14.4.2014 | Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage verstößt gegen den gesetzlichen Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümer-Gelder auf unsicheren sogenannten Treuhandkonten und nicht auf Konten auf die Namen der Eigentümergemeinschaft liegen. Kommen dann noch andere Verstöße hinzu, darf die Eigentümerversammlung den Verwaltervertrag nicht verlängern. Auf dieses Urteil des Landgerichts Itzehoe (11 S 39/12) weist der Verbraucherschutzverein wohnen im eigentum hin.
Zum Hintergrund: Es geht hier nicht um juristische oder banktechnische Spitzfindigkeiten, sondern „Geld auf Treuhandkonten, das ist für die Eigentümer wie Auto fahren ohne Sicherheitsgurt und Airbag“, sagt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von wohnen im eigentum. Denn Treuhandkonten laufen auf den Namen des Verwalters. Folge: Seine Gläubiger können das Konto pfänden, im Fall seiner Insolvenz fällt es in die Insolvenzmasse. Die Eigentümer müssen ihre Rechte erst aufwändig geltend machen. Außerdem sind Treuhandkonten schwerer zu kontrollieren.
Welche praktischen Konsequenzen das haben kann, ist seit einigen Monaten am Fall einer Verwaltung in Königswinter bei Bonn zu besichtigen: Der Gesamtschaden für die Eigentümer von rund 3000 Wohnungen wird auf vier Millionen Euro geschätzt (alle Infos zum Fall hier). Königswinter ist kein Einzelfall, allein für 2013 sind mehr als zehn Veruntreuungen bekannt geworden. Trotz allem liegen nach Erkenntnis von wohnen im eigentum die Gelder noch von gut einem Drittel der Wohnungseigentümergemeinschaften auf Treuhandkonten.
Gegen diese Praxis hatten sich in dem vom Landgericht Itzehoe entschiedenen Fall zwei Eigentümer gewehrt und gegen den ansonsten einstimmigen Beschluss der Eigentümerversammlung geklagt, den Verwaltervertrag um drei Jahre zu verlängern. Das Gericht hob den Beschluss in zweiter Instanz auf. Die Eigentümer hätten die Verwalterbestellung nicht verlängern dürfen.
Grund hierfür war neben gravierenden Fehlern in der Jahresabrechnung und neben Auftragsvergaben ohne entsprechende Eigentümerbeschlüsse die Lagerung der Eigentümergelder auf Treuhandkonten. Das verstoße gegen die gesetzliche Pflicht, die Eigentümergelder getrennt vom eigenen Vermögen der Verwaltung zu halten, um sie möglichst gut gegen Insolvenz und Pfändungen zu sichern. Seit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von 2007 entspreche nur noch die Führung als Eigenkonten der Gemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung. Daran ändert für das Landgericht auch ein Zusatz beim Treuhandkonto nichts, der auf eine bestimmte Eigentümergemeinschaft verweist. Wenn bis heute eine Kontoumstellung nicht erfolgt ist, bedeutet das einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.
Das Gericht stellte fest, dass die Eigentümer den Verwalter auch bei schweren Verstößen nicht automatisch abberufen müssen, solange es nachvollziehbare Gründe für die Weiterbeschäftigung gibt. Sie hätten hier einen erheblichen Spielraum. Doch dieser war im vorliegenden Fall überschritten. Die Verstöße seien insgesamt so gravierend, dass die Bestellung nicht verlängert werden durfte. Das Urteil ist rechtskräftig.
„Das Urteil ist ein wichtiger Erfolg im Kampf für mehr Kontosicherheit“, sagt Gabriele Heinrich, „und es zeigt, dass Eigentümer sich mit Erfolg gegen verantwortungslose Verwalter wehren können.“