Trinkwasserleitungen in Mehrfamilienhäusern müssen regelmäßig auf Legionellen untersucht werden – die Pflicht gilt allerdings nur, wenn mindestens eine der Wohnungen vermietet ist. Lesen Sie im Folgenden die wichtigsten Fragen und Antworten zur Legionellenprüfung.

Legionellen sind Bakterien, die grippeähnliche Erkrankungen bzw. schwere Lungenentzündungen (die sogenannte Legionellose) hervorrufen können. Die Legionellose ist meldepflichtig, das schreibt das Infektionsschutzgesetz vor. Legionellen befinden sich in geringer Konzentration im Grundwasser und können von dort in die Trinkwasseranlagen gelangen. Legionellen werden über vernebeltes Wasser, das eingeatmet wird, übertragen, beispielsweise beim Duschen.

Daher schreibt die Trinkwasserverordnung in Deutschland regelmäßige Überprüfungen des Trinkwassers vor. 2023 ist die Verordnung novelliert worden. An den wesentlichen Punkten hat sich allerdings nichts geändert.

Wann müssen Gebäude auf Legionellen überprüft werden?

Zentrale Warmwasseranlagen in Mehrfamilienhäusern müssen regelmäßig auf Legionellen untersucht werden, wenn

  • sie ein Speichervolumen von mehr als 400 Liter haben oder
  • das Volumen einer Rohrleitung von dem Trinkwassererwärmer bis zur Entnahmestelle (Dusche oder Wasserhahn) mindestens drei Liter beträgt,

und

  • wenn sich in der Wasserversorgungsanlage Duschen oder andere Einrichtungen befinden, in denen es zu einer Vernebelung des Trinkwassers kommt (§ 31 Trinkwasserverordnung Abs. 1).

Wird das Warmwasser dezentral erzeugt, beispielsweise durch Durchlauferhitzer oder Gasthermen in den einzelnen Wohnungen, besteht keine Pflicht zur Legionellenprüfung

Auch Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der Untersuchungspflicht befreit.

Was gilt für WEGs?

Die Pflicht zur regelmäßigen Legionellenprüfung besteht nur dann, wenn die oben genannten Bedingungen erfüllt und wenn mindestens eine der Wohnungen vermietet ist. Denn dann liegt eine gewerbliche Tätigkeit im Sinne des § 2 Nr. 8 Trinkwasserverordnung vor. Für Vermieter*innen wichtig zu wissen: Mieter*innen haben einen Anspruch auf ein sauberes und legionellenfreies Trinkwasser und können das Ergebnis der Trinkwasserüberprüfung einfordern.

Welche Pflichten gelten?

Alle drei Jahre – daran hat sich nichts geändert – muss die Legionellenprüfung durch ein akkreditiertes Labor durchgeführt werden, nach den Vorgaben der Trinkwasserverordnung. Hierfür müssen an mindestens drei Stellen im Haus Wasserproben entnommen werden und auf Legionellen untersucht werden.

Was tun, wenn der Grenzwert erreicht ist?

Wenn bei der Trinkwasser-Untersuchung der technische Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter Wasser erreicht (nicht überschritten!) wird,

  • muss das Labor dies unverzüglich dem Gesundheitsamt melden (§ 53 Abs. 1 Trinkwasserverordnung).
  • muss der Betreiber der Trinkwasseranlage, also Ihre WEG, Untersuchungen zur Klärung der Ursache durchführen. Diese müssen eine Ortsbesichtigung umfassen sowie eine Gefährdungsanalyse. Als Vermieter*in müssen Sie Ihre Mieter*innen unverzüglich schriftlich über das Ergebnis der Gefährdungsanalyse informieren, ebenso über mögliche Einschränkungen der Verwendung des Trinkwassers.
  • ist Ihre WEG verpflichtet, Maßnahmen zur Beseitigung der Ursache umzusetzen, zum Schutz der Gesundheit der betroffenen Mieter*innen. Welche Maßnahmen sinnvoll sind, ist abhängig vom Befall und ergibt sich aus der Gefährdungsanalyse. Hierbei sind auch die Hinweise des Umweltbundesamtes zu beachten.

Wie werden die Kosten innerhalb der WEG verteilt?

Bei der Legionellenprüfung handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum. Deren Kosten müssen alle Eigentümer*innen gemäß ihrer Miteigentumsanteile tragen (§ 16 Abs. 2 WEGesetz) (nicht nur die vermietenden Eigentümer*innen).

Sind die Kosten steuerlich absetzbar?

Ja. Die Legionellenprüfung gehört zu den Handwerkerleistungen, die Sie als Immobilieneigentümer*in gemäß §35a EStG bei Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen können (siehe Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 9.11.2016). Als Wohnungseigentümer*in sollten Sie sich Ihren Anteil der Kosten von Ihrer Verwaltung bescheinigen lassen und dies bei der Einkommensteuererklärung einreichen.

Sind die Kosten auf die Mieter*in umlegbar?

Ja. Als Vermieter*in können Sie die Kosten für die wiederkehrende Legionellenprüfung auf Ihre Mieter*in umlegen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung (gemäß §2 Betriebskostenverordnung).

(Stand: 12.06.2024)