Hier finden Sie Studien und andere Publikationen aus vergangenen Jahren. Laden Sie sich die PDFs gern kostenfrei herunter.

 


 

Stolpersteine auf dem Weg zur Modernisierung

 

Umfrage bei Wohnungseigentümern

Befragung von Wohnungseigentümern zu Modernisierung, Energiesparberatung und KfW-Fördermittel

Erscheinungsjahr: 2008
Umfang: PDF-Dokument, 18 Seiten / DIN A 4
Preis: Download kostenlos
[ PDF | 298 KB ]

(Hier finden Sie ein neueres Projekt zur Modernierung von WEG-Gebäuden mit einer großen, bundesweiten Umfrage zum Thema.)

 


 

Marktübersicht Energiecontracting

 

Preise und Leistungen von 32 Anbietern

Veraltete Heizanlagen und gestiegene Energiepreise lassen die Heizkosten vieler Wohnungseigentümergemeinschaften seit Jahren in die Höhe schnellen. Hinzu kommt der Appell von Politik und Umweltschützern, nach alternativen Energieversorgungslösungen zu suchen, um langfristig den Ausstoß von Kohlendioxid zu senken.

Rahmenbedingungen, die dem Energie-Contracting nach und nach zum Durchbruch verhelfen. Doch während Contracting in gewerblichen Immobilien und öffentlichen Liegenschaften schon lange anerkannt ist, treten Wohnungseigentümern dem Contracting eher mit Zurückhaltung entgegen. Ursache dafür ist zum einen das Mietrecht, das zurzeit für Vermieter noch eine große Hürde bei der Umstellung auf Contracting darstellt. Hinzu kommt, dass „schwarze Schafe“ unter den Contracting-Anbietern ihren Kunden in der Vergangenheit überteuerte Wärmepreise mit auch sonst nachteiligen Vertragskonditionen verkauft haben.

Doch mittlerweile sehen selbst ehemalige Kritiker den Nutzen des Contractings. Sein Potenzial, den Sanierungsstau in größeren Wohnanlagen abzubauen und Energie effizienter zu nutzen, ist heute unumstritten. Wer sich mit dem Thema „Contracting“ beschäftigt, scheitert jedoch nicht selten an der fehlenden Transparenz der Branche. Die Konsequenz: Potentielle Kunden verschließen sich dem Produkt gegenüber, ohne zu prüfen, ob es sich im Wettbewerb zu anderen Energieversorgungslösungen marktgerecht verhält oder sogar günstigere wirtschaftliche Voraussetzungen schafft.

Um Wohnungseigentümer anbieterunabhängige Informationen zum Energiecontracting  zu bieten, ihre Position bei Verhandlungen mit Contracting-Unternehmen zu stärken und sie sicherer in der Auswahl des richtigen Anbieters zu machen, hat das Bundesministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz praxisorientierte Verbraucherinformationen zum Thema Contracting für Wohnungseigentümer gefördert.

Der Verein Wohnen im eigentum hat diese Marktübersicht erstellt, die Wohnungseigentümern, Verwaltern, Energieberatern und anderen Auskünfte gibt über im Bereich der Wohnungswirtschaft tätige Contracting-Unternehmen. Sie bietet Interessierten somit konkrete Anhaltspunkte für die Entscheidung, mit welchem Unternehmen sie für eine Ausschreibung in Kontakt treten wollen.

Autor: Rüdiger Warnecke
Erscheinungsjahr: 2008
Umfang: 64 Seiten, DIN A4
Preis: Download kostenlos
[ PDF | 882 KB ]

 


 

Muster-Teilungserklärung ist nicht gleich Muster-Teilungserklärung

 

Prüfung von Muster-Teilungserklärungen und Muster-Gemeinschaftsordnungen im Hinblick auf unangemessene, ungerechte und konfliktfördernde Regelungen

Teilungserklärungen sind in der Praxis von höchst unterschiedlicher Qualität. Deshalb untersuchte der Verbraucherschutzverein wohnen im eigentum e.V. im Rahmen der Studie „Muster-Teilungserklärung ist nicht gleich Muster-Teilungserklärung“ die Frage, ob diese Qualitätsunterschiede bereits bei Muster-Teilungserklärungen zu finden sind und ob diese Muster-Formulare die Interessen der Wohnungseigentümer angemessen berücksichtigen oder dem teilenden Eigentümer beziehungsweise dem Verwalter einen stärkeren Entscheidungsspielraum zugestehen.

"Da Muster-Teilungserklärungen als Grundlage für die Ausarbeitung vieler Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen dienen und somit als Vorlage eine Vorbildfunktion haben, liegt diese Frage auf der Hand." erklärt Jost von Lyncker, der Verfasser der Studie. "Zum Beispiel tragen Regelungen zur ´'Verwaltungsvereinfachung' häufig der Tatsache Rechnung, dass der teilende Eigentümer sich selbst als Erstverwalter einsetzt."

13 Muster-Teilungserklärungen und Muster-Gemeinschaftsordnungen wurden für diese Studie, die vom Bundesministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Verkehr (BMELV) gefördert wurde, einer juristischen Überprüfung unterzogen.
Das Ergebnis der Überprüfung: Eine Muster-Teilungserklärung, die durchgehend die Interessen der Wohnungseigentümer umsetzt, war unter den geprüften Vertragsmustern nicht vorhanden. Ebenso wenig fanden sich Muster-Formulare, die allein die Interessen der teilenden Eigentümer oder Dienstleister berücksichtigten.

Das Ziel vieler Muster war es, ausgewogen die Interessen aller Beteiligten zu berücksichtigen. Dies wurde allerdings mit unterschiedlichem Erfolg erreicht. So wurden Regelungen vorgefunden, die im Hinblick auf die Zielsetzung dieser Studie höchst problematisch waren, da sie teilweise Konflikt fördernd wirken und teilweise die Verwaltungsinteressen – auf Kosten der Interessen der Wohnungseigentümer - in den Vordergrund rücken. Unwirksame Regelungen enthielten die Teilungserklärungen nicht.

Mit dieser Studie sollen Eigentümergemeinschaften zu einem kritischen Umgang mit Muster-Formularen angehalten werden. Sie sollen Handreichungen für eine kritische Sichtung ihrer eigenen Teilungserklärung im Hinblick auf Wirksamkeit, Aktualität und Ausgewogenheit erhalten. Teilende Eigentümer sollen darauf hingewiesen werden, unangemessene und Konflikt fördernde Vereinbarungen zu vermeiden. Ausdrücklich erwünscht ist, dass die Studienergebnisse Beachtung finden bei der Verfassung neuer Teilungserklärungen und in der Beurkundungspraxis.

Grundsätzlich gilt: Verbraucher sollten immer die Interessen der Verfasser von Muster-Formularen beachten.

Autor: Jost von Lyncker
Erscheinungsjahr: 2006
Umfang: 44 Seiten / DIN A 4
[ PDF I 245 KB ]

(Ein neueres Projekt zur Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung finden Sie hier.)

 


 

Teilungserklärungen in der Praxis

 

Studie: Teilungserklärungen sind veraltet, unausgewogen und unvollständig

Nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes sollten Eigentümergemeinschaften ihre Teilungserklärungen aktualisieren, empfiehlt der Verbraucherschutzverein wohnen im eigentum e.V. Denn viele sind veraltet, unvollständig und enthalten benachteiligende, unwirksame und unzweckmäßige  Regelungen, so der Verein nach einer Überprüfung von Teilungserklärungen.

Die Studie "Teilungserklärungen in der Praxis" wurde gefördert vom Bundesministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz (BMELV).

Viele Teilungserklärungen, inklusive der Gemeinschaftsordnungen, stimmen nicht (mehr) mit der allgemeinen Zielsetzung überein, die „Verfassung der Eigentümergemeinschaft“ zu sein. Sie sind seit ihrer Ersterstellung vor 20 – 40 Jahren  nie aktualisiert worden, entsprechen nicht mehr den zwischenzeitlich gefassten Beschlüssen und wurden nicht mit der Hausordnung, dem Verwaltervertrag, der Jahresabrechnung u.a. abgeglichen – so dass Ergebnis der Untersuchung von wohnen im eigentum e.V. 

Überprüft wurden 100 Teilungserklärungen aus dem gesamten Bundesgebiet. Sie stammen von 1951 bis 2005 und beziehen sich auf Wohnanlagen mit 3 bis 352 Wohnungen. Die Gemeinschaftsordnungen enthalten unausgewogene Vereinbarungen, unwirksame Regelungen und nicht zweckdienliche Bestimmungen. Die Position des Verwalters ist oft zu ungunsten der Eigentümer gestärkt oder es wird der noch involvierte Bauträger bzw. Verkäufer bevorteilt.

Besonders auffällig ist die Lückenhaftigkeit der Teilungserklärungen. „Statt Regeln und Direktive auf die besondere Situation der jeweiligen Eigentümergemeinschaft zuzuschneiden,  werden sie mit der einfachen Wiedergabe des Gesetzestextes aufgebläht.“ so Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied von wohnen im eigentum e.V.

Autoren: Petra Beitlich, Andreas Kühnlein
Erscheinungsjahr: 2006
Umfang: 144 Seiten / DIN A 4
[ PDF | 516 KB ]

Gefördert vom Bundesministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz

Die Ergebnisse der Studie dienten als Grundlage für eine Muster-Teilungserklärung und einen Ratgeber zum Thema Teilungserklärung. (Eine Neuauflage dieser Publikationen finden Sie hier.)

 


 

Studie zu Maklerleistungen und Maklerprovisionen

 

Provisionen sind 20 Prozent zu hoch

Immobilienmakler haben es bisher verstanden, einen Schutzraum um ihre „ortsübliche“ Courtage zu ziehen und verlangen seit Jahren unbegründet gleichbleibend hohe Provisionen für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Dabei bewegen sich die tatsächlich gezahlten Provisionen eindeutig nach unten.

So das Ergebnis einer Studie des Verbraucherschutzvereins wohnen im eigentum e.V., die vom Bundesministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz (BMELV) gefördert wurde.

Demnach verlangen Immobilienmakler immer noch Gesamtprovisionen von 5,80% bis 6,96% des Kaufpreises einer Immobilie inklusive Mehrwertsteuer. Sie begründen diese hohen Provisionssätze mit „Marktüblichkeiten“ oder „Standards“.

Tatsächlich erhalten sie nur noch Provisionen zwischen 4,6% bis 5,6% inkl. MwSt. Dies ist eines der Ergebnisse von Makler- und Kundenbefragungen von wohnen im eigentum e.V. Eine Schätzung auf der Basis der durchgeführten Befragungen ergibt, dass die am Markt aktuell erzielten Provisionen ca. 20% unter den so genannten ortsüblichen Maklerprovisionen liegen. „Damit steht die ortsübliche Courtage unter erheblichem Legitimationsdruck.“ erklärte Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied von wohnen im eigentum e.V. bei der heutigen Vorstellung der Studie in Berlin und forderte die Branche auf „Runter mit der ortsüblichen Courtage!“.

Denn die „ortsübliche Courtage“ ist mehr als nur eine unverbindliche Preisempfehlung, die angeblich den durchschnittlich am Ort erzielten Provisionen entsprechen soll. Sie ist zwar frei verhandelbar. Wird allerdings keine andere Vereinbarung getroffen, wird die ortsübliche Courtage Grundlage des Maklervertrages. Außerdem ist sie in der Regel das Einstiegsniveau für die Provisionsverhandlungen und hält diese auf zu hohem Niveau.

Abgesehen von den Verbrauchern orientieren sich auch die Gerichte an der Ortsüblichkeit der Provisionen, sobald es zur gerichtlichen Auseinandersetzung kommt. Somit entstehen auch hier zu Schieflagen, wenn nicht gar Verfälschungen, wenn die Sätze der Maklerbranche heran gezogen werden.

Mit der Studie „Leistungen und Provisionen transparent – Makler- und Kundenbefragungen zur Verbesserung der Position der Verbraucher im Geschäft mit Immobilienmaklern“ wird erstmals in Deutschland von unabhängiger Seite die Frage gestellt und empirisch belegt, dass ein erheblicher Abstand zwischen den von der Maklerbranche als ortsüblich – und damit durchschnittlich – bezeichneten und den tatsächlich im Durchschnitt gezahlten Provisionen besteht.

„Mit den veröffentlichten Courtageangaben sollen die Provisionen künstlich hoch gehalten werden.“ so Dr. Helmut Hagemann, Verfasser der Studie, die in Zusammenarbeit mit dem Kölner Institut für Angewandte Verbraucherforschung (IFAV) erstellt wurde. Er appellierte an die Verbraucher „Kräftig zu verhandeln.“ Bisher tun dies nur ein Drittel der Käufer und ein Viertel der Verkäufer.

Für die Studie, die sich nicht nur mit den Provisionen, sondern mit den Maklerleistungen insgesamt befasst, wurden 200 verdeckte Maklerinterviews durchgeführt sowie aus einem Immobilieninserentenpool von 3.400 Kunden 400 Fragebogen gestützte und auswertbare Interviews gezogen. Ergänzt wurden die Ergebnisse um über 20 vertiefende Kundengespräche. Die Erkenntnisse wurden in den europäischen Kontext gesetzt – auch der Sachstand der Fachliteratur berücksichtigt - und um Beratungsaussagen für die Verbraucheraufklärung erweitert. Somit bietet die Studie ein rundes Bild über Maklerleistungen, Provisionen und Kundenzufriedenheit.

Autor: Dr. Helmut Hagemann
Erscheinungsjahr: 2006
Umfang: 158 Seiten / DIN A 4
[ PDF I 786 KB ]

 


 

Der Grundstückskauf

 

Der Grundstückskauf (mit oder ohne Immobilie) beginnt mit einer (allgemeinen) Festlegung Ihres zukünftigen Wohnortes - der Stadt oder Gemeinde, bzw. des Stadtteils, und endet mit der Eintragung im Grundbuch. Neben wichtigen Informationen bietet dieser Ratgeber in erster Linie Entscheidungshilfen und Checklisten, die Ihnen die einzelnen Schritte auf dem Weg zu Ihrem Haus aufzeigen, nämlich was Sie wann in die Wege leiten bzw. unternehmen müssen.

Zu Beginn der Grundstückssuche steht die Entscheidung, wo Sie suchen und später wohnen wollen - in welchen Stadtteilen oder Dörfern. Diese Entscheidung hängt sicherlich von der Lage der Arbeitsplätze, Schulen etc. Ihrer Familie ab, aber auch von den Grundstückspreisen, dem Angebot an Baugrundstücken und von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab, denn Bauland ist knapp und teuer.

Autoren: Jan Habermann, Gabriele Heinrich
Erscheinungsjahr: 2003
Umfang: 16 Seiten, DIN A4
Preis: Kostenloser Download
[ PDF | 300 KB ]