesregierung ist eine Erweiterung des Verbraucherschutzes im Bauvertragsrecht vorgesehen. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat deshalb wohnen im eigentum und andere Verbände eingeladen, in einer Arbeitsgruppe an einen Vorschlag zu einem Gesetzesentwurf zum Bauträgerrecht mitzuwirken. In der konstituierenden Sitzung der Arbeitsgruppe am 8. Oktober 2014 wurde diskutiert, wie Erwerber bei Insolvenz des Bauträgers – vor Fertigstellung und Eigentumsübertragung – besser abgesichert werden können.

Ein Bauträgervertrag umfasst Haus- (oder Wohnungs-) und Grundstückskauf aus einer Hand – in der Regel schüsselfertig. Der Bauträger bleibt bis zur Fertigstellung und Übergabe Eigentümer, auch wenn eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. 

Ein Problem bei Kauf vom Bauträger: Meldet der Bauträger während der Bauphase, also vor der Übergabe, Insolvenz an, kommen Erwerber oft in eine schwierige finanzielle Situation. Denn die Käufer zahlen zwar Raten nach Baufortschritt, aber zum einen wird ihnen der Wertzuwachs noch nicht als Eigentum übertragen und zum anderen bleibt der Wertzuwachs in der Regel hinter den Ratenzahlungen zurück. Die zum Zeitpunkt der Bauträgerinsolvenz noch nicht gezahlten, also noch ausstehenden Raten reichen dann in der Regel nicht aus, um den Bau in eigener Regie fertigzustellen. Das bedeutet, dass die Immobilie für den Käufer teurer wird als geplant. Bei einer Eigentumswohnung ist die Fertigstellung in eigener Regie ohnehin kaum möglich. Eine Abstimmung mit den Miterwerbern ist in der Praxis äußerst schwierig, zumal eine WEG in der Bauphase rechtlich noch gar nicht existiert und keine Beschlüsse fassen kann.

In der konstituierenden Sitzung der Arbeitsgruppe im BMJV wurden verschiedene Möglichkeiten und ihre Nachteile diskutiert:

  • Verzicht auf Abschlagszahlung und Eintragung der Vormerkung; stattdessen wird bei vollständiger Zahlung durch den Erwerber (96,5 %) die Besitzübergabe Zug um Zug geregelt.
  • Erwerber zahlen bei Abschluss des Vertrages eine Sicherheit in Höhe von 40 % der gesamten Vertragssumme.
  • Festhalten an der Zahlung nach dem Ratenplan der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) verbunden mit der Verpflichtung des Bauträgers, eine Rückzahlungsbürgschaft über den gesamten Erwerbspreis zu übernehmen.
  • Eine zusätzliche Versicherung bzw. Kautionsversicherung des Bauträgers für den Insolvenzfall.

Für alle Varianten wurden Vor- und Nachteile diskutiert. Grundsätzlich plädiert wohnen im eigentum für eine gesetzliche Regelung, die alle Verbraucher absichert, die ein Haus oder eine Wohnung vom Bauträger erwerben. Auch wenn dadurch etwas höhere Erwerbskosten entstehen, ist eine verbindliche Absicherung wichtig und sinnvoll. Freiwillige Absicherungen werden vom Bauträgermarkt kaum angenommen und den meisten Verbrauchern keinen Schutz bieten. Denn bei einer freiwilligen Versicherung müssten sich die Verbraucher selbst im Dschungel der Versicherungs-AGBs zurechtfinden. Dabei hätten nicht nur finanzschwache Verbraucher das Nachsehen.

(Stand: 22.10.2014)