Großteil der Teilnehmer hatte bisher keine Eigentümerversammlung / Häufig steht noch kein Termin fest / Beschlüsse verzögern sich

03.09.2020. Die Corona-Pandemie hält an. WiE wollte von Ihnen wissen, wie es angesichts dieser besonderen Situation in Ihrer WEG mit der Eigentümerversammlung und dem Fassen von Beschlüssen läuft. Eines der Ergebnisse: Mehr als zwei Drittel der teilnehmenden Wohnungseigentümer gaben an, dass in ihrer WEG in diesem Jahr bisher noch keine Eigentümerversammlung stattgefunden hat. Die Umfrage legt auch offen, mit welchen Problemen Wohnungseigentümer deshalb und darüber hinaus in Corona-Zeiten zu kämpfen haben.

Insgesamt haben 186 Wohnungseigentümer an der Umfrage teilgenommen. Zahlreiche Rückmeldungen haben uns erreicht, von denen wir einige in diesem Text aufnehmen. Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass wir nicht alle Erfahrungen veröffentlichen können. Herzlichen Dank an dieser Stelle für Ihre aktive Teilnahme! Lesen Sie im Folgenden die Umfrage-Ergebnisse im Einzelnen, ergänzt um ausgewählte Erfahrungen und Hinweise bzw. Tipps von WiE.

Konnte Ihre Eigentümerversammlung trotz der Corona-Krise stattfinden?

105 Stimmen: Nein, wir wissen nicht, wann unsere Versammlung stattfinden soll.

34 Simmen: Nein, unsere Versammlung wird im Herbst stattfinden.

27 Stimmen: Ja, trotz der Pandemie mit weniger Eigentümern als sonst und/oder besonders vielen Vertretungsvollmachten.

11 Stimmen: Ja, trotz der Pandemie als Präsenzveranstaltung mit gewöhnlich vielen Eigentümern.

6 Stimmen: Ja, als virtuelle Versammlung (Video- oder Telefonkonferenz).

3 Stimmen: Ja, bereits vor den Pandemie-Beschränkungen.

Die große Zahl der noch nicht stattgefunden Versammlungen lässt sich u.a. auch dadurch erklären, dass es gerade für größere WEGs schwierig sein dürfte, einen geeigneten Veranstaltungsraum für die Durchführung einer Präsenz-Eigentümerversammlung zu finden (Stichwort Abstandsregeln). Das schreibt auch Wohnungseigentümerin Annegret H. aus München, die auf zu hohe Kosten für die Anmietung eines geeigneten Raumes verweist.

Manche Wohnungseigentümer haben auch den Eindruck, ihr/e Verwalter/in möchte gar keine Eigentümerversammlung durchführen, wie zum Beispiel Hanne K. aus Grenzach: „Wir leben in Baden-Württemberg, wo seit 01.07. eine Corona-Verordnung gilt und diese erlaubt Zusammentreffen ohne Einschränkungen bis zu 20 Personen. Trotzdem weigert sich unser Hausverwalter eine Eigentümerversammlung abzuhalten mit dubiosen Ausreden.“ „Unsere Verwaltung wollte keine Eigentümerversammlung machen. Wir haben als Beirat dann einen großen Raum gefunden, in dem alle Richtlinien eingehalten werden können und dann einen Termin, nach Rücksprache mit der Verwaltung, im September für die Versammlung festgelegt“, so Veronika K. aus Bonn.

Viele Wohnungseigentümer sind verunsichert, wie es in ihrer WEG weitergeht. Sabine S. aus Ingolstadt: „Unser Verwaltungsbeirat drängt drauf, die Eigentümerversammlung komplett ausfallen zu lassen in 2020 wegen Corona und möchte sozusagen die bislang vorläufig erstellte Jahresabrechnung für beschlossen erklären lassen, auch wenn keine Eigentümerversammlung, sei sie live oder digital, stattgefunden hat. Die Hausverwaltung dagegen lässt weiterhin offen, ob und in welcher Form diese stattfinden soll oder wird.“

WiE rät:

Bitte beachten Sie: Das Abhalten von Eigentümerversammlungen kann durch die in Ihrem Bundesland aktuell gültige Corona-Rechtsverordnung immer noch untersagt sein (möglicherweise abhängig von der Anzahl der einzuladenden Miteigentümer). Allerdings wurden die Vorschriften in vielen Bundesländern gelockert. Die jeweilige Verordnung finden Sie auf der Website Ihrer Landesregierung.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz besteht grundsätzlich die Pflicht, mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen – es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung Ihrer WEG ist etwas anderes geregelt und es sei denn die jeweils gültige Corona-Rechtsverordnung verbietet dies.

Hat in Ihrer WEG bisher keine Eigentümerversammlung stattgefunden und es bestehen keine Hinderungsgründe (Verbot durch Rechtsverordnung, Abstands- und Hygienevorschriften sind nicht einhaltbar) mehr, dann ist der/die Verwalter/in verpflichtet, eine Eigentümerversammlung durchzuführen. Fordern Sie ihn auf, möglichst bald eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen.

„Wenn die Hinderungsgründe für die Durchführung der Eigentümerversammlung entfallen sind, sollte eine in der jetzigen Zeit vorgesehene Versammlung zeitnah nachgeholt werden“, schreibt das Bundesjustizministerium auf seiner Website (siehe Punkt 4 der Fragen und Anworten zum Wohnungseigentumsrecht und Corona auf der Website des Bundesjustizministeriums).

Tipps für das Durchführen von Eigentümerversammlungen in Corona-Zeiten finden Sie hier.

Haben Sie den Eindruck, Ihr/e Verwalter/in weigert sich, die Versammlung durchzuführen, obwohl dies nach der geltenden Rechtsverordnung und den Gegebenheiten (geeigneter Raum, Einhaltung der Schutz- und Hygienevorgaben) möglich ist, nehmen Sie gern die für WiE-Mitglieder kostenlosen Telefonauskünfte in Anspruch.

Ist bei Ihnen eine Präsenz-Eigentümerversammlung derzeit nicht möglich bzw. nur schwierig umsetzbar, sollten Sie (bzw. der Verwaltungsbeirat) den/die Verwalter/in bitten, dringende und/oder wichtige Themen und Beschlüsse dennoch auf den Weg zu bringen. Welche Möglichkeiten sich hierfür anbieten, lesen Mitglieder in unserem Infoblatt „Was Wohnungseigentümer in der Corona-Krise wissen müssen“ (nähere Informationen hierzu in der rechten Spalte). Auch im folgenden Punkt wird hierauf eingegangen.

Bitte beachten Sie: In dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht hat der Bundestag temporäre Sonderregeln zum Wohnungseigentumsrecht beschlossen. Demnach gilt der Wirtschaftsplan Ihrer WEG erst einmal solange weiter, bis Ihre WEG einen neuen beschließt. Außerdem bleibt der/die zuletzt bestellte Verwalter/in im Amt, bis Ihre WEG über die Abberufung oder die Bestellung eines neuen Verwalters beschließt. Ihr/e Verwalter/in wird sich aber nicht auf diese gesetzlichen Sonderregelungen, die bis 31.12.2021 gelten, berufen können, um keine Eigentümerversammlung abhalten zu müssen.

Welche Auswirkungen hat die Krise auf Beschlüsse Ihrer WEG?

100 Stimmen: Wichtige Beschlüsse wurden verspätet bzw. noch gar nicht verabschiedet.

23 Stimmen: Noch mehr Eigentümer als sonst gaben dem/der Verwalter/in unbestimmte Stimmrechtsvollmachten.

19 Stimmen: Noch weniger Eigentümer als sonst nahmen/nehmen an der Versammlung und somit den Entscheidungen teil.

10 Stimmen: Mehr Angelegenheiten als sonst werden bei uns mit einem Umlaufbeschluss entschieden.

54 Stimmen: Ich kann keine Auswirkungen feststellen.

Eines der großen Probleme, mit dem Wohnungseigentümer im Zuge der Corona-Pandemie konfrontiert sind: Beschlüsse werden häufig verspätet bzw. konnten noch gar nicht gefasst werden. Wohnungseigentümer Karl-Ernst H. aus Isernhagen: „Es herrscht praktisch Stillstand, es wurden lediglich die in 2019 gefassten Beschlüsse teilweise umgesetzt, wichtige Vorhaben liegen auf Eis.“

Manche Verwalter streben – das zeigen Rückmeldungen einiger Eigentümer – sogenannte „Ein-Personen-Versammlungen“ an, bei der sie mithilfe von Stimmrechtsvollmachten der Eigentümer alleine die Eigentümerversammlungen durchführen. Dass diese problematisch für eine WEG sein können, zeigt der Fall von Rudolf B. aus Gröbenzell. Er schreibt: „Unklarheiten im Girokonto-Verlauf konnten in der ‚Pseudo-Versammlung‘ mit dem bevollmächtigten Verwalter als einzigen Teilnehmer nicht diskutiert werden.“ Kritik übt auch Arnold K. aus Berlin: „Der neue Verwalter (erstes Jahr) zielt auf Vollmachten ab und will dann alleine im stillen Kämmerlein eine Versammlung einberufen“, so Arnold K. aus Berlin.

WiE rät:

Sollten in Ihrer WEG dringende bzw. wichtige Beschlüsse anstehen, können Sie darüber per Umlaufbeschluss entscheiden (unabhängig von einer Eigentümerversammlung). Allerdings müssen dann alle Wohnungseigentümer in schriftlicher Form zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEGesetz). Das dürfte in größeren WEGs nur selten funktionieren. Ein Umlaufbeschluss bietet sich somit dann an, wenn Ihre WEG klein ist und es um Maßnahmen geht, mit denen ein Schaden zeitnah behoben werden muss und nicht nur notmäßig repariert werden kann.

Gibt es in Ihrer WEG in absehbarer Zeit keine große Präsenz-Eigentümerversammlung, könnte eine Versammlung mit nur wenigen Eigentümern und dem/der Verwalterin stattfinden, bei der sich die übrigen Eigentümer per Stimmrechtsübertragung vertreten lassen. Wichtig dann: Fordern Sie Ihr/e Verwalter/in auf sicherzustellen, dass alle Ihre Miteigentümer vor der Beschlussfassung über wichtige Themen die Möglichkeit haben, sich umfassend zu informieren, auszutauschen und ggf. darüber zu diskutieren. Diskussionsrunden vor der Eigentümerversammlung sind beispielsweise per Video-Telefonie oder Online-Meeting möglich. Sie können ihre/n Verwalter/in bitten, eine solche Diskussionsrunde online zu organisieren oder Sie nehmen das selbst in die Hand, ggf. gemeinsam mit Miteigentümern. Auf diesem Weg können Sie Beschlüsse vorbereiten.

Wenn Eigentümer dann eine Stimmrechtsvollmacht erteilen möchten, sollten sie stets konkrete Weisungen zu jedem einzelnen TOP geben: Ja, Nein oder Enthaltung. Überlassen Sie die Entscheidungen nicht dem Bevollmächtigten, auch nicht dem/ der Verwalter/in. Näheres hierzu hat WiE für Mitglieder in dem Infoblatt "Was Wohnungseigentümer in der Corona-Krise wissen müssen" zusammengestellt.

In Corona-Zeiten beschäftigt Wohnungseigentümer allerdings nicht nur die Beschlussfassung, sondern auch die Art und Weise der Durchführung von Beschlüssen. „Es werden zur Zeit nur unaufschiebbare Projekte von der Verwaltung angestoßen, aber diese nur zum Teil erledigt“, bemängelt etwa Klaus S. aus Düsseldorf. Dass sich Maßnahmen in WEGs verzögern bzw. sehr lange dauern, ist auch ein Punkt, der kritisiert wird: „Die Erstellung wichtiger Kostenvoranschläge dauert Monate. Laut Verwalter liegt das an Corona.“, schreibt zum Beispiel Birgit W. aus Seesen. Dass notwendige Instandsetzungen in ihrer WEG nicht durchgeführt würden, teilt Evelyn S. aus Berlin mit. Ebenfalls bemängelt wird von einigen die fehlende Kontrolle und Überwachung von Hausmeister und Handwerkern

Wie ist der Stand Ihrer Jahresabrechnung?

51 Stimmen: Wir haben sie erhalten, wie gewohnt auch durch Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen prüfen können und darüber bereits beschlossen.

12 Stimmen: Wir haben sie erhalten, aber eine gründliche Prüfung fand dieses Jahr nicht statt, weil niemand die Verwaltung hierfür aufgesucht hat, dennoch haben wir darüber bereits beschlossen.

87 Stimmen: Die Jahresabrechnung wurde vorgelegt, aber Prüfung und Beschluss stehen noch aus, weil die Eigentümerversammlung noch nicht stattfand.

30 Stimmen: Die Verwaltung hat die Jahresabrechnung bisher noch gar nicht vorgelegt.

Wie sich zeigt, hat fast die Hälfte der Teilnehmer zwar eine Jahresabrechnung für 2019 erhalten, allerdings steht deren Prüfung und der Beschluss hierüber noch aus. Dass die WEG über die Jahresabrechnung beschließt – ohne eine gründliche Prüfung – ist allerdings nur selten der Fall. Rund 17 Prozent der Teilnehmer warten noch auf die Jahresabrechnung 2019.

Die Rückmeldungen machen deutlich, dass die Jahresabrechnung viele Eigentümer umtreibt. Wenn diese vorliegt, beschäftigt viele Wohnungseigentümer die Frage: Ist eine gründliche Prüfung trotz Corona möglich und wenn ja, wann und wie beschließen wir darüber?

Wie die Prüfung der Jahresabrechnung in Corona-Zeiten ablaufen kann, beschreibt Verwaltungsbeirat Manfred H. aus Düsseldorf. „Uns Beiräten wurde die Jahresabrechnung mit allen Unterlagen ins Hause gebracht, jedes Beiratsmitglied konnte sie prüfen (einzeln für sich und fast ohne Zeitlimit)“. Die Kommunikation und Absprache unter den Beiräten sei dann per Telefonkonferenz erfolgt, Rückfragen an die Verwaltung habe man zusammengetragen und diese wurden dann von der Verwalterin per E-Mail ausführlich beantwortet. Falls nötig habe sie dann Korrekturen an der Abrechnung vorgenommen. Ein positives Beispiel für eine gute Zusammenarbeit mit der Verwaltung.

Konstanze K. aus Braunschweig schreibt, die Jahresabrechnung ihrer WEG sei von ihr Mitte März geprüft worden. Eine weitere Prüfung durch andere Personen habe nicht mehr stattfinden können. Der zugehörige Beschluss zur Abrechnung solle nun per Umlaufbeschluss erfolgen. „Zum Glück gibt es nur 1 strittige Position, die meiner Meinung nach von den 2 verursachenden Eigentümern zu tragen ist. Ohne Versammlung lässt sich dieser Punkt nicht diskutieren und die Kostenverursacher kommen leider davon. Ärgerlich.“

WiE rät:

Sollte Ihnen noch keine Jahresabrechnung für 2019 vorliegen, fragen Sie bei dem/der Verwalter/in nach, wo diese bleibt. Auch in der jetzigen Corona-Zeit ist der/die Verwalter/in zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet. Diese Pflicht besteht also weiterhin – lediglich eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung entfällt zurzeit bzw. verzögert sich auf unbestimmte Zeit, solange nämlich keine Eigentümerversammlung stattfindet.

Das Recht des Verwaltungsbeirats, die Abrechnungsunterlagen einzusehen und zu prüfen, besteht grundsätzlich nach wie vor. Wie der Verwaltungsbeirat die Prüfung im Einzelfall durchführt – Einsicht der Unterlagen beim Verwalter/in (unter Einhaltung der Abstands- und Hygienevorschriften) oder lieber Prüfung der Kopien, muss im Einzelfall jeder Verwaltungsbeirat für sich entscheiden. Ist noch keine Eigentümerversammlung in Sicht, kann die Prüfung auch bis dahin verschoben werden.

Liegt Ihnen die Jahresabrechnung bereits vor, muss keine Eile bestehen, zeitnah einen Beschluss über sie herbeizuführen. Das geschieht dann bei der nächsten Eigentümerversammlung, egal wann diese stattfinden kann. Die Idee, per Umlaufbeschluss über die Jahresabrechnung zu entscheiden, ist wegen des Erfordernisses der Allstimmigkeit wenig erfolgversprechend.

Würden Sie online an einer Eigentümerversammlungen teilnehmen, wenn das gesetzlich verankert wird?

30 Stimmen: Ja - und nicht nur zu Corona-Zeiten. Das würde mir die Teilnahme sehr erleichtern.

92 Stimmen: Ja - aber nur, wenn es nicht anders geht. Lieber treffe ich mich mit den anderen persönlich.

20 Stimmen: Nein, ich nicht - die Technik für eine Video- oder Telefonteilnahme habe ich nicht und will mich damit auch nicht auseinandersetzen.

44 Stimmen: Nein - das sollte keiner dürfen, weil es in der Versammlung um Internes geht, das nicht irgendwie nach außen übertragen werden darf.

In Corona-Zeiten sind immer wieder virtuelle Eigentümerversammlungen im Gespräch. Das Stimmungsbild zum Thema virtuelle Eigentümerversammlung ist keineswegs einheitlich: Rund zwei Drittel der Umfrage-Teilnehmer sprechen sich zwar für die gesetzliche Verankerung von virtuellen Eigentümerversammlungen aus, allerdings würden drei Viertel von ihnen das persönliche Treffen, also eine Präsenz-Eigentümerversammlung, vorziehen. Rund ein Drittel der Teilnehmer lehnen virtuelle Eigentümerversammlungen ab – wobei viele die Gefahr sehen, dass bei dieser Veranstaltungsform Internes nach außen dringen könnte.

Eine positive Erfahrung mit der virtuellen Eigentümerversammlungen hat wiederum Ingrid S. aus Hamburg gemacht. Sie gab an, dass diese „strukturierter und konzentrierter als Präsenzversammlungen“ abgelaufen sei. Auch Gespräche untereinander seien etwas mehr in Gang gekommen.

WiE rät:

Möchte Ihre WEG bzw. Ihr/e Verwalter/in eine virtuelle Eigentümerversammlung durchführen, sollten Sie sich bewusst sein, dass diese Art derzeit nicht rechtssicher ist – es sei denn, die Gemeinschaftsordnung Ihrer WEG sieht diese Möglichkeit vor. Näheres hierzu lesen Mitglieder in dem Infoblatt "Was Wohnungseigentümer in der Corona-Krise wissen müssen".

 

Haben Sie oder andere Vermieter in Ihrer WEG Mietausfälle wegen Corona?

3 Stimmen: Ja, mein/e Mieter hat/haben die Mietstundung wegen Corona genutzt.

7 Stimmen: Ja, ich habe gehört, dass Mieter von Miteigentümern nicht gezahlt haben.

49 Stimmen: Nein, weder ich noch andere haben in unserer WEG Probleme damit.

126 Stimmen: Dazu ist mir nichts bekannt.

Nur sehr wenige Teilnehmer der WiE-Umfrage gaben an, mit Mietausfällen aufgrund der Corona-Pandemie zu kämpfen zu haben.

Weitere Erfahrungen

Schwache oder nicht vorhandene Kommunikation mit der Verwaltung und unter den Eigentümern

Viele Wohnungseigentümer bemängeln in der derzeitigen Situation auch eine schlechte oder nicht vorhandene Kommunikation mit dem Verwalter. So schreibt Ronja R. aus Berlin: „Covid wird ausgenutzt, um Problemen, welche zu besprechen sind, aus dem Weg zu gehen.“ Ähnlich die folgende Rückmeldung von Anselm R. aus München: „Gespenstische Ruhe. Es ist unklar, was die Verwaltung inzwischen ohne Information und Zustimmung der Eigentümer tut.“ „Unsere Hausverwaltung ist abgetaucht. Keine Sprechstunden, keine Reaktionen auf angezeigt Mängel. Heutzutage wird ja jede Pflichtverletzung auf Corona zurückgeführt. Das ist ja so bequem“, schreibt Dietmar K. aus Rothenburg.

Alleingänge von Verwaltern

Eine weitere Erfahrung, die Wohnungseigentümer uns im Rahmen der Umfrage mitgeteilt haben, sind Alleingänge ihrer Verwaltung. Eberhard E. aus Puchheim: „Unsere Hausverwaltung hat - meines Erachtens nicht unabsichtlich - nur einige Tage nach Verkünden der Ausgangsbeschränkungen durch die Bayerische Staatsregierung ein Umlaufverfahren statt einer Versammlung eingeleitet. Die erforderliche Einstimmigkeit wurde klar verfehlt. Sie zieht derzeit (trotzdem) ohne Informationen für die Betroffenen Maßnahmen durch. Ein Beispiel: der Fahrradkeller wird ohne Beschlussfassung entgegen der Teilungserklärung umgewidmet. Der Beirat hat zwar lobenswerter Weise die Jahresabrechnung geprüft; (aber) alle anderen Aktivitäten werden in einem geschlossenen Zirkel besprochen. Weil keine andere Konferenzform angeboten wird, wird eine fällige Diskussion mit Hausverwaltung und Beirat unterlaufen.“

Positive Beispiele

Doch die Kommunikation zwischen Eigentümern und Verwalter/in kann auch in Corona-Zeiten gut laufen bzw. neue Impulse erhalten. In der WEG von Irmgard S. aus Bonn etwa hat die Verwaltung eine App eingeführt, „mit Zugriff auf Beschlüsse der WEG, inklusive Teilungserklärung“. Über diese App können und sollen die Wohnungseigentümer auch etwaige Schäden melden.

Auch die Kommunikation unter den Eigentümern kann sich positiv entwickeln. Andrea B. aus Frankfurt schreibt: „Wir haben in unserem Haus (eines von 4 Häusern) eine Whatsapp-Gruppe mit 8 Parteien von unseren (insgesamt) 18. Vorher waren wir im Haus untereinander nicht ‚vernetzt‘. Es ging um Hilfe während der Corona-Zeit - für die Personen, die gefährdet bzw. krank sind und Unterstützung benötigen.“