Die Verwaltung vertritt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegenüber Vertragspartnern und ist das "handelnde Organ" der WEG. Bislang konnte jede Person ohne fachliche Vorkenntnisse und Erfahrungen den Verwalterberuf ausüben. Seit 1.12.2023 hat sich das geändert: Wohnungseigentümer:innen in WEGs mit mindestens neun Sondereigentumsrechten haben nun einen Anspruch auf die Bestellung eines „zertifizierten Verwalters“, sofern nur ein:e einzige Eigentümer:in das verlangt. Bei kleinen WEGs unter neun Sondereigentumsrechten besteht dieser Anspruch, wenn wenigstens ein Drittel der Eigentümer:innen das verlangen.
Die Verwalterzertifizierung ist aus Sicht von WiE zwar einerseits ein kleiner Schritt in die richtige Richtung, reicht allerdings nicht aus, um eine qualitativ hochwertige Arbeit der Verwaltungen sicherzustellen. Zudem stellt der Anspruch für kleine WEGs eher eine bürokratische Hürde dar und sorgt für Rechtsunsicherheit.
WiE-Position: Entbürokratisierung für kleine WEGs
Im Rahmen der Bundestagswahl 2025 hat WiE Wahlprüfsteine mit politischen Forderungen veröffentlicht und an die Parteien versandt. Die aktuelle Regelung zum zertifizierten Verwalter sieht WiE kritisch. Der Grund: Wird trotz bestehenden Anspruchs (nach dem WEGesetz) in der WEG eine nicht-zertifizierte Verwalter:in bestellt, ist der Beschluss anfechtbar, weil er gegen die ordnungsgemäße Verwaltung verstößt. Dies schafft unnötige Bürokratisierung für kleine WEGs. Daher fordert WiE, dass ein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter nur noch WEGs mit mindestens 15 Sondereigentumsrechten haben sollen.
Seit 1.12.2023: Anspruch auf zertifizierten Verwalter
Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter soll die Verwalterkompetenzen vereinheitlichen und erhöhen sowie eine Verbesserung des Verbraucherschutzes sicherstellen. Der Anspruch ergibt sich aus §§ 19 Abs. 2 Nr. 6; 26 WEGesetz.
Für "Alte Hasen" gibt es eine Sonderregelung: Für die bereits vor dem 01.12.2020 bestellten Verwalter:innen gilt eine Übergangsfrist bis 01.06.2024. Das heißt: Verwalter, die vor dem 01.12.2020 schon für eine WEG bestellt waren, gelten bei erneuter Bestellung vor dem 01.06.2024 als zertifiziert – allerdings ausschließlich für diese WEG. In so einem Fall dürfte auch kein Anspruch auf Abberufung ab dem 01.07.2024 für die Dauer dieser Bestellung bestehen, sondern erst bei der Beschlussfassung über den nächsten Bestellungszeitraum.
Vor Einführung dieses Anspruchs forderte die Gewerbeordnung lediglich geordnete Vermögensverhältnisse, Zuverlässigkeit, eine Berufshaftpflichtversicherung und eine Weiterbildung im Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren (§ 34c GewO). Das war aus Sicht von WiE nicht ausreichend, um den anspruchsvollen Beruf eines WEG-Verwalters und einer WEG-Verwalterin qualifiziert auszuüben. WiE fordert daher seit vielen Jahren die Einführung weiterer angemessener gesetzlicher Vorgaben für die Berufszulassung, idealerweise den Verwalterberuf zu einem anerkannten Ausbildungsberuf zu machen.
Was ist vorgegeben? Prüfungen und Prüfungsinhalte der Zertifizierung
Die Prüfungsinhalte und -verfahren für den „zertifizierten Verwalter“ wurden vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) 2021 in einer Rechtsverordnung festgelegt. Die Prüfungen zur Zertifizierung erfolgen auf Grundlage der Verordnung durch die Industrie- und Handelskammern. Weitere Infos zur Prüfung finden Sie auch auf der Seite der IHK Bonn/Rhein-Sieg.
WiE-Position: Ausweitung der Verwalterzertifizierung zum Ausbildungsberuf
Wohnen im Eigentum sieht die 2023 eingeführten Regelungen zur Verwalterzertifizierung generell kritisch. Zwar ist dies ein erster Schritt hin zu einem anerkannten Ausbildungsberuf „WEG-Verwalter:in“, doch bei der Zulassung findet keine Kompetenzüberprüfung, sondern eine reine Wissensabfrage statt. Praktische Erfahrung ist keine Prüfungsvoraussetzung.
In einer Stellungnahme hatte Wohnen im Eigentum bereits 2021 wichtige Nachbesserungen zur Ausbildung der Verwalter:in gefordert. Die wichtigsten Kernforderungen:
- Kompetenzüberprüfung, keine reine Wissensabfrage: Die Prüfung darf sich nicht auf eine reine Wissensabfrage beschränken, sondern muss auch die beruflichen Handlungsfähigkeiten der Verwalter-Personen umfassen.
- Keine Zertifizierung ohne Praxiserfahrung: Als Voraussetzung für die Zulassung zur Zertifizierungsprüfung muss eine einschlägige berufliche Praxis nachgewiesen werden (z.B. eine zweijährige Tätigkeit in der WEG-Verwaltung). Ansonsten kann jede Person ohne jegliche Berufs- und Praxiserfahrung die Prüfung ablegen und das Zertifikat erhalten. Diese Voraussetzung muss auch für die gleichgestellten Berufsgruppen wie Absolventen eines immobilienwirtschaftlichen Hochschulstudiums, Volljuristen und Immobilienkaufleuten gelten.
- Nachweis der Zertifizierung bei juristischen Personen: In sehr vielen Fällen werden auch GmbHs oder andere juristische Personen als Verwalter bestellt – diese können sich nach der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Diese rechtlichen Vorgaben reichen aus Sicht von WiE nicht aus. Gesellschaften müssen ihren Zertifizierungs-Status gegenüber den Wohnungseigentümer:innen nachweisen, insbesondere jederzeit bei personellen Veränderungen. Der von WiE vorgeschlagene Nachweis kann über die Einführung eines öffentlich zugänglichen Registers für zertifizierte Personen, juristische Personen und Personengesellschaften bei den IHKs, die Einführung einer Informationspflicht der Gesellschaften gegenüber Wohnungseigentümer:innen und einem Auskunftsrecht für Wohnungseigentümer:innen erreicht werden. Außerdem müssen bei ordnungsrechtswidrigem Verhalten dieser Unternehmen Sanktionen eingeführt werden.
(Stand: 04.03.2025)