Welche Regeln gelten für unsere Verwaltung, wenn die Gemeinschaftsordnung nicht im Grundbuch eingetragen ist?

Achtung, WEGesetz-Reform trat am 1. Dezember 2020 in Kraft! Inhalte beziehen sich auf die "alte" Rechtslage laut WEGesetz 2007.

Frage: "Zur Zeit werden in unserem Objekt die Fenster saniert, etwa die Hälfte der Fenster ist bereits fertig. In unserer Gemeinschaftsordnung steht, dass jeder Miteigentümer für die Kosten der Instandsetzung der Fenster im Bereich seines Sondereigentums aufzukommen hat. Entsprechend dieser Regelung wurden die Kosten der Sanierung auf die jeweiligen Miteigentümer verteilt und abgerechnet. Nun hat sich herausgestellt, dass unsere Gemeinschaftsordnung gar nicht in das Grundbuch eingetragen worden ist. Welche Regeln gelten nun für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums?"

Rechtsanwalt Alexander J. Schmitz-Elsen für WiE: "Wenn alle aktuellen Miteigentümer Ihrer WEG die Gemeinschaftsordnung als Bestandteil ihres Wohnungskaufvertrags vereinbart haben, ist die Gemeinschaftsordnung zwischen ihnen gültig, auch wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen worden ist.

Wurden jedoch Wohnungen zwangsversteigert oder auch verkauft, ohne dass die Gemeinschaftsordnung Bestandteil des Kaufvertrages wurde, findet sie für diese Eigentümer keine Anwendung. Weil die Regeln innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft aber nur einheitlich angewandt werden können, gilt dann die Gemeinschaftsordnung für die anderen Miteigentümer auch nicht. Statt dessen ist das WEGesetz unmittelbar anzuwenden.

Nach der gesetzlichen Regelung kann eine WEG jedoch keinem Miteigentümer per Beschluss Zahlungspflichten auferlegen. Die Miteigentümer müssen die Sanierung der Fenster daher auch nur nach dem gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel zahlen. Hat ein Eigentümer bereits die Sanierung der Fenster seiner Wohnung voll gezahlt, kann er den Betrag, den er nicht hätte zahlen müssen, von der WEG zurückfordern.

Weil die WEG gar nicht die Kompetenz hatte, die Kostentragung so zu beschließen, ist der Beschluss über die vom Gesetz abweichende Kostenverteilung zudem nicht nur anfechtbar, sondern nichtig. Der Effekt: Auch wenn der Beschluss schon länger als einen Monat zurückliegt, kann er noch vor Gericht angegriffen werden."

30.3.2017