Gehören bei Eigentumswohnungen die Fenster zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum? Können Sie als Eigentümer:in selbst über einen Fenster-Austausch oder eine Fenster-Reparatur entscheiden? Und wer muss die Fenster-Instandhaltung bezahlen?
Viele Eigentümer:innen wissen das nicht, handeln auf eigene Faust – und verursachen damit Probleme und Streitigkeiten in ihrer Gemeinschaft.
Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum
Außenfenster einer Wohnung gehören nicht dem Wohnungseigentümer:innen, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie sind zwingend Gemeinschaftseigentum gemäß § 5 Abs. 2 WEGesetz.
Das heißt: Die Fenster sind sogar dann Eigentum der WEG, wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht. Abweichende Regelungen, die die Fenster zum Sondereigentum einer Wohnung erklären, werden von der Rechtsprechung nicht als gültig anerkannt.
Nur die inneren Fensterbänke gehören zum Sondereigentum. Über sie können Wohnungseigentümer:innen allein bestimmen.
WEG muss einen Beschluss fassen
Wohnungseigentümer:innen, die "ihre" Fenster renovieren wollen, müssen deshalb zuvor immer einen Beschluss der Eigentümerversammlung darüber beantragen. Das gilt für sämtliche Änderungen an Fensterrahmen, Verglasung, Fensterläden, Außenjalousien und Außenrollläden und Markisen, sowie an den Fenstersimsen und äußeren Fensterbänken.
Erhaltungsmaßnahme, deren Kosten alle tragen müssen
Muss ein Fenster gestrichen, repariert oder gar ausgetauscht werden, müssen also grundsätzlich alle Eigentümer:innen gemeinsam gemäß ihrer Miteigentumsanteile dafür zahlen.
Abweichende Kostenregelung möglich
Seit der Wohnungseigentumsgesetzreform 2020 kann die Eigentümerversammlung allerdings davon abweichend mit einfacher Mehrheit entscheiden, dass Kosten für die Erhaltung der Fenster immer nur auf die Eigentümer:innen verteilt werden, zu deren Wohnungen die Fenster gehören (§ 16 Abs. 2 WEGesetz). Auch in einer Teilungserklärung kann das so bestimmt sein.
Aber Vorsicht! Selbst wenn Sie für "Ihre" Fenster selbst zahlen müssen, gilt: Über die Art der Erhaltung bestimmt die WEG! Welches Rahmenmaterial beim neuen Fenster verwendet werden oder welche Farbe der Anstrich haben darf, entscheidet - wie alle weiteren Details - heute wie früher die Gemeinschaft.
Nähere Informationen finden Sie als WiE-Mitglied in unserem Infoblatt "Fenster reparieren, austauschen oder neu einbauen". Dieses können Sie als Gast in unserem Shop kostenpflichtig erwerben.