Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan enthalten die eigentumsmässige Aufteilung der Wohnanlage. In ihr ist festgelegt, welche Räume und Gebäudeteile zu den einzelnen Eigentumseinheiten gehören. Die Teilungserklärung muss im Grundbuch eingetragen werden oder sein.
Was steht in einer Teilungserklärung?
Für die Eintragung in das Grundbuch hat der Bauträger einen Aufteilungsplan (Bauzeichnung) mit einzureichen, aus dem die Aufteilung des Gebäudes, die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist. Dabei sind die zu einem Wohnungseigentum gehörenden Räume mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen. Bei fehlender oder falscher Nummerierung können diese Räume nicht dem Sondereigentum zugerechnet werden, z.B. ein vergessener Abstellraum. In diesem Fall kann auch keine Wohnungseigentümerin die Herausgabe des Abstellraumes an sich verlangen, selbst wenn sie ihn nach dem Kaufvertrag erworben haben sollte. Der Raum verbleibt im Gemeinschaftseigentum.
Andererseits können Gebäudeteile oder Anlagen nicht einfach per Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt werden, die nach dem Gesetz zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. So kann eine Eigentümergemeinschaft z.B. Fenster nie zum Sondereigentum erklären lassen. Fenster gehören als konstruktive und architektonisch-gestaltende Bauteile stets zum Gemeinschaftseigentum. Lediglich der Innenanstrich der Fenster sowie die Fenstergriffe sind dem Sondereigentum zugeordnet. Gleiches gilt für die tragende Struktur und Absturzsicherung des Balkons.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Mein Heim gehört mir – für die Eigentumswohnung gilt das nur in Grenzen. Das Sondereigentum steht grundsätzlich immer nur den jeweiligen Eigentümer*innen zur ausschließlichen und alleinigen Nutzung zu. Zum Sondereigentum zählen grundsätzlich die Räume, die eine in sich abgeschlossene (Wohn-)Einheit bilden und die zugehörigen Bestandteile, insbesondere Elektro-, Sanitärinstallationen, Decken- und Wandputz, Fußbodenbeläge, nichttragende Wände und Türen innerhalb der Wohnung.
Anders als das Sondereigentum steht das gemeinschaftliche Eigentum allen Wohnungseigentümer*innen in gleichem Maße zum Mitgebrauch zur Verfügung. Dazu gehören stets das Grundstück, alle konstruktiven Gebäudeteile sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer*innen dienen. Zum „Gemeinschaftseigentum“ gehören aber auch auch Fenster, Wohnungstüre und zum großen Teil Balkone. Einzelne Wohnungseigentümer*innen dürfen am gemeinschaftlichen Eigentum keine baulichen Veränderungen vornehmen. Über ihre Gestaltung, Sanierung oder Erneuerung hat die Gemeinschaft zu entscheiden.
Sondernutzungsrechte
Grundstücksflächen und Gemeinschaftseinrichtungen können nicht zu Sondereigentum erklärt werden. Allerdings besteht hier die Möglichkeit, so genannte Sondernutzungsrechte zu vereinbaren. Damit z.B. nicht alle Wohnungseigentümer*innen ständig die Terrasse vor der Erdgeschosswohnung überqueren oder benutzen, kann ein Eigentümer der Erdgeschosswohnung das alleinige und ausschließliche Nutzungsrecht dafür erhalten. Solche Sondernutzungsrechte werden häufig für Gartenflächen, Kfz-Stellplätze, Spitzbodenbereiche im Dachgeschoss etc. vergeben. Die Flächen oder Räume selbst bleiben allerdings gemeinschaftliches Eigentum.