Die Heizperiode beginnt in der Regel am 01. Oktober. Welche Pflichten in dem Zusammenhang für Vermieter:innen gelten und was sie beachten müssen, lesen Sie im Folgenden.
Dauer der Heizperiode
Die Dauer der Heizperiode ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. In der Regel gilt die Zeit vom 01. Oktober bis 30. April als Heizperiode, so die Rechtsprechung. In der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft und/oder im Mietvertrag kann allerdings auch ein längerer – keinesfalls aber ein kürzerer - Zeitraum festgeschrieben sein.
Heizpflicht während Heizperiode
Für Vermieter:innen gilt in diesem Zeitraum eine Heizpflicht, das heißt sie sind verpflichtet, die Betriebsfähigkeit der zentralen Heizungsanlage bzw. der Etagenheizung sicherzustellen und bestimmte Mindesttemperaturen in den Mieträumen zu ermöglichen. Das ergibt sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, das Vermieter:innen verpflichtet, eine gebrauchsfähige Wohnung zur Verfügung zu stellen – und dazu gehört eine ausreichende Beheizbarkeit.
Vermieter:innen sollten wissen, dass Mieter:innen laut Rechtsprechung während der Heizperiode tagsüber einen Anspruch auf eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad in ihren Wohnungen haben.
Nachtabsenkung kann beschlossen werden
Nachts zwischen 0 und 6 Uhr sind in der Regel 18 Grad ausreichend. Folglich kann eine Nachtabsenkung der Heizungsanlage sinnvoll sein. Diese können Wohnungseigentümergemeinschaften mit einfacher Mehrheit beschließen. Allerdings sollte man darauf achten, dass die Nachtabsenkung auf das Gebäude und dessen Dämmung abgestimmt wird, damit keine Schimmelbildung entsteht.
Heizen außerhalb der Heizperiode
Auch außerhalb der Heizperiode müssen vermietende Eigentümer:innen die Heizung in Betrieb nehmen. Wann genau, ist gesetzlich nicht festgelegt. Hinweise liefert die Rechtsprechung. Manche Gerichte orientieren sich an der Außentemperatur. Wenn diese drei Tage lang unter 12 Grad beträgt, müsse geheizt werden (z.B. das Urteil des Amtsgerichts Uelzen vom 09.04.1986, Az. 4a C 272/86, WM 86, 212). Nach einem Urteil des Landgerichts Kassel hingegen müssen Vermieter:innen heizen, wenn die Zimmertemperatur unter 16 Grad sinkt (LG Kassel (WuM 64, 71).
Regelmäßige Heizungswartung wichtig
Werden die genannten Temperaturen nicht erreicht, liegt ein Mietmangel vor. Dann haben Mieter:innen das Recht, die Miete so lange zu mindern, bis der Mangel behoben ist. Das gilt auch für den Fall, dass die Heizung komplett ausfällt oder nicht richtig funktioniert und die Wohnung daher nicht oder nicht richtig beheizt werden kann. Vermieter:innen sind verpflichtet, solche Mängel beheben zu lassen. Auch bei Problemen mit der Warmwasserversorgung oder wenn diese komplett ausfällt, sind Mieter*innen grundsätzlich zu einer Mietminderung berechtigt.
Damit es dazu gar nicht erst kommt, sollten Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. bei Etagenheizungen die einzelnen Eigentümer:innen darauf achten, dass die Heizung regelmäßig von einem Fachunternehmen gewartet wird. Das schreibt auch das Gebäudeenergiegesetz vor. Gibt es bisher keine regelmäßigen Wartungen der Heizungsanlage, sollten Wohnungseigentümer:innen dieses Thema vom Verwalter auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen lassen, damit die WEG beschließen kann, einen Wartungsvertrag mit einem Fachunternehmen zu schließen.
Mieter:innen müssen angemessen heizen und lüften
Im Gegensatz zu Vermieter:innen gilt für Mieter:innen keine Heizpflicht. Klauseln in Mietverträgen, die Mieter dazu verpflichten sollen, in Räumen eine bestimmte Mindesttemperatur zu heizen, sind unwirksam. Allerdings sind Mieter:innen dazu verpflichtet, durch ein angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten Schäden an der Wohnung zu verhindern, zum Beispiel Schimmelbildung oder Frostschäden an Wasser- und Heizungsrohren.