30.04.2019. Kräuter für die Küche anpflanzen, eine Schaukel für die Kinder aufstellen oder eine Gartenhütte bauen: Die Außenanlagen rund um die Wohnungseigentumsanlage bieten viele Möglichkeiten, aber sie dürfen nicht einfach so privat genutzt werden. Sondereigentum ist nach § 3 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEGesetz) nur an abgeschlossenen Räumen oder nach der Rechtsprechung des KG Berlin ausnahmsweise an Terrassen möglich, wenn diese aufgrund ihrer Lage für fremde Personen nicht zugänglich sind.

Regelfall: Gemeinsam entscheiden, gemeinsam nutzen

Das bedeutet: Alle Wohnungseigentümer dürfen die Außenanlagen in gleichem Umfang nutzen; private Bereiche gibt es in der Regel nicht. Wie die Außenanlage gestaltet werden soll, entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss: ob beispielsweise Blumenbeete angelegt oder Kinderspielgeräte oder Bänke zum Ausruhen aufgestellt werden sollen.

Ob bestimmten Maßnahmen alle zustimmen müssen oder ob die einfache Mehrheit genügt, hängt von der Art der Maßnahme ab. So ist beispielsweise nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt/M.(Urteil vom 12.06.2014, Az 2-09 S 79/13) das Aufstellen einer Schaukel oder das Anlegen eines Sandkastens eine bauliche Veränderung, der alle (betroffenen) Eigentümer zustimmen müssen.

Ausnahmen: Sondernutzungsrechte und Gebrauchsregelungen

Auch die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen haben am Garten vor ihrer Terrasse zunächst nur dann ein Sondernutzungsrecht, wenn das in der Teilungserklärung steht. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH V ZB 58/99) können Sondernutzungsrechte nicht durch einen Beschluss begründet werden. Ein Sondernutzungsrecht umfasst aber nicht die Befugnis, den Garten, der ja im Gemeinschaftseigentum verbleibt, nach eigenem Gutdünken zu gestalten. Was erlaubt ist und was nicht, kann sich aus der  Teilungserklärung ergeben. Sogar die Art der Anpflanzung kann darin geregelt sein. Darüber hinaus dürfen bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung aller Miteigentümer vorgenommen werden. Auch Eigentümer mit Sondernutzungsrechten müssen also ihre Miteigentümer fragen, wenn sie ein Gartenhäuschen bauen, den Gartenteil einzäunen oder eine Terrasse anlegen oder erweitern möchten.

Sollen einzelne Eigentümer bestimmte Bereiche alleine nutzen können, obwohl ihnen die Teilungserklärung kein Sondernutzungsrecht einräumt, kann die WEG zudem eine entsprechende Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEGesetz beschließen. Gebrauchsregelungen sollten ins Grundbuch eingetragen werden. Nur dann sind nämlich auch Eigentümer, die später eine Wohnung kaufen, an die Vereinbarung  gebunden.

Wer Wert auf einen eigenen Garten legt, in dem er nach Belieben seinem Hobby frönen kann, sollte also vor dem Kauf einer Wohnung Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbucheinträge genau überprüfen – und sich nicht auf mündliche Aussagen des Verkäufers verlassen.