Nachverdichtung durch Dachausbau oder -aufstockung ist derzeit ein großes Thema. Anfang 2019  wollten wir im Rahmen einer Umfrage von Ihnen wissen, ob Sie bereits Erfahrungen mit dem Ausbau des Dachgeschosses bzw. mit einer Dachaufstockung gemacht haben. Vielen Dank an die Teilnehmer/innen!

Die Idee, durch einen Dachausbau bzw. eine -aufstockung zusätzlichen Wohnraum in ihrer Wohnungseigentumsanlage zu schaffen, ist bei den knapp 30 Teilnehmern unserer Umfrage auf geteiltes Echo gestoßen. Etwas mehr als die Hälfte findet die Idee „gar nicht gut, dazu gäbe es in unserer WEG niemals Einigkeit.“ Ein Viertel der teilnehmenden Wohnungseigentümer ist der Ansicht, dass diese Idee „im Prinzip gut ist, wenn wir die rechtlichen und baulichen Hürden in den Griff bekommen“. Ein knappes Viertel hält die Idee für „sehr gut, um auf relativ einfache Weise zusätzlichen Wohnraum zu schaffen“.

In der Praxis sind solche Projekte allerdings nicht selten mit rechtlichen und baulichen Schwierigkeiten bzw. Problemen verbunden, wie einige der ausführlichen Rückmeldungen zeigen:

Wer muss die Erneuerung der Dachterrasse bezahlen?

So berichtet ein Wohnungseigentümer, einer seiner Miteigentümer habe das Dachgeschoss des Mehrfamilienhauses mit einer großen Dachterrasse auf dem Flachdach ausgebaut – und im Zuge dessen das Dach auf eigene Kosten neu eindecken lassen. 18 Jahre später musste das Flachdach erneuert werden. Unklar war, wer für die De- und Wiedermontage der großen Holzterrasse, die darüber liegt, bezahlen muss. Nach einem „langen Gezerre“ hat die WEG dies bezahlt, allerdings wurde beschlossen, dass künftig der Eigentümer der Dachgeschoss-Wohnung diese Kosten übernehmen muss. Diese Regelung wurde in den Kaufvertrag der Wohnung, die danach  veräußert wurde, aufgenommen. „Eine gute Lösung für die WEG“, beschreibt es Konrad M.

WEG hat mit Folgeschäden am Dach zu kämpfen

Dass ein Dachausbau auch langfristig negative Folgen für eine WEG haben kann, zeigt ein anderer Fall. Ein Wohnungseigentümer berichtet  von ständigen Problemen am Dach (u.a. Undichtigkeiten), die auf Kosten der WEG behoben werden müssten und vermutlich mit Mängeln beim Ausbau zusammenhingen. In den 1980er-Jahren war das Dach seines 12-Parteien-Hauses durch den teilenden Eigentümer bzw. einen Investor ausgebaut worden. Die beiden neu entstandenen Wohnungen konnten allerdings nicht an die allgemeine Heizung angeschlossen werden, sondern haben eine eigene Gas-Etagen-Heizung – „was bei der Erneuerung der allgemeinen Heizung keine wirtschaftliche Lösung“ sei. Er lehne daher das „Nachverdichten“ ab, „da es immer nur Individualinteressen, meist finanzieller Natur“ diene.

Ausbau nach mündlicher Zustimmung

Dass ein Dachausbau auch rechtliche Unsicherheiten mit sich bringen kann, zeigt die folgende Rückmeldung von Jürgen R.: „In meiner Wohnung wurde vom Vorbesitzer (vor circa 20 Jahren) ein Teil des Daches mit mündlicher Zustimmung der anderen Eigentümer zur Erweiterung des Wohnraumes ausgebaut. Offen ist, ob dadurch ein Gewohnheitsrecht für mich entstanden ist, bzw. wie das Ganze rechtlich zu regeln wäre.“

Probleme beim Ausbau durch Bauträger bzw. Investor

Der Dachausbau in einer Wohnungseigentumsanlage durch den Bauträger bzw. einen Investor kann für die WEG durchaus nachteilig sein, zeigen folgende Erfahrungen. „Der teilende Eigentümer hat sich im Kaufvertrag das Recht zur Schaffung weiterer Wohnungen im Dachgeschoss vorbehalten“, schreibt ein Wohnungseigentümer. Bei der Ausführung sei die Zuordnung der Tausendstel (der Miteigentumsanteile) der Dachgeschosswohnungen nachträglich verändert worden, was inzwischen kaum mehr nachvollziehbar sei. Nun – nachdem der Dachausbau mangelhaft ausgeführt worden sei, die Dachwohnungen verkauft und die Gewährleistung abgelaufen sei –„zeigen sich Mängel im neu geschaffenen Gemeinschaftseigentum (Dachisolierung, Gauben, Balkone), die die Gemeinschaft beheben muss. Der Aufteiler ist zwischenzeitlich insolvent.“ Von „Wasserschäden, Baumängeln und mehreren Rechtsstreiten“ berichtet ein weiterer Wohnungseigentümer, in dessen WEG ein Bauträger bzw. Investor das Dach ausgebaut hat, der inzwischen auch insolvent ist.

Auch wenn die WEG als Verband das Dachgeschoss nachträglich ausbaut, ist solch ein Projekt eine große Herausforderung: „Vor allem in bereits dichter Bebauung nur zusätzliche Last, Probleme ohne Ende!“, lautet das Urteil eines Wohnungseigentümers. Ebenfalls kritisch sieht den Dachausbau folgender Wohnungseigentümer: „Wir haben diesen Vorschlag mehrheitlich abgelehnt. Bei uns wären die darunter liegenden sieben Wohnung betroffen gewesen. Wir haben doch keine Wohnung im Obergeschoss gekauft, damit uns jetzt jemand auf das Dach steigt!“

Dachausbau in der Teilungserklärung geregelt

Doch es gibt auch positive Beispiele für den gelungenen Dachausbau, wie die Rückmeldungen zeigen. „Unser Dachausbau (durch einen Sondereigentümer) war bereits in der Teilungserklärung geregelt, das heißt alle Käufer haben durch den Kauf diesem Dachausbau zugestimmt. Er konnte einwandfrei und ohne Probleme realisiert werden“, schreibt Wohnungseigentümer Karl-Heinz D.

Welche Rechte Sie und die WEG beim Dachausbau haben und was Sie beachten müssen, wenn Sie ein solches Projekt planen, lesen Sie auf unserer Themenseite zum Dachausbau.