Erhaltungsmaßnahmen sind Instandhaltung und Instandsetzung. Das Ziel ist die Erhaltung oder die Wiederherstellung des ordnungsmäßigen Zustandes durch eine Reparatur oder eine Ersatzbeschaffung.
Modernisieren und Sanieren
Die Modernisierung der Gebäude ist wichtig zum Werterhalt, zur Altersvorsorge der Wohneigentümer:innen sowie zum Wohnen im Alter, oder zur Reduzierung des Energieverbrauchs und der CO2-Reduktion. Hauseigentümer:innen können über Maßnahmen immerhin allein entscheiden. Für viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ist die Gebäude-Modernisierung jedoch eine besonders große Herausforderung und wachsende Zukunftsaufgabe, die gemeinschaftlich angegangen werden und Mehrheiten finden muss.
Um Sie bei Ihren Vorhaben zu unterstützen, haben wir im Folgenden für Sie aktuelle Informationen und Tipps zusammengestellt:
Erhaltung, bauliche Veränderung, Modernisierung – das ist hier die Frage
Neue Fenster, Wärmedämmung des Dachs, Tiefgaragensanierung, breitere Eingangstüren, eine Ladestation für E-Autos: Für Wohnungseigentümer:innen und für die WEG ist die juristische Bewertung der Baumaßnahmen wichtig. Denn für die verschiedenen Maßnahmen schreibt der Gesetzgeber verschiedene Mehrheiten oder Kostentragungspflichten vor.
Man unterscheidet dabei zwischen
- Erhaltungsmaßnahmen - dienen dem Erhalt des Gemeinschaftseigentums
- Baulichen Veränderungen - verändern das Gemeinschaftseigentum, dienen nicht dem Erhalt
Vorausschauend handeln – Planungsschritte zum langfristigen Gebäudeerhalt
Mit der Durchführung einzelner Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen kennt sich jede WEG aus. Darüber hinaus sollten Eigentümergemeinschaften ihre Verwaltung verpflichten – möglichst im Verwaltervertrag –, die Wohnanlage alle drei oder sechs Monate mit dem Beirat zu begehen und zu kontrollieren. Der technische und bauliche Zustand sollte dabei protokolliert werden. Aus dem Protokoll lassen sich wichtige Instandhaltungsmaßnahmen ableiten – ggf. ist eine Liste der kurz-, mittel- und langfristig erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen zu erstellen –, die der Eigentümerversammlung vorzuschlagen und über die dann bei Erfordernis abzustimmen sind.
Umfassende energetische und/oder altersgerechte Sanierungen müssen langfristiger geplant, gründlich diskutiert und detailliert vorbereitet werden. Diese Maßnahmen sind oft sehr komplex und teuer. Deshalb sind die (rechtlichen) Anforderungen an Vorbereitung und Begleitung besonders hoch. Damit Beschlüsse auch einer gerichtlichen Überprüfung standhalten und ihre Wirtschaftlichkeit überzeugt, müssen viele bauliche, technische, organisatorische, finanzielle und rechtliche Fragen geklärt und beachtet werden.
Selten reicht eine Eigentümerversammlung aus, um eine energetische Sanierung zu beschließen. Oft sind zwei bis drei Versammlungen notwendig, um die Maßnahme auf den Weg zu bringen.
Weitere ausführliche Informationen hierzu finden Sie im WiE-Sanierungsfahrplan für die WEG (Kostenfreier Download).
Bauliche Veränderungen
Das WEGesetz definiert bauliche Veränderungen als Maßnahmen, die „über die ordungsmäßige Erhaltung hinausgehen“. Deshalb gilt als einfacher Merksatz: Alles, was nicht Erhaltung ist, ist bauliche Veränderung.