Sommer-Blitzumfrage Politik & Wohnungseigentum 2016
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Auf die Fragen von Wohnen im Eigentum e.V. antwortet:
Elisabeth Winkelmeier-Becker (CDU)
Bundestagsabgeordne und Sprecherin der CDU/CSU-Bundestagsfraktion für Recht und Verbraucherschutz
1. Wie ist Ihre Bilanz jetzt gegen Ende der laufenden Legislaturperiode: Das Mietrecht stand stark in der Diskussion. Doch was hat die Politik für Wohnungs- und Hauseigentümer gebracht, welche Verbesserungen für sie eingeführt?
Elisabeth Winkelmeier-Becker: Die Große Koalition hat sich für diese Wahlperiode vorgenommen, die Mieterrechte sowie den Verbraucherschutz für private Bauherren und Immobilieneigentümer zu stärken. Nach dem Mietrecht gilt es nun, jetzt auch die Rechte der Wohnungseigentümer und Bauherren zu stärken. Diese Punkte sind auf Betreiben der CDU/CSU-Fraktion in den Koalitionsvertrag aufgenommen worden. Den Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts beraten wir aktuell im parlamentarischen Verfahren; mit ihm verbessern wir den Verbraucherschutz für private Bauherren deutlich. Nun gilt es, auch den Verbraucherschutz für die Wohnungseigentümer zu verbessern. Die Unionsfraktion hat dazu auch immer wieder Vorschläge unterbreitet. Der Ball liegt nun im Feld des Bundesjustizministers, er ist nun gefordert einen Entwurf zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vorzulegen.
2. Wie stehen Sie zur Reform des Bauvertragsrechts? Wird das Gesetz kommen und aus Ihrer Sicht Verbesserungen für Verbraucher-Baukunden bringen? Sehen Sie hier noch weiteren Verbesserungsbedarf und was halten Sie davon, eine Absicherung von Verbraucher-Baukunden für die Mängelbeseitigung während der Gewährleistungszeit noch in das Gesetz mitaufzunehmen?
Elisabeth Winkelmeier-Becker: Der CDU/CSU-Fraktion, auf deren Initiative dieses Reformvorhaben Aufnahme in den Koalitionsvertrag gefunden hat, ist es ein besonderes Anliegen, den Verbraucherschutz bei Bauleistungen zu verbessern und im Baubereich insgesamt Rechtssicherheit zu schaffen, sowohl für den Bauherrn als auch den Unternehmer. Das Werkvertragsrecht des BGB war bislang in erster Linie auf den kurzfristigen punktuellen Austausch von Leistung und Gegenleistung ausgelegt, aber nicht auf die Durchführung eines komplexen, auf längere Zeit angelegten Bauvorhabens. Deshalb wird das Bauvertragsrecht jetzt im BGB geregelt und an die besonderen Erfordernisse bei der Planung und Abwicklung von Bauvorhaben angepasst.
Für den Bauvertrag und den Verbraucherbauvertrag werden jeweils spezielle Regelungen eingefügt und damit der Verbraucherschutz gestärkt. Künftig wird der Bauunternehmer verpflichtet, dem Verbraucher-Bauherrn vorvertraglich eine detaillierte Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen. Da diese zum Vertragsinhalt wird, kann der Verbraucher realistisch vergleichen und sich für das qualitativ beste Angebot entscheiden. Das führt sowohl im Sinne der Verbraucher als auch im Interesse der solide kalkulierenden Unternehmen zu einem fairen Wettbewerb, der über die Qualität statt nur über den Preis geführt wird. Einem vielfach ausufernden Nachtragswesen, das ggf. bis zum wirtschaftlichen Ruin des Bauherrn führen kann, wird so die Grundlage entzogen.
Damit Bauherren beim Bau finanziell nicht überfordert werden, begrenzen wir die Höhe von Abschlagszahlungen. Zudem müssen Bauunternehmer künftig Unterlagen über das Bauwerk erstellen und an Verbraucher herausgeben, die diese zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher (Bau-)Vorschriften oder für einen Kfw-Kreditantrag benötigt. Ferner ist der Bauunternehmer künftig verpflichtet, ein verbindliches Fertigstellungsdatum zu nennen.
Ein weiteres Kernstück der Reform wird das einseitige Anordnungsrecht für den Bauherrn sein: Kein Bauprojekt wird letztlich genau so gebaut, wie es geplant wurde, da sich während der Bauausführung die objektiven Vorgaben oder Bedürfnisse des Bauherrn ändern. Da eine Einigung mit dem Unternehmer nicht immer gelingt, wird das aus den VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) bekannte einseitige Anordnungsrecht des Bauherrn in die bürgerlich-rechtlichen Regelungen für den Werkvertrag übernommen. Es liegt auf der Hand, dass mit einem solchen einseitigen Anordnungsrecht ein Eingriff in die Vertragsfreiheit verbunden ist. Dies ist nach unserer Auffassung jedoch im Interesse der Abwicklung von Bauverträgen grundsätzlich gerechtfertigt. Um hierdurch auftretenden Streitigkeiten mit dem Unternehmer zu begegnen, braucht es einen funktionierenden Mechanismus zur zügigen Streitbeilegung speziell für Bauverträge. Der Gesetzentwurf des BMJV sieht hierfür in den jeweils letzten Absätzen von §650b und §650c Erleichterungen beim Erlass einer einstweiligen Verfügung vor, was eine zügige Streitbeilegung ermöglichen soll.
Gegenwärtig diskutieren wir in der Koalition und mit dem Justizministerium darüber, ob dieser vom Gesetzentwurf des BMJV vorgesehene Streitbeilegungsmechanismus ausreichend ist oder ob wir hier und in Bezug auf weitere Rechte des Bauherrn gegenüber dem Unternehmer nachbessern müssen.
3. Gehen Sie davon aus, dass in dieser Legislaturperiode noch das Gesetz für die Verwalter-Berufszulassungsregelung kommen wird? Wie stehen Sie grundsätzlich dazu? Befürworten Sie verbindliche Vorgaben für den Verwalterberuf oder halten Sie diese für nicht erforderlich und stehen hier für die Berufsfreiheit ein? WiE lehnt eine „Alte-Hasen-Regelung“ ab, weil sonst sachunkundige Verwalter noch Jahrzehnte auf dem Markt agieren werden. Wie stehen Sie dazu?
Elisabeth Winkelmeier-Becker: Das "Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohneigentum" ist am 31. August 2016 vom Bundeskabinett verabschiedet worden. Mit dieser Professionalisierung des Immobilienverwalters als eigenem Beruf werden sich sehr viel an Streit und Ärger in Eigentümergemeinschaften vermeiden lassen und dies wird den Eigentümern viel Geld und Zeit ersparen. Mit diesem Gesetzentwurf, der jetzt in die parlamentarische Beratung kommt, wird für die gewerbsmäßige Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften eine Erlaubnispflicht in § 34c Gewerbeordnung eingeführt.
Voraussetzung für die Erteilung einer solchen Erlaubnis sind neben persönlicher Zuverlässigkeit sowie geordneten Vermögensverhältnissen des Antragstellers auch ein Sachkundenachweis und der Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung. Für den Sachkundenachweis ist danach Voraussetzung, dass der Antragsteller vor der Industrie- und Handelskammer eine Prüfung ablegt und damit nachweist, dass er über die rechtlichen und fachlichen Grundlagen für die Verwaltung von Wohneigentum verfügt. Mit der Berufshaftpflichtversicherung wird sichergestellt, dass Vermögensschäden, die einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine fehlerhafte Berufsausübung des Verwalters entstehen, künftig abgedeckt sind. Ferner darf der Immobilienverwalter künftig nur Mitarbeiter beschäftigen und bei der Immobilienverwalter einsetzen wenn er sicherstellt, dass diese Mitarbeiter über die erforderliche Qualifikation verfügen, was bei Zuwiderhandlung zur Folge haben kann, dass die für den Verwalter erteilte Erlaubnis widerrufen werden kann. Im parlamentarischen Gesetzgebungsverfahren wird noch zu prüfen sein, ob die Erlaubnis zugleich mit einer Fortbildungspflicht für den Immobilienverwalter verbunden werden und sich diese Erlaubnispflicht auch auf Mietverwalter erstrecken sollte.
Der Gesetzentwurf sieht ferner vor, dass wer zur Zeit des Inkrafttretens mindestens sechs Jahre lückenlos als Wohnungseigentumsverwalter zuverlässig tätig war, von der Vorlage eines Sachkundenachweises befreit werden können soll. Am Erfordernis der Zuverlässigkeit darf dies nichts ändern. Solche Übergangsvorschriften für langjährige Berufsausübung beruhen u.a. darauf, dass die Freiheit der Berufsausübung grundsätzlich durch das Grundgesetz (Art. 12) besonders geschützt ist.
4. Das Wohnungseigentumsgesetz ist 65 Jahre alt und auf Strukturen zugeschnitten, die heute nicht mehr vorhanden sind. Sind Sie unserer Ansicht, dass eine umfassende Reform in der nächsten Legislaturperiode umgesetzt werden muss?
Elisabeth Winkelmeier-Becker: Abgesehen von einer Professionalisierung des Immobilienverwalters als eigenem reglementierten Beruf und einer Überprüfung und Anpassung des Modernisierungsbegriffs sowie der Zustimmungs- und Mehrheitserfordernisse im WEG sollte meiner Auffassung nach das gesamte WEG überprüft werden, ob und wo sich weiterer Anpassungsbedarf an die heutigen Bedürfnisse und geänderten Erfordernisse durch die deutliche Zunahme von Wohneigentum als Eigenheim wie auch als Altersvorsorge ergibt.
5. 2015 hat der BGH festgestellt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) als Verbraucher einzustufen sind. Würden Sie im Falle einer Reform des WEGesetzes dafür eintreten, die Verbrauchereigenschaft von WEGs im Wohnungseigentumsgesetz klarzustellen?
Elisabeth Winkelmeier-Becker: "Den Verbraucherschutz bei Bau- und Dienstleistungen für Bauherren und Immobilieneigentümer wollen wir ausbauen, insbesondere im Bauvertragsrecht und bei der Fremdverwaltung von Wohnungen." - diese Formulierung ist als besonders Anliegen der CDU/CSU-Fraktion im Koalitionsvertrag festgeschrieben worden.
6. Fehlende Kontenkontrolle, große Machtstellung des Verwalters in bestimmten WEG-Konstellationen, keine Streitschlichtungsstelle - WiE wies in Stellungnahmen zu Gesetzesvorhaben auf unzureichenden Verbraucherschutz für Wohnungseigentümer hin. Sehen Sie hier im Falle einer WEGesetz-Reform ebenfalls Handlungsbedarf? Oder sind Eigentümer verpflichtet, sich selbst besser um ihre Rechte zu kümmern?
Elisabeth Winkelmeier-Becker: Beim Erwerb einer Eigentumswohnung wird nicht nur eine einzelne Wohnung gekauft. „Mitgekauft“ wird auch die direkte Nachbarschaft der anderen Wohnungseigentümer sowie deren Mieter, dazu gegebenenfalls auch noch der Mieter der eigenen Wohnung – mit allen ihren unterschiedlichen Interessen, was den Umgang der eigenen Wohnung und auch die gesamte Immobilie angeht. Ebenso „mitgekauft“ wird auch der Verwalter der gesamten Eigentümergemeinschaft. Unterschiedliche oder gar gegenläufige Interessen wird kein Gesetzgeber allein auflösen können, aber mit gesetzlichen Vorgaben und für die Verwaltung sowie für entsprechende Zustimmungs- und Mehrheitserfordernisse Transparenz sowie den Schutz der Eigentümer-Minderheit vor Willkür einer Mehrheit, aber umgekehrt auch den Schutz einer Eigentümergemeinschaft vor einer Blockadehaltung erhöhen. Ferner ist es Aufgabe der öffentlichen Hand, für effektiven Rechtsschutz und rasche gerichtliche Entscheidungen Sorge zu tragen, damit die Eigentümer und Eigentümergemeinschaften Rechtssicherheit erhalten und handlungsfähig bleiben.
Streitschlichtungsstellen nach dem neuen Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) beziehen sich auf Streitigkeiten zwischen Verbrauchern und Unternehmern, d.h. im Falle von Eigentümergemeinschaften sind Schlichtungsverfahren hier für Streitigkeiten zwischen Eigentümern und Verwaltungsfirmen oder Bauunternehmern etc. möglich. Auf Initiative der CDU/CSU-Fraktion hat das BMJV die Anwendungsfälle des VSBG in solchen speziell WEG´s betreffenden Streitigkeiten in das Forschungsprojekt zum VSBG, dass das BMJV hierzu begleitend für die nächsten vier Jahre aufgesetzt hat, sowie in dessen Evaluierung aufgenommen. Für Streitigkeiten innerhalb einer WEG haben sich jedoch außergerichtliche Streitbeilegungsmechanismen, wie z.B. auch die Mediation, als nicht zielführend erwiesen. Streitgegenstand innerhalb der WEG´s ist im Regelfall die Frage, ob ein von der WEG-Mehrheit gefasster Beschluss rechtmäßig ist. Dies ist Gegenstand der gängigen Beschlussmängelklage. In diesem Regelfall hilft in aller Regel ein Schlichtungsverfahren oder eine Mediation nicht weiter, sondern die Streitparteien wollen durch gerichtliche Entscheidung verbindlich Klarheit darüber, ob hier rechtmäßig gehandelt worden ist.
Die Kontoinhaberschaft des Verwalters für die Konten der WEG ist nicht zwingend. Die rechtliche Möglichkeit für die WEG´s, ihre Konten als Eigenkonten bzw. offene Fremdgeldkonten zu führen, besteht auch heute schon und wird auch häufig angewandt. Damit können WEG´s wirksame Kontrolle gegenüber ihren Verwaltern ausüben.
7. Die Sanierungsquote ist bei WEGs relativ gering und es ist bekannt, dass es einen Sanierungsstau bei vielen WEG-Gebäuden gibt. Das kann die Altersvorsorge vieler Wohnungseigentümer gefährden. Auch Energiewende und Klimaschutzziele werden ohne die WEGs nicht erreicht. Wie können Ihrer Meinung nach die Wohnungseigentümer von einer Sanierung stärker überzeugt und dahingehend motiviert werden?
Elisabeth Winkelmeier-Becker: Wir können die Ziele bei energetischer Sanierung und Klimaschutz, altersgerechtem Umbau oder Einbruchsicherung nur erreichen, wenn wir endlich auch die Gruppe der privaten Wohnungseigentümer mit ihren besonderen Interessen und Problemen in den Focus rücken. Neben Fördermaßnahmen und steuerlichen Vergünstigungen sollten gerade für Eigentümergemeinschaften sowohl die Zustimmungserfordernisse für solche Sanierungsmaßnahmen einzelner Eigentümer als auch die Mehrheitserfordernisse für Beschlüsse der WEG über Sanierungs- und Umbaumaßnahmen überprüft und nach Möglichkeit angepasst werden. Ebenso sollte der Begriff der „Anpassung an den Stand der Technik“ im Hinblick auf Modernisierungen überprüft werden.