Eine Hausordnung regelt das Zusammenleben im Mehrfamilienhaus und schafft klare Rahmenbedingungen für ein möglichst störungsfreies Miteinander. Sie hilft, Konflikte unter den Bewohner:innen zu vermeiden, und trägt zugleich zu Sicherheit und Ordnung im Gebäude bei.
Gesetzliche Rahmenbedingungen
Der Begriff der Hausordnung ist weder gesetzlich definiert, noch besteht eine gesetzliche Pflicht zum Erstellen einer solchen. Bei der Ausgestaltung einer Hausordnung verfügen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) über einen weiten Ermessensspielraum. Gesetzliche Vorgaben dazu, welche konkreten Inhalte geregelt werden müssen, bestehen nicht. Die Regelungen der Hausordnung müssen jedoch im Einklang mit den geltenden gesetzlichen Rahmenbedingungen stehen:
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere Mietrecht, §§ 535 ff., AGB-Recht § 307) - z. B. keine Klauseln, die Mieter unangemessen benachteiligen
- Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG) – z. B. keine Sonderregeln für bestimmte Nationalitäten oder Religionen
- Landesimmissionsschutzgesetze – z.B. Lärmschutz und Ruhezeiten
- Wohnungseigentumsgesetz (WEGesetz) – z. B. Nutzung von Gemeinschaftsflächen
- ggf. kommunale Satzungen – z.B. Mülltrennung, Ruhezeiten oder Winterdienstpflichten
- Landesbauordnungen - z.B. Brandschutz, Rettungswege
Diese Gesetze gelten in jedem Fall, auch wenn sie nicht in der Hausordnung enthalten sind.
Beschluss oder Vereinbarung
Das Aufstellen einer Hausordnung gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 19. Abs 2 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEGesetz), das heißt jede Wohnungseigentümer:in kann das Aufstellen einer Hausordnung verlangen.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten für WEGs, eine Hausordnung aufzustellen:
a) Gemäß § 19 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz kann jede Wohnungseigentümer:in verlangen, dass bestimmte Regelungen als Teil einer Hausordnung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Das ist der Regelfall.
b) Eine Hausordnung kann als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. Der Nachteil dieser Lösung besteht in der mangelnden Flexibilität – die Hausordnung kann in diesem Fall nachträglich nur noch dann geändert werden, wenn alle Wohnungseigentümer:innen zustimmen (Allstimmigkeit erforderlich). Allerdings kann eine bestehende Hausordnung durch neue, weitere Vorgaben ergänzt werden, indem ein Beschluss gefasst wird. Sinnvoll ist die Vereinbarung einer sogenannten Öffnungsklausel, wonach die Hausordnung auch durch Mehrheitsbeschluss geändert werden kann.
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Fragen und Antworten zu Hausordnungen
Was sind typische Inhalte einer Hausordnung?
Was sind typische Inhalte einer Hausordnung?
- Einhalten von Ruhezeiten
- Nutzungsregelungen für Gemeinschaftsflächen, z.B. Waschküche, Gemeinschaftsgarten
- Haustierhaltung
- Abstellen von Gegenständen (Stichwort Brandschutz und Rettungswege)
- Grillen
- Mülltrennung und -entsorgung
- Rauchverbot in Gemeinschaftsflächen
- Ggf. Reinigungspflichten, z.B. Treppenhausreinigung, Winterdienst
Was darf nicht in einer Hausordnung enthalten sein?
Was darf nicht in einer Hausordnung enthalten sein?
Regelungen, die gegen geltendes Recht verstoßen, sind unwirksam. Auch Regelungen, die in das Sondereigentum eingreifen, sind nicht zulässig, beispielsweise ein Duschverbot zu bestimmten Uhrzeiten.
Was müssen vermietende Eigentümer:innen beachten?
Was müssen vermietende Eigentümer:innen beachten?
Die Hausordnung gilt nicht automatisch für die Mieter:in einer Wohnung. Dafür muss die vermietende Eigentümer:in sorgen, indem sie die Hausordnung dem Mietvertrag beifügt und diese ebenfalls von der Mieter:in unterschreiben lässt, oder durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, die die gesamte Hausordnung wiedergibt. Eine Hausordnung nachträglich einzuführen – die vorher nicht Teil des Mietvertrages war – , ist nicht zulässig, es sei denn, die Mieter:in stimmt dem zu.
Wichtig zu wissen: Spätere Änderungen oder Ergänzungen der Hausordnung gelten nicht automatisch für die Mieter:in. Vermietende haben jedoch die Möglichkeit, eine dynamische Anpassungsklausel im Mietvertrag aufzunehmen. Zur Formulierung der Klausel sollten Eigentümer sich rechtlich beraten lassen.
Was tun bei Verstößen gegen die Hausordnung?
Was tun bei Verstößen gegen die Hausordnung?
Typische Fälle von Störungen der Hausordnung sind das Nicht-Einhalten der Ruhezeiten, das nicht-korrekte Entsorgen von Müll oder das Abstellen von Gegenständen im Hausflur.
Laut Wohnungseigentumsgesetz muss die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für die Durchsetzung der Hausordnung sorgen. Hat die WEG eine Verwalter:in, ist diese als Organ der WEG dazu verpflichtet: Sie sollte zunächst ein klärendes Gespräch mit der „Störer:in“ suchen. Wenn das nichts bringt, sollte eine schriftliche Abmahnung folgen.
Halten die Verstöße dennoch weiterhin an, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich gegen die Störer:in vorgehen und auf Unterlassung klagen (§ 1004 BGB). Hierfür sollte aber zunächst ein Beschluss gefasst werden.
In ganz seltenen Fällen kann bei sehr schwerwiegenden Verstößen gegen die Hausordnung sozusagen als letzter Schritt der betreffenden Eigentümer:in das Wohnungseigentum entzogen werden (§ 17 Wohnungseigentumsgesetz), beispielsweise wenn Miteigentümer:innen bedroht werden.
Eine einzelne Wohnungseigentümer:in kann seit der Wohnungseigentumsgesetz-Reform 2020 nicht mehr selbst gegen Bewohner:innen, die gegen die Hausordnung verstoßen, vorgehen – es sei denn, es handelt sich um Störungen, die (auch) ihr Sondereigentum betreffen, beispielsweise Lärm.