Die Eigentümerversammlung kann auch rein virtuell stattfinden.
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WEGs haben die Wahl: Präsenz, hybrid oder virtuell

Als WEG-Mitglied entscheiden Sie über die Verwaltung Ihres gemeinschaftlichen Eigentums gemeinsam in der Eigentümerversammlung. Diese ist Ihr Beschlussorgan in der WEG und hat daher eine große Bedeutung, da wichtige und zum Teil kostenintensive Entscheidungen getroffen werden. Nach der jüngst im Deutschen Bundestag beschlossenen Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes haben WEGs die Möglichkeit, sich zwischen drei Versammlungsformen zu entscheiden:

  • in Präsenz, bei der alle Teilnehmenden vor Ort sind oder sich vertreten lassen,
  • hybrid, bei der ein Teil der Teilnehmenden vor Ort ist, der andere Teil online teilnimmt,
  • oder virtuell, bei der niemand mehr vor Ort ist.

Die Präsenzversammlung war und ist dabei der Standard für Eigentümerversammlungen. Mit der zunehmenden Digitalisierung wird die Online-Teilnahme für Wohnungseigentümer*innen aber immer attraktiver. Bei allen Formaten gibt es natürlich auch die Möglichkeit, sich durch die Verwaltung oder andere Wohnungseigentümer*innen vertreten zu lassen.

Wechsel des Veranstaltungsformats – diese Mehrheiten braucht man

Wollen Wohnungseigentümer*innen das Format der Eigentümerversammlung wechseln, sollte dieser Punkt auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung gesetzt werden. Über den Formatwechsel beschließen dann immer die dort vertretenen Wohnungseigentümer*innen.

Für den Wechsel zur hybriden Eigentümerversammlung reicht eine einfache Mehrheit. Etwas komplizierter ist es, wenn Sie in Ihrere WEG eine rein virtuelle Eigentümerversammlung als Standard einführen möchten:

Mit der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes, die der Deutsche Bundestag am 4. Juli 2024 beschlossen hat, werden auch reine Online-Eigentümerversammlungen, auch virtuelle Eigentümerversammlungen genannt, offiziell eingeführt. Demnach können 3/4 der vertretenen Eigentümer*innen in einer Versammlung beschließen, dass Eigentümerversammlungen in den kommenden 3 Jahren ausschließlich virtuell stattfinden - es also keine Möglichkeit mehr gibt, vor Ort teilzunehmen. Bislang war dies - theoretisch - nur über eine Vereinbarung (wenn ausnahmslos alle Mitglieder der WEG dafür waren) möglich. Eine Übergangslösung bis 2028 sichert eine zusätzliche Präsenzversammlung für jene, die aus verschiedenen Gründen lieber vor Ort teilnehmen. Auf die zusätzliche Präsenzversammlung kann nur verzichtet werden, wenn dazu ein einstimmiger Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst wird.

Im Umkehrschluss bedeutet das: Wenn auch nur eine Wohnungseigentümer*in in der Eigentümerversammlung dafür stimmt, muss bis 2028 eine zusätzliche Präsenz-Versammlung angeboten werden. Das Gesetz muss noch im Bundesgesetzblatt veröffentlicht werden, am Tag darauf tritt es in Kraft.

Hybride Eigentümerversammlung berücksichtigt Interessen von selbstnutzenden und vermietenden Eigentümer*innen gleichermaßen

Welche Versammlungsform die richtige für die eigene WEG ist, hängt in erster Linie von den Erfahrungen der Wohnungseigentümer*innen mit virtuellen, also Online- oder hybriden Versammlungen ab. Sind alle Mitglieder der WEG mit der Online-Teilnahme vertraut, kann die rein virtuelle Versammlungsform natürlich ein guter und praktikabler Weg sein, die Eigentümerversammlung kostengünstig und schnell durchzuziehen. In WEGs, in denen nicht alle technisch versiert bzw. mit IT-Technik ausgestattet sind, ist dies natürlich keine geeignete Versammlungsform. Wohnen im Eigentum befürwortet deshalb die hybride Eigentümerversammlung als inklusive Versammlungsform.

Vorsichtig sollten Wohnungseigentümer*innen sein, wenn der Beschluss, das Format zu wechseln, von der Verwaltung auf die Tagesordnung gesetzt wird. Wer unsicher ist oder für wen die virtuelle Versammlung nicht infrage kommt, sollte auf jeden Fall zur Versammlung gehen oder sich vertreten lassen mit einer klaren ,Ja‘- oder ,Nein‘-Abstimmungsvorgabe.

Praktische Vorsorge für technische Probleme

Sollte Ihre WEG sich doch für ein rein virtuelles Format entscheiden oder Sie bei einer hybriden Eigentümerversammlung als Online-Teilnehmer*in dabei sein, sollten Sie auf technische Probleme wie eine Unterbrechung der Internetverbindung vorbereitet sein. Wir empfehlen,

  • eine Notfall-Telefonnummer zur Versammlungsleitung parat zu halten, um sich in einem technischen Notfall verständigen zu können,
  • die Versammlung kurz zu unterbrechen, falls notwendig,
  • vorab zu regeln, wer Teilnehmer*innen bei technischen Ausfällen vertritt – hier kann notfalls auch kurzfristig eine Vollmacht per SMS an eine Miteigentümer*in erteilt werden. Es kann also gut sein, eine entsprechende Vollmacht vorzuformulieren und vorab dieses Vorgehen mit Miteigentümer*innen abzusprechen.

Allgemeines zur Eigentümerversammlung

Die Versammlung beschließt über die wichtigsten Maßnahmen des kommenden Jahres sowie über die "Einforderung von Nachschüssen" (erforderliche Nachzahlungen) oder die "Anpassung der beschlossenen Vorschüsse" (gezahlte Überschüsse, Gutschriften) laut Jahresabrechnung. Außerdem wird über das zu zahlende Hausgeld gemäß dem neuen Wirtschaftsplan für das kommende Jahr ein Beschluss gefasst. Außerdem muss in der Eigentümerversammlung unter anderem über die Durchführung von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum und Erhaltungsmaßnahmen (Wartungen und Reparaturen) entschieden werden und ggf. auch über eine Hausordnung. Auch die Bestellung einer neuen Verwaltung und der Beschluss über den Verwaltervertrag ist Thema in der Eigentümerversammlung.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz gilt Folgendes:

  • Frequenz: Mindestens einmal jährlich muss eine Eigentümerversammlung durchgeführt werden (Ausnahme: in der Gemeinschaftsordnung einer WEG ist etwas anderes geregelt - zum Beispiel, dass die Eigentümerversammlung nur alle zwei Jahre stattfinden muss).
  • Stimmrecht: Jede Wohnungseigentümer*in in der Eigentümerversammlung hat eine Stimme. In der Gemeinschaftsordnung kann das Stimmrecht aber auch so festgelegt sein, dass auf jede Wohnung eine Stimme entfällt, oder das Stimmrecht anhand der Miteigentumsanteile bestimmt wird.
  • Beschlussfähigkeit: Die Eigentümerversammlung ist immer beschlussfähig, egal wie viele Wohnungseigentümer*innen daran teilnehmen.
  • Mehrheiten: Grundsätzlich genügt für Beschlüsse die einfache Mehrheit. Solche Beschlüsse werden vor allem für laufende Verwaltungsgeschäfte wie die Genehmigung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans und der Bestellung der Verwaltung sowie des Verwaltungsbeirats benötigt. Abweichende Mehrheiten gibt es unter anderem bei der Frage, wer die Kosten von baulichen Veränderungen tragen muss. Sollen alle Wohnungseigentümer*innen sich gemäß ihrer Miteigentumsanteile an den Kosten beteiligen, ist dafür grundsätzlich ein Beschluss mit sogenannter qualifizierter Mehrheit notwendig. Das bedeutet, dass mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile dafür stimmen müssen. Allerdings sieht der § 21 WEGesetz auch davon wieder Ausnahmen vor. Für die Einführung der virtuelen Eigentümerversammlung verlangt der Gesetzgeber eine 3/4-Mehrheit (siehe oben).
  • Wirksamkeit der Beschlüsse: An diese Beschlüsse ist jede Wohnungseigentümer*in gebunden, es sei denn, er oder sie geht damit vor Gericht und der Beschluss wird durch das Gericht für ungültig erklärt.

Hinweis: Das Gesetz muss noch den Bundesrat passieren (nächste Sitzung am 27.9.2024) und im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Es tritt am Tag nach Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft.

(Stand: 19.07.2024)