Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Der Miteigentumsanteil (MEA) bezeichnet den Anteil, mit dem jede Wohnungs- und Teileigentümer:in am Gemeinschaftseigentum der WEG beteiligt ist. Die Miteigentumsanteile werden vom aufteilenden Eigentümer festgelegt und angegeben in 100steln, 1.000steln oder 10.000steln. In der Regel orientieren sie sich an der Wohnungsgröße. Oft werden aber auch noch andere Werte mit einbezogen, z.B. eine Südlage der Wohnung, das Stockwerk oder Nutzungsvorteile.

Als Käufer:in erwerben Sie z.B. „einen Miteigentumsanteil von 39/1.000stel am Grundstück (Flur/Flurstück …) verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen der Wohnung Nr. 10 und dem Sondernutzungsrecht am Kellerraum 10.“ 

In der Teilungserklärung werden Gebäudeteile dem Sondereigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. 

Das Sondereigentum steht grundsätzlich immer nur den jeweiligen Eigentümer:innen zur ausschließlichen und alleinigen Nutzung zu. 

Zum Sondereigentum zählen grundsätzlich die Räume, die eine in sich abgeschlossene (Wohn-)Einheit bilden und die zugehörigen Bestandteile, insbesondere:

• Elektro-, Sanitärinstallationen
• Decken- und Wandputz
• Tapeten
• der obere Fußbodenbelag, zum Beispiel beispielsweise Parkett, Teppichboden, Laminat
• Einbauschränke, Einbauküchen,
• nichttragende Innenwände und Innentüren
• in der Regel der Balkoninnenraum und die Balkoninnenwände

Maßnahmen im Sondereigentum können Sie als Wohnungseigentümer*in selbst entscheiden, in Auftrag geben und durchführen lassen, Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum nicht. Diese sind Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft.

Anders als das Sondereigentum steht das Gemeinschaftseigentum allen Wohnungseigentümer:innen in gleichem Maße zum Mitgebrauch zur Verfügung.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören grundsätzlich:

• Außenanlagen,
• Zufahrten und -wege,
• Einfriedungen, Zäune, Hecken,
• die äußere Gebäudehülle, bestehend aus Wänden (Fassade), Dach, Decken,
• Außenfenster,
• Wohnungseingangstüren,
• tragende Wände,
• Gemeinschaftsräume wie Treppenhäuser und Keller,
• gemeinschaftliche technische Anlagen wie Zentralheizung, Haus- und Zwischentüren,
• Balkonbrüstungen und Balkonbodenplatten,
• alle funktionstragenden Bauteile, auch wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden, z. B. Dichtungen, Anschlüsse etc.
• Aufzug
• Tiefgarage

Einzelne Wohnungseigentümer:innen dürfen am gemeinschaftlichen Eigentum keine baulichen Veränderungen vornehmen. Über ihre Gestaltung, Sanierung oder Erneuerung hat die Gemeinschaft zu entscheiden.

Bauteile, die für Sicherheit und Bestand des Gebäudes erforderlich sind, können und dürfen nach § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden. Ist dies dennoch der Fall, kann es zu Auseinandersetzungen hierüber kommen, die möglicherweise sogar vor Gericht landen werden.

In der Teilungserklärung können Sondernutzungsrechte enthalten sein. Damit z.B. nicht alle Wohnungseigentümer:innen ständig die Terrasse vor der Erdgeschosswohnung überqueren oder benutzen, kann ein Eigentümer der Erdgeschosswohnung das alleinige und ausschließliche Nutzungsrecht dafür erhalten. 

Sondernutzungsrechte können an Gebäudeteilen, Grundstücksflächen und Räumen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, vergeben werden, zum Beispiel für Gartenflächen, Kfz-Stellplätze oder Spitzbodenbereiche im Dachgeschoss. Die Flächen oder Räume selbst bleiben allerdings gemeinschaftliches Eigentum.

Auch nachträglich können Sondernutzungsrechte vereinbart werden. Das heißt, alle Eigentümer:innen müssen zustimmen, und das Sondernutzungsrecht muss ins Grundbuch eingetragen werden, um dauerhaft zum jeweiligen Sondereigentum zu gehören. 

• Benutzungsregelungen für das Sonder- und Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel ein Tierhalteverbot, ein vollständiges Musizierverbot im Haus, ein genereller Ausschluss der Berufs- und Gewerbeausübung in der Wohnung, Regeln für die Nutzung des Treppenhauses und des Hausflurs (siehe hierzu auch unsere Seite "Fahrrad, Kinderwagen & Co.)
• Kosten- und Lastenverteilung unter den Miteigentümer:innen,
• Stimmrechtsverteilung in der Eigentümerversammlung,
• Änderung von Anforderungen an Mehrheiten bei Beschlussfassungen

Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer:innen in ihrer Entscheidung frei, ob und mit welchem Inhalt sie eine Gemeinschaftsordnung erlassen. Eine Grenze findet die Regelungsbefugnis dort, wo es um unabdingbare und zwingende gesetzliche Vorschriften geht. Diese können nicht durch eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung abgeändert werden, selbst wenn einer Änderung alle Wohnungseigentümer:innen zustimmen. Eine solche Vereinbarung wäre nichtig, sodass von ihr keinerlei rechtliche Wirkung ausgeht.

Spätere Änderungen der Gemeinschaftsordnung sind möglich. Hierfür ist eine Vereinbarung erforderlich, der alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer:innen zustimmen müssen. Eine Änderung durch einen Mehrheitsbeschluss ist dagegen unter keinen Umständen möglich. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig und auch ohne Anfechtung bei Gericht unwirksam.

Neu gefasste Vereinbarungen sollten in jedem Fall ins Grundbuch eingetragen und damit zum Inhalt aller Sondereigentumseinheiten - also aller Wohnungen und sonstigen Teileigentums -  gemacht werden. Nur so ist gewährleistet, dass auch später hinzukommende Wohnungseigentümer:innen an die Gemeinschaftsordnung gebunden sind.

Ja. In Ausnahmefällen kann die Eigentümergemeinschaft verpflichtet sein, die Gemeinschaftsordnung zu ändern. Dann, wenn eine getroffene Vereinbarung für Wohnungseigentümer:innen eine grob unbillige, nicht hinzunehmende Härte darstellt, können diese die Aufhebung oder die Abänderung der Gemeinschaftsordnung verlangen. Die Miteigentümer:innen sind in einem solchen Fall dazu verpflichtet, einer entsprechenden Vereinbarung zuzustimmen. Verweigern sie die Zustimmung, dann können die hierdurch benachteiligten Wohnungseigentümer:innen das zuständige Gericht anrufen, das die verlangte Änderung der Gemeinschaftsordnung dann durchführen kann.