eRundbrief 2017/4

Wohnen im Eigentum - Die Eigentümer e.V

April 2017

Schwerpunktthema: Eigentümerversammlung
Wissenswertes zur Jahresabrechnung, Tagesordnung und unbedingt zu vermeidenden Verwalterentlastung

Weitere Rubriken: Veranstaltungen / Aktuelles Wissen rund ums Eigentum / Tipp des Monats / Gefragt & beantwortet / WiE intern

 

Liebe Leserin, lieber Leser,
 
in Kürze beginnt die Saison der Eigentümerversammlungen. Muss ich da wirklich hin? Das fragen sich anscheinend viele Eigentümer. Immer wieder hören wir von unseren Mitgliedern, dass viele ihrer Miteigentümer gar nicht zu diesem Termin erscheinen. Dabei ist die Eigentümerversammlung quasi das Parlament der WEG. Dieser Termin sollte ein Pflichttermin für alle Wohnungseigentümer sein, denn hier werden die Weichen für den Erhalt und die Wertentwicklung Ihres Eigentums gestellt. Eine Teilnahme nur an der Eigentümerversammlung reicht allerdings nicht aus zur Mitbestimmung. Zum sogenannten Willensbildungsprozess in WEGs gehört es, sich für das Gemeinschaftseigentum zu interessieren und zu engagieren. Ausgestattet mit Grundwissen zum Wohnungseigentum(srecht) ist der regelmäßige Informationsaustausch mit Miteigentümern ein weiteres „Muss“, ebenso die Überprüfung der Verwaltungstätigkeiten und mehr. Dies alles ist leider erforderlich, um sich eine fundierte Meinung bilden und sach- wie bedarfsgerechte Entscheidungen treffen zu können. Eigentum verpflichtet! Gut zu wissen, dass Wohnen im Eigentum e.V. Sie dabei unterstützt.

In diesem Sinne wünschen Ihnen eine erfolgreiche Eigentümerversammlung

Gabriele Heinrich
& das Team von Wohnen im Eigentum e.V.

PS: Ein kurioses Fundstück möchten wir Ihnen nicht vorenthalten: Wohnungseigentümerin verarbeitet ihren Frust in einem Buch
Nicht alle Eigentümer sind auch noch nach dem Kauf glücklich mit ihrer Entscheidung, eine Eigentumswohnung erworben zu haben. Eine unzufriedene Eigentümerin hat ihre Erlebnisse jetzt sogar aufgeschrieben und ein Buch daraus gemacht. WiE hat das Buch „Die Leiden der Anna W.“ gelesen und sich mit der Autorin darüber unterhalten: Lesen Sie den Bericht. Und wie steht es mit Ihnen als Wohnungseigentümer/in: Welche Erfahrungen haben Sie gemacht? Würden Sie sich wieder für Wohnungseigentum entscheiden? Bitte beantworten auch Sie uns die 3 Fragen, die wir der Autorin gesteht haben: Hier geht es zum Antwort-Formular.

 

Schwerpunktthema: So gehen Sie gut vorbereitet in die Eigentümerversammlung

Keine Angst vor Zahlen: Prüfen Sie Ihre Einzelabrechnung und eventuell auch die Jahresabrechnung
In der jährlichen Eigentümerversammlung steht auch die Genehmigung der Jahresabrechnung an. Hand aufs Herz: Wissen Sie, was Sie da genehmigen sollen? Zwar ist der Beirat verantwortlich für die Prüfung der Jahresabrechnung - jedoch hat zusätzlich auch jede/r Wohnungseigentümer/in das Recht, selbst Prüfungen vorzunehmen. Fallen Ihnen daher Unklarheiten auf, sprechen Sie Ihren Beirat darauf an! Sie dürfen auch selbst nachrecherchieren und die Verwaltungsunterlagen einzusehen. Zumindest jedoch sollte jeder Eigentümer seine Einzelabrechnung genau überprüfen, denn dies übernimmt der Beirat nicht. Sehen Sie auch nach, ob die Hausgeld-Zahlungen korrekt gebucht sind.
--> Weitere Einzelheiten dazu finden Sie im WiE-Ratgeber "Endlich Durchblick", den Sie hier bestellen können (Preis: 21,90 Euro für Nicht-Mitglieder, 14,90 für Mitglieder, inkl. Mehrwertsteuer und Versand)
--> Die Prüfung der Jahresabrechnung ist ein Schwerpunkt bei der WiE-Schulung für Verwaltungsbeiräte, an der auch Eigentümer teilnehmen können. Die nächsten Termine finden Sie unten in der Rubrik Veranstaltungen.

Beantragen Sie die Ergänzung der Tagesordnung!
Fehlt in der Tagesordnung der Eigentümerversammlung noch ein wichtiger Punkt? Dann beantragen Sie die Ergänzung!
Der/die Verwalter/in muss einen solchen Antrag immer dann berücksichtigen, wenn die Aufnahme den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Außerdem haben Sie einen Anspruch auf Aufnahme zusätzlicher Anträge in die Tagesordnung, wenn mehr als ein Viertel der stimmberechtigten Eigentümer einen Antrag unterstützen.
--> Hier finden Mitglieder entsprechende Musteranträge zur Ergänzung der Tagesordnung und weitere Erläuterungen (erst einloggen, dann lesen!)
--> Lassen Sie auch die WEG-Mitgliedsschaft bei Wohnen im Eigentum e.v. auf die Tagesordnung setzen! Hier finden Sie die Details und eine fertige Beschlussvorlage für Ihre WEG.

Übertragen Sie Ihr Stimmrecht nur mit konkreten Weisungen zur Abstimmung
Können Sie nicht zur Eigentümerversammlung gehen? Dann lassen Sie Ihr Stimmrecht nicht verfallen, sondern übertragen Sie es an eine Person Ihres Vertrauens! Geben Sie der Person zudem immer ganz genaue Anweisungen, wie sie abstimmen soll.
--> Was Sie bei der Übertragung Ihres Stimmrechts beachten müssen, lesen Sie hier.
--> Mitglieder von WiE finden hier ein Musterformular für die Übertragung (erst einloggen, dann lesen!).
--> Mehr zu diesem Thema lesen Sie auch in der Broschüre "Wenn es Streit gibt...". Mitglieder können diese für 8,50 Euro, Nicht-Mitglieder für 12 Euro (inkl. Mehrwertsteuer und Versand) hier bestellen.

Neues Urteil: BGH weitet Stimmverbot bei Interessenkonflikten aus
In einigen Sonderfällen haben Wohnungseigentümer kein Stimmrecht. Zum Beispiel, wenn es darum geht, ob die WEG als Ganzes einen Vertrag mit ihnen als Einzelperson abschließt oder einen Rechtsstreit gegen sie einleitet. Das regelt § 25 Abs. 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEGesetz). Diese Vorschrift ist entsprechend anzuwenden, wenn ein Eigentümer an einer Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und gleichzeitig deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist. Dann darf er bei einem Beschluss darüber, ob die WEG mit dieser Gesellschaft einen Vertrag eingeht, ebenfalls nicht mit abstimmen. Das hat kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH, 13.1.2017, Az. V ZR 138/16) entschieden. Ob das Stimmrechtsverbot auch greift, wenn der Eigentümer nur mehrheitlich an der Gesellschaft beteiligt oder nur ihr Geschäftsführer ist, ließ der BGH jedoch offen.
--> Das entsprechende Urteil finden Sie hier.

Lassen Sie die Entlastung der Verwaltung von der Tagesordnung streichen!
Oft steht auf der Tagesordnung der jährlichen Eigentümerversammlung auch die Entlastung der Verwaltung. Von einer solchen pauschalen Entlastung des Verwalters sollten Sie als Wohnungseigentümer jedoch unbedingt absehen. Denn dadurch verzichten Sie unwiderruflich auf Ihre Rechte! Durch einen Entlastungsbeschluss der Eigentümerversammlung enfällt die Haftung des Verwalters für Schäden, die den Eigentümern bei sorgfältiger Prüfung hätten bekannt sein können, zum Beispiel im Zusammenhang mit mangelnder Instandsetzung. Die Haftung kann sich sogar auf den Beirat verlagern, da dieser bei fehlerhafter Ausübung seiner Aufgaben selbst haftbar ist. Um das Verhältnis zur Verwaltung nicht unnötig zu belasten, empfiehlt WiE, die Entlastung generell gar nicht erst zum Beschlussgegenstand zu machen. Der Verwalter sollte aufgefordert werden, den entsprechenden Beschluss nicht als Vorschlag aufzunehmen. Als Änderungsantrag zur Tagesordnung kann jeder Miteigentümer auch direkt nach der Eröffnung der Eigentümerversammlung beantragen, den Beschlussantrag von der Tagesordnung zu nehmen.
--> Mehr zu diesem Thema können Sie auch in der Broschüre "Wenn es Streit gibt..." lesen. Mitglieder können diese für 8,50 Euro, Nicht-Mitglieder für 12 Euro (inkl. Mehrwertsteuer und Versand) hier bestellen.
--> Mehr zur Haftung des Verwalters lesen Sie hier.

 

Bitte beachten Sie auch diese beiden Online-Veranstaltungen zum Thema Eigentümerversammlung:

Für alle Mitglieder (kostenfrei): Das große 1x1 der Eigentümerversammlung
Der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Jörg Linde informiert am 8. Mai ab 18 Uhr in einem kostenlosen Webinar für WiE-Mitglieder über die Organisation und den Ablauf einer Eigentümerversammlung. Er wird darstellen, wie Verwaltungsbeiräte und Wohnungseigentümer Einfluss nehmen können und sollten.
--> Nur für Mitglieder - Details und Anmeldung

Für WEG-Mitglieder (kostenfrei): Die  Eigentümerversammlungen rechtssicher abhalten
Diese Fragestunde und Diskussionsrunde am 17. Mai ab 18:30 Uhr richtet sich an die Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs), die Mitglied bei WiE sind. Sie haben die Möglichkeit, Rechts- und Organisationsfragen rund um die Einladung, Durchführung und Nachbereitung von Eigentümerversammlungen zu stellen. Dr. Stephanie Weckesser, Fachanwältin für WEG-Recht, wird Ihnen diese Fragen beantworten.
--> Nur für WEG-Mitglieder - Details und Anmeldung

 

Weitere Veranstaltungen

Nächstes virtuelles Beirätetreffen am 3. Mai
In vielen Städten treffen sich Beiräte regelmäßig bei von WiE organisierten "Runden Tischen". Für alle, die daran nicht teilnehmen können, bietet WiE seit Kurzem zusätzlich auch einen Online-Austausch, moderiert von Uwe Alfs. Das nächste Treffen ist für den 3. Mai geplant. Merken Sie sich bei Interesse den Termin vor, es sind noch Plätze frei!
--> Nur für Mitglieder - Details und Anmeldung

WiE-Schulung: "Hilfe, wir sind Verwaltungsbeirat!"
In Wiesbaden wird Ihnen in einer zweitägigen Schulung am 6. und 7. Mai ausführlich vermittelt, welches Wissen der Verwaltungsbeirat zur Ausübung seines anspruchsvollen Ehrenamts braucht. Natürlich können Sie auch als Wohnungseigentümer/in teilnehmen, um zu erfahren, worum sich der Verwaltungsbeirat kümmern muss oder wie Sie Krisen in Ihrer WEG klären und bewältigen. Die Kosten betragen 499 Euro bzw. für WiE-Mitglieder 299 Euro (inkl. MwSt.)
--> Details und Anmeldung

Bild einer Beiräteschulung

Online-Vortrag: Ärger im Sommer – was ist erlaubt in der WEG?
Grillen, feiern, laute Musik - was müssen Nachbarn hinnehmen und was nicht? Die Rechtsanwältin Anke Freund erläutert in einem Online-Vortrag für Mitglieder und Gäste am 7. Juni ab 18.30 Uhr die Rechtslage bei solchen Interessenkonflikten, zu denen es im Sommer, wenn sich das Leben mehr im Freien abspielt, immer wieder kommt. Dazu erhalten Sie als Teilnehmer praktische Tipps, wie Sie solche Streitigkeiten von vornherein vermeiden können.
--> Details und Anmeldung

Runde Tische für Wohnungseigentümer und Beiräte
finden im Mai zum Beispiel statt in --> Hamburg, --> München, --> Düsseldorf, --> Bremen und --> Frankfurt am Main.
Kommen Sie als Mitglied und gern auch als Gast, informieren Sie sich und tauschen Sie sich mit anderen Eigentümern aus.

Koblenz: WEG-Forum zur energetischen Sanierung
Die Energieagentur Rheinland-Pfalz veranstaltet am 16. Mai 2017 in Koblenz das 1. WEG-Forum für Wohnungseigentümergemeinschaften in Rheinland-Pfalz. Das Forum versteht sich als Informationsplattform zu Fragen der Finanzierung und Förderung, zu rechtlichen Rahmenbedingungen und zur Haustechnik. Teilnahmegebühr: 35,00 Euro.
--> Details und Anmeldung direkt beim Veranstalter

Veranstaltungen werden laufend ergänzt. Bitte schauen Sie regelmäßig in den
--> Veranstaltungskalender auf unserer Website

 

Aktuelles Wissen rund ums Eigentum

BGH weist auf Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung hin
Balkongeländer streichen, Fenster austauschen, Rohrbruch reparieren? In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) können die Instandhaltung und die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum oder die Kosten hierfür auf Sondereigentümer übertragen sein. Dafür sind jedoch eindeutige Vereinbarungen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung notwendig. Dies zeigt ein aktuell veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, 9.12.2016, Az. V ZR 124/16).
--> Mehr dazu lesen Sie hier.

>>> Auch für Hauseigentümer interessant:
Neues Bauvertragsrecht stärkt ab 2018 Ihre Rechte als Verbraucher
Wenn Sie ein Haus bauen wollen, gelten ab dem kommenden Jahr verbraucherfreundlichere Regelungen für Sie. Dann tritt das neue Bauvertragsrecht in Kraft, das unter anderem neue Vorschriften für einen Verbrauchervertrag enthält. WiE hat sich seit Jahren hierfür stark gemacht. Künftig gibt es zum Beispiel ein zweiwöchiges Widerrufsrecht.
--> Mehr dazu lesen Sie hier.

>>> Auch für Hauseigentümer interessant:
Neu: Bauen und Aufstocken in der Stadt wird erleichtert
Sie sind auf der Suche nach städtischem Bauland oder einer Eigentumswohnung in der Stadt? Hier könnte das Angebot bald größer werden. Denn Bundestag und Bundesrat haben die Novelle des Bauplanungsrechts verabschiedet und damit unter anderem den Kommunen mehr Spielraum bei der Ausweisung von Bauland gegeben. In stark verdichteten städtischen Gegenden oder in Gewerbegebieten können Kommunen künftig die neue Baugebietskategorie "Urbanes Gebiet" ausweisen. Dort darf dichter und höher gebaut werden als in einem Mischgebiet.
--> Mehr dazu lesen Sie hier.

>>> Auch für Hauseigentümer interessant:
Neue Gewerbeabfallverordnung lässt Ihre Baukosten steigen

Planen Sie oder plant Ihre WEG einen größeren Umbau? Das wird künftig teurer werden, denn für die Entsorgung von Bau- und Abbruchabfällen gelten ab 1. August strengere Regeln. Dann treten große Teile der Verordnung über die Bewirtschaftung von gewerblichen Siedlungsabfällen und von Bau- und Abbruchabfällen (Gewerbeabfallverordnung – GewAbfV) in Kraft. Nach dieser Verordnung trifft Sie oder Ihre WEG als Baukunden die Pflicht, Abfälle getrennt nach zehn verschiedenen Materialien zu sammeln, zu befördern und der Wiederverwertung oder dem Recycling zuzuführen.
--> Mehr dazu lesen Sie hier.

Studie: Mehr als die Hälfte neu gebauter Mehrfamilienhäuser gehören WEGs
Bei etwas mehr als der Hälfte der neu gebauten Mehrfamilienhäuser in Deutschland in den Jahren 2009 bis 2011 waren die Eigentümer WEGs. Die zweitgrößte Gruppe der Eigentümer stellten mit gut zwanzig Prozent Privatpersonen. Nur jeweils weniger als zehn Prozent der neu gebauten Mehrfamilienhäuser gehörten einem privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen, einem kommunalen Wohnungsunternehmen, einer Genossenschaft oder einer anderen Organisation. Das geht aus einer aktuellen Studie hervor.
--> Mehr dazu lesen Sie hier.

So wehren Sie sich gegen Untätigkeit Ihrer Verwaltung
Was tun, wenn der Verwalter Beschlüsse nicht umsetzt? Unter den Mitglieder von Wohnen im Eigentum ist dieses Thema leider ein Dauerbrenner. Lassen Sie sich die Untätigkeit Ihrer Verwaltung nicht gefallen. Setzen Sie ihr eine Frist zum Umsetzen des Beschlusses und drohen Sie mit einer Abmahnung, falls weiterhin nichts passiert. Nach mehreren erfolglosen Ketten-Abmahnungen können Sie Ihrer Verwaltung die fristlose Kündigung aussprechen.
--> Mehr zum genauen Vorgehen lesen Sie hier. Mitglieder von Wohnen im Eigentum finden im Text auch links zu entsprechenden Musterbriefen.

 

Tipp des Monats

Lassen Sie wichtige Schreiben als Einwurf-Einschreiben zustellen
Ob Mahnungen, Kündigungen oder andere Fristsachen - wichtige Schreiben sollten Sie per Einwurf-Einschreiben zustellen lassen. Bei dieser Zustellung notiert der Postbote den Zugang. Der Empfänger kann sich dagegen nicht wehren. Das ist ein Vorteil gegenüber einem Einschreiben mit Rückschein, denn bei einem solchen kann es vorkommen, dass der Empfänger es nicht annimmt.

 

Gefragt & beantwortet

>>> Auch für Hauseigentümer interessant:
Was ist beim Einzug in ein noch nicht ganz fertig gebautes Haus zu beachten?

WiE-Mitglied: "Beim Neubau unseres Hauses kam es zu Verzögerungen, angeblich durch schlechtes Wetter. Da wir unsere Wohnung bereits gekündigt haben, müssen wir nun einziehen, obwohl das Haus nur zu 80 bis 90 Prozent fertig ist. Was müssen wir dabei beachten?"
WiE: "Ziehen Sie nur ein, wenn der Bauträger nachweist, dass die bauaufsichtliche Abnahme erfolgt ist. Außerdem sollten alle Fachunternehmerbescheinigungen vorliegen. Vor allem muss die elektrische Anlage funktionstüchtig und abgenommen worden sein. Beachten Sie außerdem, dass Ihr Einzug eine sogenannte stillschweigende Abnahme bedeutet. Sie sollten deshalb im Innenbereich eine Vorbegehung durchführen. Dabei müssen Sie alle vorhandenen Mängel auflisten und eine Frist zu deren Behebung setzen. Zudem sollten Sie auf keinen Fall das ganze Gebäude abnehmen, sondern nur den Innenbereich."

Sie sind WiE-Mitglied und haben Fragen? Nutzen Sie unsere
--> kostenfreie telefonische Beratung zu Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- und Baufragen!
Ihren Termin mit unseren Anwälten und anderen Experten vereinbaren Sie unter
Tel. 0228-30412670.
 

WiE intern

Dank an kreative Wohnungseigentümer vom Wohnpark Weierhof
Unser Mitglied Bettina K. hat uns mit einer Gabe überrascht, die nun in unseren Geschäftsräumen hängt: der signierten Tafel 293 des Künstlers Thomas Baumgärtel mit selbst gestaltetem Spruch - siehe Bildmitte. Das Pendant Nr. 289 (im Bild links) hängt im Wohnpark Weierhof. Hintergrund ist das Projekt des Bananensprayers, der dazu aufrief, 999 Bilder seiner "Volksbanane" mit einem passenden Text zu versehen. Das ist Ihnen gut gelungen, liebe Frau K., Ihre Texte treffen es auf den Punkt. Herzlichen Dank!

Gibt es in auch in Ihrer WEG ähnlich kreative Aktivitäten mit Bezug aufs Wohnungseigentum? Berichten Sie uns gern davon, und wir geben es an alle weiter.

Saison der Eigentümerversammlungen: Ihre WEG kann WiE-Mitglied werden!
Lassen Sie die Mitgliedschaft Ihrer WEG bei Wohnen im Eigentum e.V. auf die Tagesordnung Ihrer kommenden Eigentümerversammlung setzen! Der Monatsbeitrag für jeden Einzeleigentümer liegt im Cent-Bereich, doch Ihre WEG bekommt viel dafür: Beratung, Unterstützung und die Sicherheit, den Verband im Rücken zu haben, der die Wohnungseigentümer-Interessen gegenüber Politik und Wirtschaft vertritt. Für die Mitgliedschaft Ihrer WEG reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss aus.
--> Hier finden Sie die Details und eine fertige Beschlussvorlage für Ihre WEG.

Der "Werkzeugkasten Gebäudesanierung für WEGs" hilft bei der Modernisierung
Planen Sie eine Sanierung? Wertvolle Unterstützung dazu leistet der "WiE-Werkzeugkasten Gebäudesanierung". Er beinhaltet neben dem unfangreichen Ratgeber "Modernisierungsknigge" auch einen Sanierungsfahrplan, ein "Baumaßnahmen-ABC" und eine Präsentation. Alle Bestandteile können Sie kostenfrei auf der WiE-Homepage herunterladen. Möglich ist dies durch die Förderung des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz.
--> Hier geht es zum kostenlosen Download.

Nur für Mitglieder: Rat+Check-Liste zur Verwaltersuche 
Solange es noch keinen Sachkunde-Nachweis für Verwalter gibt, ist das besonders wichtig: Wie Sie einen passenden WEG-Verwalter finden, erklärt WiE mit einem umfangreichen Prüfkatalog. Die 22-seitige Rat+Check-Liste enthält neben einem Fragenkatalog mit 120 Fragen zum Beispiel zur Organisation, Qualifikation, Arbeitsweise und zu den Kosten der Verwaltung auch Erläuterungen und Tipps. Den WEGweiser mit dem Titel „So finden Sie die passende WEG-Verwaltung“ finden Sie als Mitglied im geschützten Mitgliederbereich zum kostenlosen Download. Hier sammelt WiE alle Arbeitshilfen für Sie. Schauen Sie gern öfter vorbei, welche neuen Arbeitshilfen es gibt:
>>> Nur für Mitglieder (Geschützte Website: Erst einloggen - dann lesen!)
--> Mitgliederbereich
--> WEG-Mitgliederbereich
>>> Für Nicht-Mitglieder bietet WiE einen 5-seitigen kostenlosen „Wegweiser für die WEG-Verwaltungs-Suche“, der Ihnen in zwölf konkreten Schritten aufzeigt, wie Sie (oder Ihr Beirat) vorgehen können, um eine passende, qualifizierte und engagierte WEG-Verwaltung zu finden. Freier Download unter "Checklisten und Musterformulare"