Wechselt die Verwaltung zum 31. Dezember, fragen sich viele Wohnungseigentümer:innen, wer die Jahresabrechnung für das abgelaufene Jahr erstellen muss. Die ausscheidende Verwalter:in oder die neue Verwalter:in? Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Zuständig ist die neue Verwalter:in (Urteil vom 26.09.2025, V ZR 206/24).
Wann entsteht die Abrechnungspflicht?
Die Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht zum 1. Januar des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Kalenderjahres, hat der Bundesgerichtshof entschieden. Der BGH begründet dies mit dem Gesetzeswortlaut, wonach die Eigentümer:innen „nach Ablauf des Kalenderjahres“ über die Einforderung von Nachschüssen bzw. Anpassung der Vorschüsse beschließen müssen. Bisher war in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt worden, wann genau die Pflicht entsteht: Mit Ablauf des 31. Dezember oder zum 01. Januar des Folgejahres.
Wer ist zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet?
Die Erstellung der Jahresabrechnung ist eine Pflicht der WEG, die von der Verwalter:in als ausführendes Organ der WEG erfüllt wird (§ 28 Wohnungseigentumsgesetz). Der Anspruch der einzelnen Wohnungseigentümer:in auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich also gegen die WEG, und nicht gegen die Verwalter:in persönlich.
Gesetzliche Grundlage
Nach einem Verwaltungswechsel zum 31. Dezember ist die ausscheidende Verwalter:in nach dem Gesetz nicht verpflichtet, die Jahresabrechnung für das Vorjahr zu erstellen, da die Pflicht erst zum 01. Januar entsteht. Zu diesem Zeitpunkt ist sie nicht mehr Organ der WEG. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung kann nur ein Organ – also die aktuelle Verwalter:in – treffen (§ 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz).
Als Ausführungsorgan muss die aktuelle Verwalter:in gegenüber der WEG nicht nur die Jahresabrechnung des Vorjahres, sondern auch ausstehende Abrechnungen für frühere Jahre erstellen, wenn dies von der vorherigen Verwalter:in nicht gemacht wurde.
Verwaltervertrag
Daneben kann auch die frühere Verwalter:in verpflichtet sein – auf Grundlage des Verwaltervertrags –, die Jahresabrechnung für zurückliegende Vorjahre zu erstellen, sofern die Pflicht der WEG bereits während ihrer Amtszeit entstanden ist. In diesem Fall sollte die aktuelle Verwalter:in im Namen der WEG die frühere Verwalter:in zur Vertragserfüllung auffordern. Kommt sie dem nicht nach, kann die WEG die Erstattung der dadurch entstehenden zusätzlichen Kosten verlangen.
Der Fall
Die Beklagte war bis zum Ende des Jahres 2022 Verwalterin der WEG (der Klägerin). Mit Wirkung zum 01.01.2023 wurde eine neue Verwalterin bestellt. Die Beklagte hatte die Jahresabrechnung 2022 nicht erstellt und wurde von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) darauf verklagt.
Die Klage war in allen Instanzen erfolglos. Da auch im Verwaltervertrag keine Vereinbarung enthalten war, wonach die frühere Verwalterin zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet ist, auch wenn sie bereits ausgeschieden ist, konnte sie weder auf Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes noch aufgrund des Verwaltervertrags zur Erstellung der Jahresabrechnung für 2022 verpflichtet werden. Die Revision der WEG blieb daher vor dem BGH ohne Erfolg.
Hinweise und Praxistipps:
Die Entscheidung bringt Klarheit: Es ist grundsätzlich die aktuelle Verwalter:in für alle „noch offenen“ Jahresabrechnungen zuständig. Denn es handelt sich bei der Erstellung der Jahresabrechnung um eine unmittelbare Organpflicht, die sie gegenüber der WEG zu erfüllen hat.
Unabhängig von der gesetzlichen Regelung kann im Verwaltervertrag vereinbart werden, dass die ausscheidende Verwalter:in die Jahresabrechnung erstellen muss – auch dann, wenn diese Pflicht erst nach ihrem Ausscheiden entsteht.
Auch wenn die frühere Verwalter:in nicht mehr verpflichtet ist, die Jahresabrechnung zu erstellen, endet ihre Verantwortung damit nicht vollständig. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die WEG weiterhin verlangen kann, dass sie Rechenschaft über ihre Tätigkeit ablegt und gegebenenfalls eidesstattlich versichert, dass alle Buchungen vollständig und korrekt erfasst wurden.