Durch die Wohnungseigentumsgesetz-Reform 2020 hat sich viel getan. Die Systematik des Gesetzes bei der Beschlussfassung und Durchführung von Maßnahmen hat sich grundlegend geändert. Das fängt bei den Begriffen an.
Die „alten“ Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung wurden in einem Begriff zusammengefasst: Erhaltung.
Das Gegenstück zur Erhaltung ist die „bauliche Veränderung“.
Es wird nur noch zwischen diesen beiden Begriffen unterschieden. Eine Maßnahme ist entweder eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung.
Was gilt für die Beschlussfassung?
Bei Beschlüssen über die Maßnahme gilt aber dasselbe: Es reicht die einfache Mehrheit, um die Durchführung zu beschließen. Komplizierter wird es bei der Frage, wer die Kosten der Maßnahme zu tragen hat (siehe weiter unten).
Was gehört zu den Erhaltungsmaßnahmen?
Sowohl Instandhaltung als auch Instandsetzung sind Erhaltungsmaßnahmen. Das Ziel ist die Erhaltung/Aufrechterhaltung oder die Wiederherstellung des ordnungsmäßigen Zustandes durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung.
Typische Maßnahmen:
- Reparatur eines defekten Dachs
- Austausch eines nicht mehr reparablen Fensters
- Aufzugswartung
- Tiefgaragensanierung
- In der Regel dürfte auch der Tausch der Heizungsanlage gegen eine modernere nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes als Erhaltungsmaßnahme gelten (laut Gesetzesbegründung zum Gebäudeenergiegesetz).
Wie werden die Kosten verteilt?
Der Grundsatz bei Erhaltungsmaßnahmen ist, dass sich alle Eigentümer:innen an den Kosten beteiligen müssen, üblicherweise nach dem Miteigentumsanteil. Es ist aber auch möglich, dass die Teilungserklärung eine andere Kostenverteilung bestimmt.
Außerdem kann die Gemeinschaft unter bestimmten Voraussetzungen einen anderen Verteilungsschlüssel beschließen.