Die Verteilung der Kosten richtet sich in erster Linie danach, wer die bauliche Veränderung nutzen darf. Es gilt der Grundsatz, dass sich nur diejenigen an den Kosten (sowohl der ersten Installation als auch der nachfolgenden laufenden Kosten) beteiligen müssen, die die bauliche Veränderung nutzen dürfen.
Der gesetzliche Regelfall
Ein oder einer der Eigentümer*innen will eine bauliche Veränderung (entweder eine privilegierte Maßnahme oder eine zustimmungspflichtige Maßnahme) durchführen.
Die Kosten der Maßnahme sind dann von dieser oder diesem Eigentümer*in zu übernehmen. Das kann auf zwei Arten geschehen, je nachdem wie der Beschluss gefasst wird:
- Entweder die Gemeinschaft führt auf Wunsch des oder der Eigentümer*in die Maßnahme aus, holt also Angebote ein und beauftragt das Handwerksunternehmen. Dann wird dafür sinnvollerweise ein Sonderumlage nur bei diesem oder dieser Eigentümer*in erhoben und damit werden die Kosten bezahlt.
- Oder die Gemeinschaft gestattet dem oder der Eigentümer*in die Durchführung. Dann bezahlt diese Person die Kosten „direkt aus eigener Tasche“ und schließt selbst den Vertrag mit dem Handwerksunternehmen.
Wollen mehrere Eigentümer*innen die bauliche Veränderung gemeinsam installieren und nutzen, werden die Kosten nur unter diesen Eigentümer*innen verteilt. Dabei können sie selbst über den Verteilungsschlüssel bestimmen. Die Verteilung nach Miteigentumsanteilen dürfte fast immer sachgerecht sein, aber auch ein anderer Verteilungsschlüssel kann innerhalb dieser Gruppe beschlossen werden.
Die Sonderfälle
Es gibt Fälle, wo eine Nutzung durch Einzelne gar nicht möglich ist oder wo es nicht um einen Anspruch eines Einzelnen geht, sondern die Gemeinschaft sich die Durchführung einer Maßnahme überlegt, weil sie sinnvoll ist. Der Austausch der Heizungsanlage oder die Dämmung der Fassade betrifft alle. Hier würde zunächst auch der Grundsatz gelten, dass nur diejenigen die Maßnahme bezahlen, die dafür gestimmt haben. Da das aber ungerecht wäre und dazu führen könnte, dass einige Eigentümer*innen dagegen stimmen, um keine Kosten tragen zu müssen, gibt es hier zwei Ausnahmen:
Die doppelt qualifizierte Mehrheit
Stimmen mehr als 2/3 der teilnehmenden Eigentümer*innen, die zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile haben dafür, geht das Gesetz von einer Allgemeinnützigkeit der Maßnahme aus. Die Kosten werden dann nach dem üblichen Verteilungsschlüssel (Miteigentumsanteil) auf alle Eigentümer*innen verteilt.
Amortisation
Eine weitere Ausnahme ist die Amortisation. Werden die Kosten der Maßnahme durch Einsparungen innerhalb eines angemessenen Zeitraums „wieder hereingeholt“, amortisiert sich die Maßnahme. Da von den Einsparungen alle Eigentümer*innen profitieren, sollen in diesem Fall auch alle Eigentümer*innen die Kosten tragen. Den Zeitraum, in dem sich die Kosten amortisieren müssen, nennt das Gesetz nicht. Im Regelfall dürfte von einem Zeitraum von 10 Jahren auszugehen sein.
Zwei Dinge sind wichtig zu wissen:
- Eine Amortisationsrechnung ist immer eine Prognose für die Zukunft. Ob sich die Zukunft wirklich so entwickelt, kann niemand vorhersehen. Entscheidend ist, dass es sich um eine plausible, realistische Prognose handelt.
- Handelt es sich bei der baulichen Veränderung zugleich um eine Modernisierung, sind für die Amortisationsrechnung nur die auf die Modernisierung entfallenden Kosten entscheidend. Wenn ein sanierungsbedürftiges Dach modernisiert wird (z.B. verbesserte Wärmedämmung), gehören diejenigen Kosten, die im Fall einer reinen Dachreparatur entstehen würden, nicht dazu.
Mehr Informationen zum Unterschied zwischen einer Erhaltungsmaßnahme und einer baulichen Veränderung finden Sie hier.
(Stand 28.11.2022)