eRundbrief 2016/10

eRundbrief 2016/10 Wohnen im Eigentum e.V.

Oktober 2016

Liebe Leserin, lieber Leser,

auch wenn der Herbst als die gemütliche Jahreszeit bekannt ist, hat sich WiE für 2016 noch ein Großprojekt vorgenommen. Es geht ums Instandsetzen, Modernisieren und energetisch Sanieren: Mit einer bundesweiten Umfrage untersucht WiE, was Wohnungseigentümer zur Gebäudesanierung motiviert - oder sie davon abhält. Bitte nehmen Sie als Wohnungseigentümer/in an der Umfrage teil! Wir werden die Ergebnisse veröffentlichen und somit Ihre Stimmen und Anregungen weithin bekannt machen. Zudem fließen Ihre Wünsche nach Unterstützung in die Neuauflage des WiE-Standardwerks "Der Modernisierungs-Knigge" ein. Diesen Ratgeber gibt WiE Anfang 2017 neu heraus - als PDF sogar kostenfrei. Und natürlich wird Ihre Teilnahme an der Umfrage auch ganz direkt belohnt. Sie erhalten den 12-seitigen WiE-Leitfaden "Meins, deins, unser - Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?" als Sofort-Download. Zudem gibt es fünf 50-€-Restaurant-Gutscheine zu gewinnen. Hier geht es direkt zur Umfrage. Vielen Dank!

Übrigens: Wundern Sie sich nicht über das geänderte Aussehen dieses eRundbriefs. Da die formatierte Fassung nicht von allen Empfängern gut gelesen werden konnte, versenden wir ihn jetzt als "normale" Mail an Sie. Das passt auch zum Inhalt - es ist eben unser ganz persönlicher monatlicher Brief an Sie!

Eine bunte Herbstzeit wünschen Ihnen
Gabriele Heinrich
& das Team von Wohnen im Eigentum e.V.

Schwerpunktthema: Ist Ihr Haus bereit für die kalte Jahreszeit?

Was tun, wenn Ihre Eigentumswohnung nicht warm wird?
Bleibt die Heizung in der kühlen Jahreszeit zu kalt, können Mieter die Miete mindern. Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind Sie dagegen darauf angewiesen, dass Ihre Miteigentümer einen Beschluss zur Inbetriebnahme, zur Höherregelung oder zur Reparatur der Heizung mittragen. Hier die Richtschnur für ordnungsmäßige Beschlüsse: Ein Bad sollte tagsüber 22 Grad warm werden, die Wohnräume 20 Grad. Im Schlafzimmer und im Flur reichen 18 Grad.
--> Wie das durchsetzbar ist, lesen Sie hier.

Wer über die Heizkörper in Ihrer Wohnung entscheidet
Eine neue oder modernisierte Heizung soll her? Über die Heizungsanlage, Steigleitungen und Heizungsrohre im Gemeinschaftseigentum beschließt die WEG. Bei den Rohren, Heizkörpern und Ventilen in Ihrer Wohnung ist das nicht ganz so klar. Sind sie Gemeinschaftseigentum, kann nur die WEG über Veränderungen beschließen. Sind sie Ihr Sondereigentum, was der Regelfall ist, hat die Eigentümergemeinschaft diese Entscheidungskompetenz nicht. Könnten Sie deshalb in der Wohnung einfach alles beim Alten lassen? Nein, denn Sie haben die Pflicht, sich mit geeigneten Rohren und vor allem Heizkörpern und Ventilen an die (neue) Zentralheizung im Haus anzuschließen, auch wenn dafür eine Umstellung Ihrer Technik nötig ist.
Gemeinschafts- oder Sondereigentum? Diese Frage stellt sich bei einigen Bauteilen. Viel Klarheit bringt der WiE-Leitfaden, den Sie nach Teilnahme an der Umfrage zur Gebäudesanierung kostenfrei herunterladen können.
--> Also noch einmal die Bitte: Machen Sie hier bei der Umfrage mit!

Verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung: Grenzen beachten
Nach der Heizkostenverordnung sind grundsätzlich zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Ihre WEG kann sogar einen noch höheren Verbrauchsanteil beschließen. Doch "gerechter" ist das selten, weil der Verbrauch nicht nur vom Heizverhalten abhängt.
--> Mehr dazu lesen Sie hier.

>>> Auch für Hauseigentümer interessant:
Fachkundige, unabhängige Beratung zur Heizungsmodernisierung – mit Zuschuss!
Planen Sie eine Heizungsmodernisierung? Wohnen im Eigentum e.V. empfiehlt: Lassen Sie sich dabei unbedingt unabhängig und fachkundig beraten. Als WiE-Mitglied profitieren Sie von unserer kostenfreien telefonischen Erstberatung oder auch der erweiterten Bauberatung. Energieberatung bieten auch die Verbraucherzentralen. Vom Bundesamt für Wirtschafts- und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gibt es außerdem einen Zuschuss, wenn ein zertifizierter Energieberater zu Ihnen ins Haus kommt.
--> Mehr dazu lesen Sie hier

>>> Auch für Hauseigentümer interessant:
Bahn frei - Grundstückseigentümer müssen Laub fegen
Bleibt Laub zu lange liegen, kann darauf leicht jemand ausrutschen und sich verletzen. Daher müssen die Blätter regelmäßig beseitigt werden. Ähnlich wie beim Schneeschippen im Winter trifft im Herbst Sie Grundstückseigentümer die Pflicht zum Laubfegen.
--> Was dabei noch zu beachten ist, erfahren Sie hier. 
Übrigens: Oft gibt es unter Nachbarn Streit über zu laute "Laubsauger". WiE klärt auf: Solche Geräte dürfen nach der Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung (32. BImSchV) in Wohngebieten nur an Werktagen zwischen 9 Uhr bis 13 Uhr und von 15 Uhr bis 17 Uhr betrieben werden. Wer an Sonn- und Feiertagen oder zwischen 20 Uhr abends und 7 Uhr morgens einen Laubbläser benutzt, begeht sogar eine Ordnungswidrigkeit und riskiert damit eine Geldbuße.

>>> Auch für Hauseigentümer interessant:
So wird das Haus winterfest
Kleine Ursachen haben oft große Wirkungen. Daher sollten Sie vor dem Frost Ihr Haus auf Schäden, z.B. Risse in der Fassade, untersuchen, die Regenrinnen säubern und Balkone und Terrassen von Moos und anderem Bewuchs befreien. Außerdem sollte zu Beginn der Heizperiode einmal die Heizung entlüftet werden.
--> Mehr zu unnötigen Wärmebrücken, Schimmelbildung und zu hohen Heizkosten lesen Sie hier.

>>> Auch für Hauseigentümer interessant:
Vor dem Frost Baumängel reklamieren
Bei einem Neubau, nach Umbau, Sanierung oder Modernisierung sollten Sie als Baukunde die Arbeiten jetzt noch auf Mängel prüfen – und reklamieren, bevor der Winter Ernst macht. Der Grund: „Baumängel können sich durch Frost verschlimmern und zu Bauschäden führen, besonders, wenn Feuchtigkeit im Spiel ist“, warnt Architektin Birgit Thielmann, Bauberaterin bei WiE. Wenn Frostschäden sich bei rechtzeitiger Reklamation hätten vermeiden lassen, droht nämlich Streit darüber, wer dafür aufkommen muss - der Baukunde oder das Bauunternehmen. Es empfiehlt sich, für die Überprüfung auf Mängel Fachleute einzuschalten. Mitgliedern von Wohnen im Eigentum e.V. hilft die Vor-Ort-Bauberatung des Vereins.
--> Informieren Sie sich hier zur WiE-Bauberatung für Mitglieder

Veranstaltungen

WiE sagt Danke für diese positive Rückmeldung:
"Ich hatte das erste Mal an einem Online-Vortrag teilgenommen und fand es überraschend sehr gut, wie einfach das ist. Die Informationen fand ich sehr informativ, und ich werde mich auch für Teil 2 anmelden. Nur weiter so!!!"
H. Kupfer, WiE-Mitglied

Online-Vortrag: Rechtsfragen der energetischen Sanierung
Für Sie als Wohnungseigentümer/in interessant ist dieser Vortrag via Internet am 14. November von 18 bis 19.30 Uhr. Der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Jörg Linde erklärt, wie Ihre WEG eine energetische Sanierung beschließen und wie sie einen Sanierungsfahrplan entwickeln und umsetzen kann. Stellen Sie Fragen und diskutieren Sie mit!
--> Zur Anmeldung zum Online-Vortrag geht es hier.

Online-Vortrag: Wohneigentum vererben oder verschenken?
Was ist für Ihre Familie steuerrechtlich günstiger: Wohneigentum zu vererben oder noch zu Lebzeiten zu verschenken? Diese Frage behandelt der Bankfachwirt Josef Anthofer in seinem Online-Vortrag am 21. November von 19 bis 20.30 Uhr, an dem Sie über das Internet teilnehmen können.
--> Zur Anmeldung zum Online-Vortrag geht es hier.

Online-Veranstaltung: Wohnungseigentumsrecht für Einsteiger - Wie handelt die WEG?
Den zweiten Teil seines Webinars "Wohnungseigentumsrecht für Einsteiger" hält der Rechtsanwalt Dennis Ketels am 28. November von 18.30 bis 20 Uhr. Diesmal geht es um die Entscheidungswege einer WEG. Welche Vereinbarungen sind möglich und sinnvoll? Welche Beschlüsse sind möglich? Und welche Mehrheiten sind dafür erforderlich? Diese Veranstaltung ist auch für Wohnungseigentümer/innen verständlich und nützlich, die nicht am ersten Teil teilgenommen haben.
--> Zur Anmeldung zum Online-Vortrag geht es hier.

BHKW-Infotag für Wohnungseigentümergemeinschaften
Eine Veranstaltung des Ministeriums für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg in Freiburg, die Wohnen im Eigentum eV. als Kooperationspartner unterstützt: Gerade für die vielen Wohnungseigentümergemeinschaften bietet der Einsatz einer hocheffizienten KWK-Anlage eine interessante und effiziente Möglichkeit, Strom und Wärme zu erzeugen und die Anforderungen des Erneuerbare-Wärme-Gesetzes zu erfüllen. Diskutieren Sie mit Experten technische Fragestellungen sowie organisatorische, finanzielle und rechtliche Aspekte, die für den Betrieb eines BHKW wichtig sind.
--> Details zum Programm finden Sie hier.

Runde Tische für Verwaltungsbeiräte und Eigentümer
Diese finden im November in --> Hamburg (3.11.) und --> Köln (30.11.) statt. Kommen Sie als Mitglied und gern auch als Gast, informieren Sie sich und tauschen Sie sich mit anderen Eigentümerinnen und Eigentümern aus.

Nächste Verwaltungsbeiräte-Schulung: Hamburg, 5./6. November
Noch wenige letzte Plätze frei: Melden Sie sich jetzt zum letzten Schulungstermin in diesem Jahr an beziehungweise machen Sie den Verwaltungsbeirat Ihrer WEG darauf aufmerksam! In dieser 2-Tages-Schulung wird anschaulich vermittelt, welches Wissen der Verwaltungsbeirat zur Ausübung seines anspruchsvollen Ehrenamts braucht. Natürlich können auch Wohnungseigentümer teilnehmen.
499 Euro bzw. 299 € für WiE-Mitglieder (inkl. MwSt.):
--> Details und Anmeldung

Alle aktuellen WiE-Veranstaltungen entnehmen Sie bitte dem ausführlichen
 --> Veranstaltungskalender auf unserer Website

Aktuelles Wissen rund ums Eigentum

WiE fordert: Keine halben Sachen im Gesetzgebungsverfahren zum Sachkundenachweis der Verwalter
Der Gesetzesentwurf zur Verschärfung der Berufszulassungsregelungen der Verwalter/innen hat den Bundesrat passiert, ohne dass die Empfehlungen des Bundesrats-Ausschusses für Agrarpolitik und Verbraucherschutz berücksichtigt wurden. Dieser hatte unter anderem gefordert, dass auch langjährig tätige Verwalter/innen künftig ihre Sachkunde nachweisen müssen und somit die auch von WiE monierte Ausnahme für "alte Hasen" abgeschafft werden solle. Das fand jedoch keine Mehrheit im Bundesrat. "Soll hier nur ein Berufszugangsgesetz in Light-Version geschaffen werden?", fragt WiE-Geschäftsführerin Gabriele Heinrich. Wohnen im Eigentum e.V. fordert: Die neuen Qualifikationsanforderungen müssen eindeutig und klar geregelt sein sowie für alle gelten. Die parlamentarischen Beratungen im Bundestag beginnen jetzt im November.
--> Mehr zum Sachkundenachweis und den Forderungen von WiE lesen Sie hier.

In Vorbereitung: WiE-Checkliste zur Verwaltersuche erscheint im November in überarbeiteter, ausführlicher Fassung
Die umfangreiche Checkliste mit Erläuterungen unterstützt Ihre WEG, den oder die geeignete Verwalter/in zu finden. Erstellen Sie ein vollständiges Anforderungsprofil und prüfen Sie Kandidaten systematisch - von der Aktenführung bis hin zu den Zeugnissen.  So können Sie z.B. als Verwaltungsbeirat eine fundierte Vorauswahl treffen und der Eigentümerversammlung einen gut begründeten Vorschlag für die Wahl unterbreiten. 
Sobald die Checkliste vorliegt, werden wir Sie informieren. Schauen Sie sich als WiE-Mitglied auch die weiteren Arbeitshilfen in unseren geschützten Website-Bereichen an (erst einloggen - dann lesen):
--> Mitgliederbereich
--> WEG-Mitgliederbereich

Salomonisch: Gericht darf Garten in zwei Hälften teilen
Ein Gericht kann eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien ersetzen. Das hat kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: V ZR 191/15) entschieden. Im konkreten Fall konnten sich zwei Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht über die Nutzung des gemeinsamen Gartens einigen. Das Landgericht Karlsruhe meinte, es sei nicht möglich, Teilflächen des Gartens an jeweils eine Partei zuzuweisen. Solche Sondernutzungsrechte könnten nur die Eigentümer selbst durch eine Vereinbarung begründen. Nach Urteil dieses Gerichts sollten die Parteien den Garten täglich abwechselnd benutzen. Doch der BGH als Revisionsgericht stellte klar: Es sei sehr wohl möglich, dass ein Gericht Sondernutzungsrechte begründe und jeder Partei eine Teilfläche des Gartens zuweise. Das sei in diesem Fall auch sinnvoller, weil bei einer täglich wechselnden Nutzung eine vernünftige gärtnerische Nutzung des Garten gar nicht möglich sei.

>>> Auch für Hauseigentümer interessant:
Vorsicht bei der Bestellung von Treppenliften
Für Sonderanfertigungen gibt es bei zu Hause unterschriebenen Verträgen kein Widerrufsrecht nach dem BGB und damit keine Möglichkeit, aus dem Vertrag innerhalb von 14 Tagen wieder auszusteigen. Das nutzen offenbar einzelne Treppenlift-Hersteller und üben Druck aus, um älteren Menschen ihr Produkt "anzudrehen". So wollte eine Firma von einem Mann 3.000 Euro Stornogebühren kassieren, der beim Besuch eines Vertreters einen Vertrag für einen nach Aufmaß zu fertigenden Treppenlift unterzeichnet hatte. Seinen Widerruf ließ das Unternehmen nicht gelten(Quelle: TV-Bericht "Marktcheck" im SWR Fernsehen, 17.5.2016). WiE rät: Unterschreiben Sie nie etwas, ohne es sich zuvor gründlich durchgelesen zu haben. So viel Zeit muss sein! Zudem gelten die Widerrufsregeln nicht, wenn Sie einen Vertreter zu Vertragsverhandlungen nach Hause einladen. Machen Sie daher immer deutlich, dass sie nur um einen informatorischen Hausbesuch bitten, um Vergleichsangebote einholen zu können.

Tipp des Monats

>>> Auch für Hauseigentümer interessant:
Giftige Zusätze in Baustoffen: So informieren Sie sich
Als Baukunde sollten Sie sich vor Vertragsschluss über die zum Einsatz kommenden Baustoffe informieren. Denn mitunter enthalten sie giftige Zusatzstoffe wie Weichmacher, Biozide oder Flammschutzmittel. Doch als Verbraucher/in können Sie oft gar nicht beurteilen, ob solche Stoffe in einem Produkt enthalten sind. Das EU-Recht gibt Ihnen deshalb ein spezielles Auskunftsrecht: Sie können bei Händlern, Herstellern oder Importeuren nachfragen, ob und welche besorgniserregenden chemischen Stoffe in einem Erzeugnis - wie zum Beispiel Weichmacher in einem PVC-Fußbodenbelag oder Tapeten oder Biozide in Teppichen - enthalten sind. Dazu rät das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung in einer neuen Broschüre mit dem Titel "Ökologische Baustoffwahl". Ist einer von 168 von der Europäischen Chemikalienagentur ECHA als potenziell gefährlich eingestuften Stoffe in einer Konzentration von mehr als 0,1 Prozent im Produkt enthalten, müssen die Firmen darüber innerhalb von 45 Tagen kostenlos informieren. Das Umweltbundesamt hat für eine solche Anfrage einen Musterbrief entworfen, der von der Homepage heruntergeladen werden kann. An deutsche Firmen kann die Anfrage auch direkt über die Seite verschickt werden. Nötig ist nur die Artikelnummer unter dem Strichcode.
--> Mehr dazu und den Link zur Broschüre "Ökologische Baustoffwahl" finden Sie hier.

Gefragt & beantwortet

Kein Ersatz bei eigenmächtiger Renovierung von Gemeinschaftseigentum
Jürgen A., WiE-Mitglied: "Die Eigentümerversammlung hat beschlossen, eine Sanierung von Gemeinschaftseigentum zu verschieben, die ich aber für erforderlich halte. Was kann ich tun? Am liebsten würde ich die nötigen Arbeiten selbst in Auftrag geben."
WiE: "Soweit kein Notfall vorliegt, haben Sie wenig Handhabe. Die Vornahme konkreter Maßnahmen kann ein Wohnungseigentümer nur verlangen, wenn sich das Ermessen bei der Entscheidung über die Instandsetzung auf Null reduziert, also tatsächlich nur diese Sanierung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. In diesem Fall müssten Sie einen Abänderung des Beschlusses beantragen. Wird der Antrag abgelehnt, wäre eine Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG möglich. Nach dieser Vorschrift hat ein Wohnungseigentümer dann einen Anspruch auf Änderung eines Beschlusses, wenn schwerwiegende Gründe das Festhalten an dem Beschluss als treuwidrig erscheinen lassen und der bestehende Zustand in seinem Sinne verändert werden muss. Von einem eigenmächtigen Auftrag sollten Sie absehen. Der Bundesgerichtshof hat in einem ähnlich gelagerten Fall dem Mitglied einer WEG keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten für eigenmächtige Reparaturen gegen die WEG zugestanden (BGH, Az. V ZR 246/14)."

Sie sind WiE-Mitglied und haben Fragen? Nutzen Sie zuallererst unsere
--> kostenfreie telefonische Beratung zu Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- und Baufragen!
Ihren Termin mit unseren Anwälten und anderen Experten vereinbaren Sie unter Tel. 0228-30412670.

WiE intern

Geben auch Sie uns gern Rückmeldungen und Anregungen!
Gerhard K. aus Nürnberg ließ uns eine Kopie dieses Schreibens an die Nürnberger Zeitung zukommen: "Ich war 16 Jahre als selbständiger Hausverwalter (WEG-Verwaltung) tätig. Professionelle Hausverwalter haben viele Möglichkeiten, ihr Fachwissen ständig zu verbessern und zu erweitern. Interessierte Eigentümer, die sich z.B. als Verwaltungsbeiräte betätigen und mit dem Verwalter zumindest halbwegs auf Augenhöhe verkehren wollen, haben: fast nichts. Seit ca. zehn Jahren gibt es in Bonn den Verein „Wohnen im Eigentum“, der dieses Informationsdefizit für interessierte Wohnungseigentümer zu beheben versucht. Der Verein hat mittlerweile eine Home-Page von sehr guter Qualität. Die regelmäßigen Informationen per eMail sind genauso gut. Wohnen im Eigentum ist allerdings immer noch zu wenig bekannt. Daher schlage ich vor, von „Wohnen im Eigentum e.V.“  mehr zu berichten."
Wir freuen uns sehr über diese wichtige Rückmeldung (gekürzt wiedergegeben) und über das Engagement von Herrn K., seine gute Meinung von WiE an die Presse weiterzugeben.

Extra-Service-Bereich für Mitglieder und WEG-Mitglieder auf der Website
WiE sammelt alle Arbeitshilfen für Sie in einem gesonderten Bereich unserer Website. Für WEG-Mitglieder stehen jetzt zum Beispiel der WiE-Muster-Geschäftsverteilungsplan für die „echte“ Selbstverwaltung und ein WiE-Muster-Verwaltervertrag für selbstverwaltete WEGs zum Download bereit. Schauen Sie gern öfter vorbei, welche neuen Arbeitshilfen es gibt:
--> Mitgliederbereich
--> WEG-Mitgliederbereich
>>> Nur für Mitglieder (Geschützte Website: Erst einloggen - dann lesen!)

WEG-Mitgliedschaft: z.B. 74 Cent pro Monat und Miteigentümer!
So wenig zahlt eine WEG mit 46 Wohneinheiten für den kompletten Service von WiE (bitte vergleichen Sie das mit dem Preis für nur eine Stunde beim Rechtsanwalt)! Interessiert? Beschließen Sie darüber in der nächsten Eigentümerversammlung - ein einfacher Mehrheitsbeschluss reicht aus.
--> Hier finden Sie die Details und eine fertige Beschlussvorlage für Ihre WEG.

Mitglieder werben Mitglieder: WiE-Ratgeber als Prämie
Jedes neue Mitglied stärkt uns. Je mehr Mitglieder wir haben, desto besser können wir Ihre Interessen durchsetzen. Daher bitten wir Sie: Werben Sie Ihre Nachbarn und andere Eigentümer. Jedes neue WiE-Mitglied hat 18 Vorteile davon. Sie als Werber/in erhalten einen unserer Top-Ratgeber geschenkt.
-->Mehr dazu im PDF, das Sie zur Mitglieder-Werbung einfach ausdrucken können.

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Herausgeber:

wohnen im eigentum. die wohneigentümer e.V.
Thomas-Mann-Straße 5, 53111 Bonn

Tel: 0228 / 30 41 26 70, Fax: 0228 / 72 15 87 3
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