Das Wohnungseigentumsgesetz sieht eine Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum nach den Miteigentumsanteilen vor.
Wichtig zu wissen: Die Miteigentumsanteile werden von dem aufteilenden Eigentümer (z.B. Bauträger) festgelegt. In der Regel orientieren sie sich an der Größe der Wohnung, häufig werden allerdings auch noch andere Werte mit einbezogen, z.B. die Etage, die Lage zum Garten oder zur Straße hin oder andere Nutzungswerte. Deshalb kann eine kleine Wohnung mit einem größeren Miteigentumsanteil verbunden sein, was dann eine vergleichsweise höhere Kostenbeteiligung nach dem Miteigentumsanteil zur Folge hat.
Da in vielen Fällen eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen ungerecht oder unsinnig sein kann, sind in der Gemeinschaftsordnung häufig andere Kostenverteilungsschlüssel festgelegt und im Grundbuch eingetragen.
Darüber hinaus kann die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auch einen anderen Kostenverteilungsschlüssel per Mehrheitsbeschluss für eine bestimmte Kostenposition oder bestimmte Kostenarten festlegen. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEGesetz kann auch eine in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Verteilung nachträglich geändert werden. Wie alle Beschlüsse muss auch ein Beschluss über die Änderungen der Kostenverteilung in die Beschlusssammlung eingetragen werden.
Wenn Sie sich also über die aktuellen Kostenverteilungsschlüssel Ihrer WEG informieren wollen, müssen Sie sowohl in die Gemeinschaftsordnung schauen als auch in die Beschlusssammlung.
Folgende Kostenverteilungsschlüssel stehen neben der Verteilung nach Miteigentumsanteilen zur Verfügung:
- Verteilung nach der Größe der Wohnung
Der Kostenanteil kann sich an den tatsächlichen Wohn- und Nutzflächen orientieren. Maßgeblich sind die in der Teilungserklärung angegebenen Flächen.
- Verteilung nach der Anzahl der Wohnungen und Teileigentumseinheiten
Auch die tatsächliche Zahl der Wohnungen und Teileigentumseinheiten kann als Maßstab für die Verteilung der Kosten herangezogen werden. Dann muss jede Eigentümer:in einer Wohnung und z.B. eines Ladenlokals den gleichen Anteil an den Kosten tragen. Weder die Größe der Wohnung, noch die damit verbundenen Miteigentumsanteile spielen dann für die Höhe der Beteiligung eine Rolle. Diese Form der Verteilung bietet sich bei Kosten für Leistungen an, die unabhängig von der Größe der einzelnen Wohnungen oder Geschäftseinheiten anfallen - z.B. die Verwaltungskosten.
- Verteilung nach Anzahl der Bewohner:innen
Die Verteilung der Kosten kann sich auch nach der Anzahl der in einer Wohnung lebenden Personen richten. Dann muss jede Eigentümer:in die Mitbewohneranzahl bei der Verwaltung melden, damit diese den Kostenanteil errechnen kann. Diese Art der Kostenverteilung bietet sich dort an, wo die Höhe der Kosten von der Intensität der Nutzungen durch Personen abhängt, z.B. bei den Müllgebühren.
- Verteilung nach Verbrauch
Der tatsächliche Verbrauch kann ebenfalls Grundlage für die Berechnung der Kosten sein. Dies ist nur dann möglich, wenn sich der individuelle Verbrauch tatsächlich messen lässt. Ist dies technisch machbar, dann kann eine gerechte Verteilung der entstandenen Kosten erfolgen.
- Verteilung der Heizkosten
Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung (§3 HeizkVO) verteilt werden.
Neben diesen vier Verteilungsmodellen sind selbstverständlich auch andere Formen der Kostenaufteilung denkbar. Die Eigentümergemeinschaft ist in ihrer Regelungsbefugnis frei, und kann auch für jede einzelne Kostenposition in der Gemeinschaftsordnung einen anderen Verteilungsschlüssel vorsehen.
Zum Beispiel können die Hausmeisterkosten nach Anzahl der Wohnungen verteilt werden, während die Aufteilung der Reinigungskosten sich nach der Bewohnerzahl richtet.
Die Eigentümergemeinschaft kann so für eine Kostenverteilung sorgen, die ihrer konkreten Situation gerecht wird.