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Die Verwaltung vertritt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegenüber Vertragspartnern und ist quasi das "handelnde Organ" der WEG. Bislang konnte jede Person ohne besondere Kenntnisse den Verwalterberuf ausüben. Seit 1.12.2023 hat sich das geändert: Wohnungseigentümer*innen in WEGs mit mindestens neun Sondereigentumsrechten haben nun einen Anspruch auf die Bestellung eines „zertifizierten Verwalters“.

Bislang kann jede Person ohne fachliche Vorkenntnisse und Erfahrungen den Verwalterberuf ausüben. Die Gewerbeordnung fordert lediglich geordnete Vermögensverhältnisse, Zuverlässigkeit, eine Berufshaftpflichtversicherung und eine Weiterbildung im Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren (§ 34c GewO). Das ist aus Sicht von WiE nicht ausreichend, um den anspruchsvollen Beruf eines WEG-Verwalters und einer WEG-Verwalterin qualifiziert auszuüben. WiE fordert daher seit vielen Jahren die Einführung weiterer angemessener gesetzlicher Vorgaben für die Berufszulassung.

Seit 1.12.2023: Anspruch auf zertifizierten Verwalter

Seit 1.12.2023 gibt es den Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. In WEGs mit mindestens neun Sondereigentumsrechten kann jede Eigentümer*in verlangen, dass ein oder eine von der IHK zertifizierte Verwaltung bestellt wird. Für kleinere WEGs gilt: Hier muss mindestens ein Drittel der Eigentümer*innen dies verlangen. Ziel soll eine Vereinheitlichung und Erhöhung der Verwalterkompetenzen sowie eine Verbesserung des Verbraucherschutzes sein. Dieser neue Anspruch ergibt sich aus §§ 19 Abs. 2 Nr. 6; 26 WEGesetz.

Für "Alte Hasen" gibt es eine Sonderregelung: Für die bereits vor dem 01.12.2020 bestellten Verwalter*innen gilt eine Übergangsfrist bis 01.06.2024. Das heißt: Verwalter, die vor dem 01.12.2020 schon für eine WEG bestellt waren, gelten bei erneuter Bestellung vor dem 01.06.2024 als zertifiziert – allerdings ausschließlich für diese WEG.

Was ist vorgegeben? Prüfungen und Prüfungsinhalte der Zertifizierung

Die Prüfungsinhalte und -verfahren für den „zertifizierten Verwalter“ wurden vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) 2021 in einer Rechtsverordnung festgelegt. Die Prüfungen zur Zertifizierung erfolgen auf Grundlage der Verordnung durch die Industrie- und Handelskammern. Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag hat einen Rahmenplan (Stand: März 2022) mit Lernzielen veröffentlicht. Der Plan dient als Grundlage für die Erstellung der Prüfungsaufgaben und Vorbereitungslehrgängen (die allerdings nicht verpflichtend sind). Weitere Infos zur Prüfung finden Sie auch auf der Seite der IHK Bonn/Rhein-Sieg.

WiE: Verwalter*in sollte anerkannter Ausbildungsberuf werden

Die Zertifizierung sieht WiE als einen ersten Schritt hin zu einem anerkannten Ausbildungsberuf. Darüber hinaus fordert Wohnen im Eigentum, dass „Wohnungseigentumsverwalter*in“ ein anerkannter Ausbildungsberuf werden sollte. Nur auf diesem Weg kann tatsächlich nachhaltig, durchgängig und zukunftsorientiert die Qualität der WEG-Verwaltung sichergestellt werden.

In einer Stellungnahme hatte Wohnen im Eigentum bereits 2021 wichtige Nachbesserungen zur Ausbildung der Verwalter*in gefordert. Die wichtigsten Kernforderungen:

  • Kompetenzüberprüfung, keine reine Wissensabfrage: Die Prüfung darf sich nicht auf eine reine Wissensabfrage beschränken, sondern muss auch die beruflichen Handlungsfähigkeiten der Verwalter-Personen umfassen.
  • Keine Zertifizierung ohne Praxiserfahrung: Als Voraussetzung für die Zulassung zur Zertifizierungsprüfung muss eine einschlägige berufliche Praxis nachgewiesen werden (z.B. eine zweijährige Tätigkeit in der WEG-Verwaltung). Ansonsten kann jede Person ohne jegliche Berufs- und Praxiserfahrung die Prüfung ablegen und das Zertifikat erhalten. Diese Voraussetzung muss auch für die gleichgestellten Berufsgruppen wie Absolventen eines immobilienwirtschaftlichen Hochschulstudiums, Volljuristen und Immobilienkaufleuten gelten.
  • Nachweis der Zertifizierung bei juristischen Personen: In sehr vielen Fällen werden auch GmbHs oder andere juristische Personen als Verwalter bestellt – diese können sich nach der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Diese rechtlichen Vorgaben reichen aus Sicht von WiE nicht aus. Gesellschaften müssen ihren Zertifizierungs-Status gegenüber den Wohnungseigentümer*innen nachweisen, insbesondere jederzeit bei personellen Veränderungen. Der von WiE vorgeschlagene Nachweis kann über die Einführung eines öffentlich zugänglichen Registers für zertifizierte Personen, juristische Personen und Personengesellschaften bei den IHKs, die Einführung einer Informationspflicht der Gesellschaften gegenüber Wohnungseigentümer*innen und einem Auskunftsrecht für Wohnungseigentümer*innen erreicht werden. Außerdem müssen Sanktionen eingeführt werden bei ordnungsrechtswidrigem Verhalten dieser Unternehmen.

(Stand: 14.12.2023)