Der aktuelle Stand

Seit Januar 2020 liegt der Referentenentwurf des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEModG) vor. Wohnen im Eigentum (WiE) hat hierzu eine ausführliche Stellungnahme abgegeben. Hier fassen wir für Sie unsere 16 wichtigsten Änderungsforderungen zusammen:

 

1) Keine unbeschränkte Vertretungsmacht für Verwalter im Außenverhältnis! Konkretisierung der „laufenden Maßnahmen“ des bisherigen § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG, zu deren Erledigung Verwalter ohne Beschluss beauftragt und bevollmächtigt sind.
(§ 9b Abs. 1 WEG-E)

2) Sollte eine grundsätzlich unbeschränkte Vertretungsmacht der Verwalter eingeführt werden, braucht es mindestens folgende Korrektive:
- Ausnahme bestimmter Rechtsgeschäfte
- Informationspflicht über alle Maßnahmen vor der Umsetzung
- Klarstellungen für selbstverwaltete WEGs
- Etablierung eines starken Kontrollorgans, siehe Verwaltungsbeirat
- Einführung mindestens Sachkundenachweis
- Beschlusskompetenz über Gesamtvertretung durch einen Wohnungseigentümer neben dem Verwalter
(§ 9b WEG-E, § 29 WEG-E, Gewerbeordnung)

3) Keine Generalklausel, nach der Verwalter Maßnahmen der „gewöhnlichen Verwaltung“ ohne Beschluss treffen dürfen (Innenverhältnis)! Gesetzlicher Regelfall: Verwalter mit notwendigen Basisbefugnissen, die die WEG per Beschluss und/oder im Verwaltervertrag erweitern kann.
(§ 27 WEG-E)

4) Erweiterung und Konkretisierung des Katalogs der Basisbefugnisse der Verwalter; darunter neu: jährliche Begehungspflicht inkl. Dokumentation sowie Pflicht zur Aufstellung konkreten, objektbezogenen, mittel- und langfristigen Instandhaltungsplans nebst Finanzierungsplan.
(§ 27 Abs. 1 WEG-E)

5) Verpflichtung zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats in WEGs ab 20 Einheiten u.a.
(§ 29 Abs. 1 WEG-E)

6) Aufwertung des Verwaltungsbeirats zum Kontrollorgan des Verwalters:
- Klarstellung, dass er die Wohnungseigentümer unterstützt
- Konkretisierung seiner Aufgaben
- Ergänzung seiner Aufgaben, z.B. Prüfung des Vermögensberichts
- generelles Auskunftsrecht des Verwaltungsbeirats gegenüber Verwaltern und Dritten; jederzeitige Online-Einsicht in die WEG-Konten.
(§ 29 Abs. 2 WEG-E)

7) Beibehaltung der bisherigen Regeln für die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung (50 % der Miteigentumsanteile)
(§ 25 Abs. 3+4 WEG)

8) Einschränkungen für weisungsungebundene und unbefristeten Stimmrechtsvollmachten an Verwaltungen und Verwaltungsbeiräte; Begrenzung des Umfangs der Stimmrechtsübertragungen.
(§ 25 Abs. 3 WEG-E)

9) Majorisierungsverbot mit Stimmrechtskappung für Bauträger/Veräußerer, sobald Quote von 2/3 „werdende Eigentümer“ erreicht ist.
(§ 8 Abs. 3 WEG-E)

10) Konkretisierung der notwendigen Bestandteile der Jahresabrechnung und der genauen Art und Weise der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung; Klärung, ob in der Praxis wichtige perioden- und verursachungsgerechten Abgrenzungen vorgenommen werden dürfen.
(§ 28 Abs. 2 WEG-E, Muster-Jahresabrechnung in einer Verordnung)

11) Konkretisierung der Inhalte des Vermögensberichts (Darstellung der SOLL- und IST-Rücklagen, Bankkontostände, perioden- und verursachungsgerechte Abgrenzungen).
(§ 28 Abs. 3 WEG-E)

12) Konkretisierung der Erhaltungsrücklage: Pflicht zur Bildung, angemessene Höhe, Anlage auf separatem Bankkonto.
(§ 19 oder § 18 WEG-E)

13) Konkretisierung, wann eine bauliche Veränderung eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage zur Folge hat.
(§ 20 Abs. 4 WEG-E, Regelbeispiele in Begründung)

14) Wichtige Individualrechte (Direktansprüche) der Wohnungseigentümer müssen gesetzlich verankert werden.
(Im Einzelnen siehe Anlage 2 zur WiE-Stellungnahme)

15) Beschlusssammlung soll bestehen bleiben.
(§ 24 Abs. 7+8 WEG)

16) Keine „Ein-Personen-Gemeinschaft“ einführen; wenn doch:
Hemmung der Anfechtungsfrist für „Ein-Personen-Beschlüssen“ bis zum Erreichen eines bestimmten Quorums („werdender“) Eigentümer
Dokumentationspflicht und Informationspflicht gegenüber Erwerbern über „Ein-Personen-Beschlüsse“.
(§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG-E)

>> Lesen Sie hier die vollständige WiE-Stellungnahme zum Referentenentwurf WEModG (= Gesetz zur Förderung der Elektomobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes)