Mai 2017
Schwerpunktthema: Jahresabrechnung
Behalten Sie den Überblick über die Finanzen Ihrer WEG: So durchschauen Sie die Jahresabrechnung.
Weitere Rubriken: Veranstaltungen / Aktuelles Wissen rund ums Eigentum / Tipp des Monats / Gefragt & beantwortet / WiE intern
Liebe Leserin, lieber Leser,
würden Sie sich wieder für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden? Das wollten wir in der vergangenen Ausgabe des WiE-Rundbriefs von Ihnen wissen. Die Antworten (mehr dazu unter "Gefragt & beantwortet") zeigen, wie unterschiedlich die Erfahrungen der Eigentümer sind: "Selbstverständlich immer noch", schrieb uns zum Beispiel WiE-Mitglied Detlev M., "aber mit kritischem Wissen." Ebenso wie viele andere betonte er, seit dem Kauf der Wohnung die Erkenntnis gewonnen zu haben, wie wichtig Engagement ist. Genau dabei steht WiE seinen Mitgliedern zur Seite, ebenso wie beim Aufbau des kritischen Wissens. Das gilt auch, wenn es um die Prüfung der Jahresabrechnung geht. Lassen Sie sich nicht von Zahlenkolonnen entmutigen, denn es geht um Ihr Eigentum und Ihr Geld! Welche Unterstützung Ihnen WiE dabei geben kann, lesen Sie im Schwerpunktthema dieses Rundbriefs.
In diesem Sinne wünschen wir Ihnen einen engagierten Start in den Sommer!
Gabriele Heinrich
& das Team von Wohnen im Eigentum e.V.
Schwerpunktthema: Jahresabrechnung
Keine Angst vor Zahlen: Prüfen Sie die Jahresabrechnung
Zwar ist der Beirat verantwortlich für die Prüfung der WEG-Jahresabrechnung - jedoch sollte jede/r Wohnungseigentümer/in sie auch selbst verstehen und überschlägig nachrechnen. Die Einzelabrechnung für die eigene Wohnung ist jedenfalls zu kontrollieren. Fallen Ihnen Unklarheiten beim Prüfprotokoll des Beirats auf, sprechen Sie ihn darauf an! Sie dürfen auch selbst nachrecherchieren und die Verwaltungsunterlagen einsehen. Folgende Hilfen hierzu bietet WiE allen Interessierten an, unabhängig von einer Mitgliedschaft:
--> Wie fit sind Sie in Sachen Jahresabrechnung? Ein Quiz zur Überprüfung Ihres Wissens finden Sie hier.
--> Hier lesen Sie sechs Tipps, mit deren Hilfe Sie Ihre Jahresabrechnung bereits in Grundzügen prüfen können.
Vereinsmitglieder sind besser informiert: Diese Materialien finden Sie im Mitgliederbereich
Das sind Ihre Vorteile als WiE-Mitglied: Die folgenden Arbeitshilfen bietet WiE exklusiv im geschützen Mitgliederbereich an (erst einloggen, dann lesen!).
--> Laden Sie sich dort die ausführlich erläuterte Checkliste "Prüfprotokoll? 6 Fragen vor Genehmigung der Jahresabrechnung" herunter. Anhand dieser können Sie erkennen, wie gründlich Ihr Beirat vorgegangen ist.
--> Sollten Sie Ungereimheiten feststellen und selbst Einblick in die Unterlagen nehmen wollen, finden Sie dort zudem verschiedene Musterbriefe an die Verwaltung.
Sie wollen es ganz genau wissen? Sehr gut! So macht WiE Sie zum Prüf-Profi
Wer richtig in das Thema Jahresabrechnung einsteigen will, für den bietet WiE eine umfangreichere Broschüre und die WiE-Schulung. Beides ist hilfreich für Beiräte, die die Abrechung prüfen müssen, aber auch für andere interessierte Eigentümer geeignet.
--> Viel Fachwissen finden Sie auf über 100 Seiten im WiE-Ratgeber "Endlich Durchblick", den Sie hier bestellen können (Preis: 21,90 Euro für Nicht-Mitglieder, 14,90 für Mitglieder, inkl. Mehrwertsteuer und Versand).
--> Die Prüfung der Jahresabrechnung ist ein Schwerpunkt bei der WiE-Schulung für Verwaltungsbeiräte, an der auch Eigentümer teilnehmen können. Der nächste Termin ist der 7. und 8. Oktober in Bonn. Mehr dazu lesen Sie hier.
Wichtige Zusatzinformationen zur Jahresabrechnung: Die Übersicht über Forderungen und Verbindlichkeiten und/oder der Vermögensstatus
Durch die Prüfung der Jahresabrechnung kennen Sie hoffentlich die Kontostände Ihrer WEG-Bankkonten sowie die Entwicklung der SOLL-Instandhaltungsrücklage Ihrer WEG gemäß der geforderten Hausgeldzahlungen und der IST-Instandhaltungsrücklage nach Abzug der Rückstände u.a. Allein daraus erkennen Sie aber nicht, wie es um das tatsächliche Vermögen Ihrer WEG bestellt ist. Dazu benötigen Sie zusätzliche Informationen.
--> Mehr dazu lesen Sie hier.
Neues Gerichtsurteil zur Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen
Ein wichtiger Bestandteil der Jahresabrechnung ist die Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen. Aus dieser Übersicht erfahren alle Miteigentümer, wer wie viel zahlt und in welcher Höhe es Hausgeldrückstände in ihrer WEG gibt. Diese Daten fallen nicht unter den Datenschutz, sondern stehen jeder/m Wohnungseigentümer/in zu. Dazu ein neues, interessantes Urteil: Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung ist insgesamt für ungültig zu erklären, wenn die Hausgeldeinnahmen der Gemeinschaft nicht dargestellt sind (AG Recklinghausen, 24.1.2017, Az. 90 C 75/16).
WiE rät: Entlasten Sie den Beirat
Mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung sollte der Beirat für sein ehrenamtliches, unentgeltliches Engagement entlastet werden. Schließlich opfert er seine private Freizeit im Dienste der WEG. Beiräte sind häufig Laien und verfügen weder über umfangreiches Fachwissen noch über die technische Ausstattung eines professionellen Verwaltungsunternehmens. Wenn daher keine Anhaltspunkte für grobe Nachlässigkeiten bei der Prüfung der Jahresabrechnung bestehen, sollte Ihre WEG den Verwaltungsbeirat entlasten.
--> Die Verwaltung sollte Ihre WEG hingegen nicht entlasten, mehr dazu hier.
Online-Vortrag: Ärger im Sommer – was ist erlaubt in der WEG?
Grillen, feiern, laute Musik - was müssen Nachbarn hinnehmen und was nicht? Rechtsanwältin Anke Freund erläutert in einem Online-Vortrag für Mitglieder und Gäste am 7. Juni ab 18.30 Uhr die Rechtslage bei solchen Interessenkonflikten. Dazu erhalten Sie als Teilnehmer/in praktische Tipps, wie Sie solche Streitigkeiten von vornherein vermeiden.
--> Details und Anmeldung
Nur bei WEG-Mitgliedschaft: Online-Fragestunde zur Selbstverwaltung
Was gehört in den Geschäftsverteilungsplan? Wo liegen Haftungsrisiken? Sollten wir auch die Jahresabrechnung selbst erstellen? Solche und ähnliche Fragen stellen sich den selbstverwalteten WEGs, die bei uns Mitglied sind. Antworten und Ratschläge gibt eine Online-Fragestunde am 19. Juni ab 18.30 Uhr mit Bernd Schneider von der Berliner Hausverwaltung Stadt-Art.
--> Nur für WEG-Mitglieder - Details und Anmeldung
Runde Tische für Wohnungseigentümer und Beiräte
finden im Juni zum Beispiel statt in --> Bonn, --> Hannover, --> Nürnberg und --> Berlin. Kommen Sie als Mitglied und gern auch als Gast, informieren Sie sich und tauschen Sie sich mit anderen Eigentümern aus.
Veranstaltungen werden laufend ergänzt. Bitte schauen Sie regelmäßig in den
--> Veranstaltungskalender auf unserer Website
Aktuelles Wissen rund ums Eigentum
Fragwürdiges IHK-Zertifikat: Verwalter für Wohnungseigentum werden in drei Tagen?
Bei der Wahl ihrer Verwaltungen ist WEGs dringend zu empfehlen, auf die Qualifikation und Berufserfahrung der Bewerber zu achten und die vorgelegten Ausbildungszertifikate zu hinterfragen und genau zu prüfen. Das zeigt das Beispiel eines aktuell bekannt gewordenen unzureichenden bis fragwürdigen Ausbildungsgangs. In diesem Zusammenhang weist WiE erneut darauf hin, dass das geplante Gesetz zur Berufszulassungsregelung für WEG-Verwalter dringend erforderlich ist.
--> Mehr dazu lesen Sie hier.
Strafverfahren gegen WEG-Verwalter Feldmann nach 5 Monaten noch immer nicht eröffnet
Volle fünf Monate nach Anklageerhebung durch die Staatsanwaltschaft am 31.12.2016 hat das Landgericht Bonn das Strafverfahren gegen Herbert Feldmann noch immer nicht eröffnet. Der Verwalter aus dem Raum Bonn hatte laut Gutachten seines Insolvenzverwalters mindestens 4,6 Millionen Euro von den Konten von ihm verwalteter Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) veruntreut. Das Landgericht Bonn lässt zur Zeit noch durch einen Gutachter prüfen, ob Feldmann überhaupt verhandlungsfähig ist.
--> Mehr dazu lesen Sie hier.
BGH: Von Hausgeld-Nichtzahlern erhalten Miteigentümer keinen Schadensersatz
Bezahlt einer Ihrer Miteigentümer das Hausgeld nicht, können Sie als Eigentümer/in keinen Schadensersatz deswegen von ihm verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden (BGH, 10.2.2017, Az. V ZR 166/16). Ihnen könnte allerdings ein Schadensersatzanspruch gegen den Verband zustehen.
--> Mehr dazu lesen Sie hier.
>>> Auch für Hauseigentümer interessant:
BGH: AGB-Klausel über eine Kontogebühr bei Bausparverträgen ist unwirksam
Zahlen Sie Kontoführungsgebühren für ein Bauspardarlehen? Solche Gebühren darf die Bausparkasse in der Darlehensphase nicht erheben, wenn sie per AGB vereinbart worden sind. Das hat kürzlich der BGH entschieden (BGH, 9.5.2017, Az. XI ZR 308/15). Die Verwaltung der Darlehensverträge sei keine gesondert vergütungsfähige Leistung gegenüber dem Bausparer, so die Richter. Schreiben Sie ggf. Ihre Bausparkasse an und fordern Sie mit Verweis auf das höchstrichterliche Urteil Gebühren bis 2014 zurück; der Anspruch auf Erstattung länger zurückliegender Zahlungen wird in der Regel bereits verjährt sein.
--> Hier finden Sie einen Musterbrief der Verbraucherzentrale Niedersachsen für Ihre Rückforderung.
--> Hier lesen Sie das Urteil.
Eigentümerversammlung: Zur Beweiskraft und Widerlegbarkeit des Protokolls
Das Protokoll über die Wohnungseigentümerversammlung soll nicht nur die abwesenden Miteigentümer über den Verlauf der Versammlung und die gefassten Beschlüsse informieren. Es ist zudem eine Urkunde und kann in einem Prozess als Beweis dienen, erklärt Rechtsanwältin und WIE-Beraterin Dr. Stephanie Claire Weckesser.
--> Mehr dazu lesen Sie hier.
>>> Auch für Hauseigentümer interessant:
So wehren Sie sich gegen unerwünschte Werbeanrufe
Kennen Sie das auch? Sie freuen sich über das Klingeln Ihres Telefons, aber statt eines Bekannten oder Verwandten ist am anderen Ende der Leitung nur ein Verkäufer. Dabei sind solche Werbeanrufe bei Ihnen als Verbraucher verboten – es sei denn, Sie haben zuvor Ihr Einverständnis dazu gegeben. WiE zeigt Ihnen, wie Sie sich gegen diese sogenannten Cold Calls zur Wehr setzen.
--> Mehr dazu lesen Sie hier.
Das sind die Ergebnisse der WiE-Umfrage im April-Rundbrief
Üblicherweise veröffentlicht WiE in dieser Rubrik Fragen von Mitgliedern und Antworten von Experten darauf. In dieser Ausgabe drehen wir den Spieß einmal um: Hier sind Ihre Antworten auf unsere Umfrage im Rundbrief des vergangenen Monats. Schnell nach dem Versand des Newsletters waren etwa 80 Antworten eingegangen. Vielen Dank, wenn Sie mitgemacht haben!
Sie sind WiE-Mitglied und haben Fragen? Nutzen Sie unsere
--> kostenfreie telefonische Beratung zu Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- und Baufragen!
Ihren Termin mit unseren Anwälten und anderen Experten vereinbaren Sie unter Tel. 0228-30412670.
Ergebnis der außerordentlichen Mitgliederversammlung
Diese fand am 20.5.2017 in Köln statt. Nach einer ausführlichen Aussprache stimmte die Mehrheit der anwesenden Vereinsmitglieder für die Abberufung von zwei Vorstandsmitgliedern des Vereins. Vielen Dank an jene, die gekommen sind und mitdiskutiert haben!
--> Das Protokoll der a.o. Mitgliederversammlung finden Sie hier (erst einloggen, dann lesen!).
Saison der Eigentümerversammlungen: Ihre WEG kann WiE-Mitglied werden!
Lassen Sie die Mitgliedschaft Ihrer WEG bei Wohnen im Eigentum e.V. auf die Tagesordnung Ihrer kommenden Eigentümerversammlung setzen! Der Monatsbeitrag für jeden Einzeleigentümer liegt im Cent-Bereich, doch Ihre WEG bekommt viel dafür: Beratung, Unterstützung und die Sicherheit, den Verband im Rücken zu haben, der die Wohnungseigentümer-Interessen gegenüber Politik und Wirtschaft vertritt. Für die Mitgliedschaft Ihrer WEG reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss aus.
--> Hier finden Sie die Details und eine fertige Beschlussvorlage für Ihre WEG.
Der "Werkzeugkasten Gebäudesanierung für WEGs" hilft bei der Modernisierung
Planen Sie eine Sanierung? Wertvolle Unterstützung dazu leistet der "WiE-Werkzeugkasten Gebäudesanierung". Er beinhaltet neben dem unfangreichen Ratgeber "Modernisierungsknigge" auch einen Sanierungsfahrplan, ein "Baumaßnahmen-ABC" und eine Präsentation. Alle Bestandteile können Sie kostenfrei auf der WiE-Homepage herunterladen. Möglich ist dies durch die Förderung des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz.
--> Hier geht es zum kostenlosen Download.