Verwalter*innen vertreten die Wohnungseigentümergemeinschaft und sind quasi das "handelnde Organ" der WEG. Wohnungseigentümer*innen haben ab dem 01.12.2023 einen Anspruch auf die Bestellung eines „zertifizierten Verwalters“. Das bedeutet: In WEGs mit mindestens neun Sondereigentumsrechten kann jede Eigentümer*in verlangen, dass ein von der IHK zertifizierte Verwalter*in bestellt wird. Für kleinere WEGs gilt: Hier muss mindestens ein Drittel der Eigentümer*innen dies verlangen. Ziel soll eine Vereinheitlichung und Erhöhung der Verwalterkompetenzen sowie eine Verbesserung des Verbraucherschutzes sein.
"Alte Hasen" bekommen eine Sonderregelung: Für die bereits vor dem 01.12.2020 bestellten Verwalter*innen gilt eine Übergangsfrist bis 01.06.2024. Das heißt: Verwalter, die vor dem 01.12.2020 schon für diese WEG bestellt waren, gelten bei erneuter Bestellung vor dem 01.06.2024 als zertifiziert.
Ursprünglich war der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter bereits für den 01.12.2022 geplant, der Bundestag hatte aber im September 2022 die Verschiebung um ein Jahr beschlossen. Hintergrund waren ernstzunehmende Hinweise aus der Praxis ans Bundesjustizministerium, dass bei Beibehaltung der bisherigen Frist mit erheblichen Engpässen bei der Zertifizierung zu rechnen sei. Es erscheine nicht möglich, alle Verwalter*innen, die die Prüfung ablegen wollen, bis zum 1. Dezember 2022 zu prüfen, hieß es. Mit der Verschiebung um ein Jahr sollte die Situation entzerrt werden.
Bislang kann jede Person ohne fachliche Vorkenntnisse und Erfahrungen den Verwalterberuf ausüben. Die Gewerbeordnung fordert lediglich geordnete Vermögensverhältnisse, Zuverlässigkeit, eine Berufshaftpflichtversicherung und Weiterbildung im Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren (§ 34c GewO). WiE fordert an vorderster Front vieler Verbände seit vielen Jahren die Einführung angemessener gesetzlicher Vorgaben für die Berufszulassung. Der neue Anspruch auf eine zertifizierte Verwalter*in ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 6; § 26 WEGesetz.
Prüfungen und Prüfungsinhalte der Zertifizierung
Die Prüfungsinhalte und -verfahren für den „zertifizierten Verwalter“ wurden vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) 2021 in einer Rechtsverordnung festgelegt.
Die Prüfungen zur Zertifizierung erfolgen auf Grundlage der Verordnung durch die Industrie- und Handelskammern. Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag hat einen Rahmenplan (Stand: März 2022) mit Lernzielen veröffentlicht. Der Plan dient als Grundlage für die Erstellung der Prüfungsaufgaben und Vorbereitungslehrgängen (die allerdings nicht verpflichtend sind). Weitere Infos zur Prüfung finden Sie auch auf der Seite der IHK Bonn/Rhein-Sieg.
WiE: Verwalter*in sollte anerkannter Ausbildungsberuf werden
Wohnen im Eigentum fordert, dass „Wohnungseigentumsverwalter*in“ ein anerkannter Ausbildungsberuf werden sollte. Nur auf diesem Weg kann tatsächlich nachhaltig, durchgängig und zukunftsorientiert die Qualität der WEG-Verwaltung sichergestellt werden. Die Zertifizierung sieht WiE als einen ersten Schritt hin zu einem anerkannten Ausbildungsberuf.
In einer Stellungnahme hatte Wohnen im Eigentum bereits 2021 wichtige Nachbesserungen zur Ausbildung der Verwalter*in gefordert. Die wichtigsten Kernforderungen:
- Kompetenzüberprüfung, keine reine Wissensabfrage: Die Prüfung darf sich nicht auf eine reine Wissensabfrage beschränken, sondern muss auch die beruflichen Handlungsfähigkeiten der Verwalter-Personen umfassen.
- Keine Zertifizierung ohne Praxiserfahrung: Als Voraussetzung für die Zulassung zur Zertifizierungsprüfung muss eine einschlägige berufliche Praxis nachgewiesen werden (z.B. eine zweijährige Tätigkeit in der WEG-Verwaltung). Ansonsten kann jede Person ohne jegliche Berufs- und Praxiserfahrung die Prüfung ablegen und das Zertifikat erhalten. Diese Voraussetzung muss auch für die gleichgestellten Berufsgruppen wie Absolventen eines immobilienwirtschaftlichen Hochschulstudiums, Volljuristen und Immobilienkaufleuten gelten.
- Da in sehr vielen Fällen auch GmbHs oder andere juristische Personen als Verwalter bestellt werden, müssen auch diese den Status „zertifizierter Verwalter“ erhalten. Die für diesen Status vorgesehenen rechtlichen Vorgaben (eine Gesellschaft kann ja keine Prüfung ablegen) reichen allerdings nicht aus. Gesellschaften müssen ihren Zertifizierungs-Status gegenüber den Wohnungseigentümer*innen nachweisen, insbesondere jederzeit bei personellen Veränderungen. Der von WiE vorgeschlagene Nachweis kann über die Einführung eines öffentlich zugänglichen Registers für zertifizierte Personen, juristische Personen und Personengesellschaften bei den IHKs, die Einführung einer Informationspflicht der Gesellschaften gegenüber Wohnungseigentümer*innen und einem Auskunftsrecht für Wohnungseigentümer*innen erreicht werden. Außerdem müssen Sanktionen eingeführt werden bei ordnungsrechtswidrigem Verhalten dieser Unternehmen
(Stand: 23.11.2023)