11.01.2019. Das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) ist seit 1. Januar in Kraft. Für Vermieter gelten neue Regelungen, insbesondere bei der Umlage der Modernisierungskosten und der Mietpreisbremse. Welche Änderungen auf Sie als Vermieter zukommen, hat Wohnen im Eigentum für Sie zusammengestellt.
Neu ist seit 2019, dass Modernisierungskosten nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (vorher 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden können. Zudem wird für den Betrag, um den der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen kann, eine Kappungsgrenze eingeführt. Diese gilt für sechs Jahre nach der Modernisierung und liegt bei maximal 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Bei Wohnungen mit einer Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter darf die Miete infolge einer Modernisierung nur um maximal 2 Euro pro Quadratmeter steigen.
Bei modernisierenden Instandsetzungen kann der Vermieter den Kostenanteil, der auf die einfache Reparatur entfällt, nicht auf den Mieter umlegen. Hierfür wurde ein vereinfachtes Berechnungsverfahren eingeführt. So gilt bei Kosten von höchstens 10.000 Euro pro Wohnung, dass Vermieter 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen und die restlichen 70 Prozent als Modernisierungskosten umlegen können.
Berechnungsbeispiele gibt Wohnen im Eigentum im Verbraucher-Ratgeber „Modernisierungs-Knigge" ab Seite 147. Das PDF steht für Mitglieder kostenfrei auf der Website des Vereins bereit, siehe hier.
Gilt für Ihre Wohnung eine Mietpreisbremse? Dann können Sie als Vermieter künftig verpflichtet sein, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die Höhe der Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses zu erteilen. Dies gilt dann, wenn Sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Hintergrund: Die Bundesländer können Gebiete mit „angespannter Wohnungslage“ ausweisen. Dort dürfen die Mieten – außer bei neu gebauten Immobilien oder nach umfassenden Modernisierungen – nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hat allerdings schon der Vormieter deutlich mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete bezahlt, muss das auch der neue Mieter tun. Denn Mietsenkungen muss kein Eigentümer hinnehmen. Ob die Mietpreisbremse Wirkung zeigt und mit der Nachbesserung jetzt wesentliche Schlupflöcher beseitigt sind, ist und bleibt allerdings stark umstritten.
Das sogenannte gezielte Herausmodernisieren stellt nun eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden. Hierbei geht es um Fälle, in denen der Mieter durch die Ankündigung von umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen und einer damit verbundenen extremen Mietsteigerung zur Kündigung veranlasst wird. Auch wenn Baumaßnahmen in einer Weise durchgeführt werden, die zu „erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters“ führen, so die Bundesregierung, weise das auf das bewusste Herausmodernisieren hin. Hinzu kommen Fälle, in denen mit der angekündigten baulichen Veränderung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach der Ankündigung begonnen wird oder diese begonnen wird, dann aber mehr als zwölf Monate ruht.