Forderungen von WiE für die WEGesetz-Reform

Die externen Verwalter dürfen im Außenverhältnis keine Vertretungsmacht bekommen, Aufträge und Verträge für die Gemeinschaft verbindlich abzuschließen, ohne von der Gemeinschaft dazu bevollmächtigt zu sein. Die Regelung in § 9b Abs. 1 WEG-E ist zu streichen, mindestens aber deutlich einzuschränken, etwa durch Ausnahme bestimmter Rechtsgeschäfte wie z.B. Dauerschuldverhältnisse (langfristige Verträge), Kreditaufnahmen und Weiteres. Damit die WEGs weitergehende individuelle Beschränkungen festlegen könnten, bietet sich ein Online-Register an – konkrete Vorschläge hierzu siehe Besonderer Teil, Seite 41.

Wichtig für kleine WEGs: Sich selbstverwaltende WEGs müssen weiterhin – wie bisher - durch Mehrheitsbeschluss die Vertretung durch einen internen Verwalter bzw. für einzelne Rechtsgeschäfte einen oder mehrere Wohnungseigentümer bestimmten können, s. S. 43

Es darf nicht sein, dass Verwalter im Innenverhältnis künftig solche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung eigenständig in Auftrag geben, über die „eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten ist“ (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG-E).

• WiE fordert mindestens eine Konkretisierung der Generalklausel (Formulierungsvorschlag für § 27 Abs. 1 Nr. 1: „Maßnahmen geringen Umfangs, die regelmäßig wiederkehrend anfallen, nur ausgetauscht werden ohne wesentliche Änderung an Material, Konstruktionsweise sowie Erscheinungsbild und einen Betrag in Höhe von 3 % der jeweils aktuellen Wirtschaftsplansumme insgesamt pro Jahr nicht übersteigen.“
• Ein Katalog der Basis-Verwalteraufgaben mit einem geringen Umfang im Gesetz, den die WEG per Beschluss ausweiten kann, wäre noch verbrauchergerechter.
• Ergänzend sollte gerade für unterjährig notwendige Entscheidungen der Eigentümer der Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit eingeführt werden.

Der Verwaltungsbeirat muss zwingend zum starken Kontrollgremium aufgewertet werden, der die Gemeinschaft bei der Verwaltung unterstützt – und nicht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben (so steht es aktuell im Gesetz).

Zu verankern sind konkrete Aufgaben und erweiterte Rechte (§ 29 WEG-E, Details siehe ab Seite 88):

• Kontrollrechte: Neben der Prüfung der Jahresabrechnung z.B. die Prüfung des neuen Vermögensberichts, ein generelles jederzeitiges Auskunftsrecht gegenüber Verwaltern und Dritten.
• Eingriffsrechte: Sollte es beim § 9b (unbeschränkte Vertretungsmacht für den Verwalter) und § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG-E bleiben: z.B. Zustimmungsrechte für Vertragsabschlüsse, Widerspruchsrecht gegen die Vertretungsbefugnis des Verwalters bis zur nächsten Eigentümerversammlung, Vetorechte.

Diese Rechte sind in ein neu zu schaffendes WEG-Register einzutragen: Einführung eines WEG-Registers, analog dem Handelsregister, das Online über das gemeinsame Registerportal der Länder für jeden einsehbar ist.

Zur erleichterten Besetzung der Beiratsposten sollte zudem ermöglicht werden, dass die WEG beschließen kann, externe Personen als Beiratsmitglieder zu wählen und/oder einzelne Mitglieder bzw. externe Sachverständige mit bestimmten Aufgaben zu beauftragen.

Wichtige Individualrechte (Direktansprüche) der Wohnungseigentümer müssen zwingend beibehalten, erweitert und ins Gesetz aufgenommen werden:

• gegen den/die Verwalter/in auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und auf Auskünfte bei berechtigtem Interesse (§ 18 Abs. 4 WEG-E),
• gegen Verwalter, diese bei Pflichtverletzungen ohne Umweg über die WEG in Anspruch zu nehmen (z.B. unterlassene Beschlussumsetzung, Verstoß gegen Pflichten zur Erstellung Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht etc., § 27 Abs. 2 WEG-E)
• gegen Verwalter und Dritte, Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum ohne Umweg über die WEG geltend zu machen, und zwar 1) hinsichtlich Gesamtforderung auf Leistung an den Verband oder 2) hinsichtlich des eigenen Anteils (§ 18 Abs. 1 WEG-E),
• gegen Dritte auf Einsicht und Auskünfte bei berechtigtem Interesse (§ 18 Abs. 4 WEG-E),
• gegen Miteigentümer, Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum ohne Umweg über die WEG geltend zu machen (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG-E).

Insgesamt sind die §§ 20, 21 WEG-E zu prüfen und nachzubessern:

• Erhöhung des Quorums für bauliche Veränderungen, deren Kosten alle Eigentümer zu tragen haben, auf die einfache Mehrheit und die Hälfte aller Miteigentumsanteile

• Pflicht, über bauliche Veränderungen namentlich abzustimmen,
• Klärung, inwiefern unsoziales, strategisches Abstimmungsverhalten vermieden werden kann (u.a. geheime Abstimmung),
• Klärung, inwiefern eine Kostenverteilung von der nach Miteigentumsanteilen abweichen darf (Verbot willkürlicher Verteilung etc.),
• Nichtigkeit von fehlerhaften Kostenverteilungsbeschlüssen,
• Eintragungspflicht für Beschlüsse über abweichende Kosten- und Nutzenverteilungen bei baulichen Maßnahmen im Grundbuch.
• Klärung, wie die zunehmende Unübersichtlichkeit der Folgekosten vermieden werden kann.

Erforderlich ist eine Konkretisierung der Erhaltungsrücklage: Pflicht zur Bildung, angemessene Höhe, Anlage auf separatem Bankkonto (§ 19 oder § 18 WEG-E). Eingeführt werden muss für Verwalter zudem eine jährliche Begehungspflicht inkl. Dokumentation sowie Pflicht zur Aufstellung eines konkreten, objektbezogenen, mittel- und langfristigen Instandhaltungsplans nebst Finanzierungsplan (§ 27 Abs. 1 WEG-E).

WiE fordert eine Konkretisierung der notwendigen Bestandteile der Jahresabrechnung und der genauen Art und Weise der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Eingeführt werden muss auch eine Pflicht für die Verwalter, eine fehlerhafte Jahresabrechnung innerhalb einer kurzen Frist zu korrigieren. (§ 28 Abs. 2 WEG-E). Der Vermögensbericht darf nicht nur nachrichtlichen Charakter haben, sondern muss Teil der Jahresabrechnung sein und vom Verwaltungsbeirat geprüft werden. Wünschenswert wäre aus Verbraucherschutzgründen eine Musterabrechnung im Anhang zum WEG oder einer Verordnung.