Das Wohnungseigentumsgesetz

Die einzelnen Wohnungseigentümer:innen müssen die Möglichkeit bekommen, die Verwaltungsunterlagen einzusehen. Derzeit müssen sie den Anspruch gegenüber der WEG geltend machen, die sich dann mit der Verwaltung auseinandersetzt. Um sich einen Überblick zum Beispiel über Angebote von Handwerksunternehmen oder Korrespondenz mit Versicherungen zu verschaffen, wäre ein direktes Einsichtsrecht im Wohnungseigentumsgesetz hilfreich.

Die einzelnen Wohnungseigentümer:innen brauchen einen direkten Schadenersatzanspruch gegen die Verwaltung. Derzeit ist es so, dass  Wohnungseigentümer:innen, wenn die Verwaltung einen Schaden verursacht hat, erst die WEG verklagen müssen. Diese kann dann bei der Verwaltung Regress nehmen. Die eigene WEG verklagen zu müssen, kann Wohnungseigentümer:innen unter Umständen davon abhalten, eigene Ansprüche durchzusetzen.

Der Verwaltungsbeirat als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft braucht konkrete gesetzliche Befugnisse im Wohnungseigentumsgesetz. Notwendig sind detaillierte Handlungsanweisungen, um als Kontrollorgan ein Gegengewicht zur Verwaltung stellen zu können. Verwaltungsbeiräte sind häufig ehrenamtlich tätig. Sinnvoll wäre zumindest, dass Verwaltungsbeiräte ein gesetzlich festgelegtes Auskunftsrecht gegenüber der Verwaltung bekommen.

Die Verteilung der Prozesskosten im Innenverhältnis der WEG ist nicht fair geregelt. Derzeit werden auch obsiegende Wohnungseigentümer:innen an den Kosten der WEG beteiligt, was diese als ungerecht empfinden. Eine Anpassung des Wohnungseigentumsgesetzes ist notwendig – sie könnte sich an der Kostenverteilung gemäß der Zivilprozessordnung orientieren.

Die Einführung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen modernisiert das Wohnungseigentumsrecht, wirft aber Fragen hinsichtlich einer gleichberechtigten Teilhabe, der Qualität von Diskussion und Beschlussfassung sowie der Beteiligung auf. Insbesondere ist zu prüfen, ob technische Hürden und der eingeschränkte persönliche Austausch die Willensbildung beeinträchtigen. Die Evaluation sollte daher klären, ob virtuelle Versammlungen eine gleichwertige oder lediglich ergänzende Alternative zur Präsenzversammlung darstellen.
 

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Vorgaben zum Umgang mit der Erhaltungsrücklage, sondern beschränkt sich darauf, die Ansammlung einer „angemessenen Erhaltungsrücklage“ als Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 zu definieren. Im Rahmen der Evaluation sollte insbesondere untersucht werden, ob das bestehende System der Rücklagenverwaltung in der Praxis sowohl den Anforderungen an eine sichere Mittelanlage als auch dem Schutz vor zweckwidriger Verwendung bis hin zu Veruntreuungsrisiken ausreichend Rechnung trägt.

Im Rahmen der Evaluation sollte geklärt werden, ob verbindliche oder zumindest einheitlich orientierende Vorgaben zur Jahresabrechnung einen Beitrag dazu leisten können, die Nachvollziehbarkeit zu erhöhen, Fehleranfälligkeit zu reduzieren und die wirtschaftliche Kontrolle innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften zu stärken.

Nach Erfahrungen von WiE bleibt in der Praxis häufig unklar, wer die Verantwortung für die Planung der Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen trägt – nicht selten wird diese zwischen Verwalter:in und Wohnungseigentümer:innen hin- und hergeschoben. Dies kann dazu führen, dass notwendige Planungen unterbleiben oder erst dann erfolgen, wenn ein konkreter Sanierungsbedarf bereits eingetreten ist. WiE hält daher die Einführung eines gesetzlich verpflichtenden mittel- und langfristigen Erhaltungs-, Sanierungs- und Finanzierungsplans für eine geeignete Maßnahme, um dem bestehenden Sanierungsstau entgegenzuwirken. 

Im Rahmen der Evaluation des Wohnungseigentumsgesetzes sollte geprüft werden, ob die derzeitigen Regelungen zur Amortisationsberechnung bei baulichen Maßnahmen ausreichend klar und rechtssicher sind. Da das Gesetz keine konkreten Vorgaben enthält und der in der Gesetzesbegründung genannte Orientierungswert von zehn Jahren insbesondere bei umfangreichen Sanierungen häufig nicht realistisch erscheint, bestehen in der Praxis erhebliche Unsicherheiten. Eine gesetzliche oder klarstellende Konkretisierung der Amortisationsmaßstäbe könnte daher für nachvollziehbare Kostenverteilungsbeschlüsse, mehr Rechtssicherheit und eine erleichterte Beschlussfassung sorgen.

Im Rahmen der Evaluation des Wohnungseigentumsgesetzes sollte die Abgrenzung zwischen Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen näher betrachtet und insbesondere im Hinblick auf energetische Modernisierungen rechtssicher ausgestaltet werden. 

Immer mehr WEGs, vor allem kleinere, haben angesichts des Fachkräftemangels Schwierigkeiten, eine Verwaltung zu finden. Daher ist die Selbstverwaltung von WEGs zunehmend eine Alternative zu einer externen Verwaltung. WiE setzt sich dafür ein, dass die Rahmenbedingungen für selbstverwaltete WEGs verbessert werden, damit diese Art der Verwaltung gleichberechtigt zur gewerblichen WEG-Verwaltung ist.

Damit bei Vertragsabschlüssen mit Dritten wie Handwerkern nicht die ganze WEG als Vertragspartnerin auftreten muss, wenn die WEG selbstverwaltet ist, sollte eine gesetzliche Ermächtigungsgrundlage geschaffen werden, mit der einzelne Wohnungseigentümer:innen per Mehrheitsbeschluss der WEG dazu ermächtigt werden können, für die WEG im Außenverhältnis in Einzelfällen tätig zu werden. Das ist wichtig, damit die selbstverwaltete WEG handlungsfähig bleibt, auch wenn nicht alle WEG-Mitglieder erreichbar sind. 

Ein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter sollten zudem nur noch WEGs ab mindestens 15 Sondereigentumseinheiten haben. 

Im Rahmen der Evaluation sollte klargestellt werden, dass die Weitergabe von E-Mail-Adressen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft unter Beachtung der DSGVO zulässig ist und ein entsprechender Informationsanspruch der Eigentümer:innen gegenüber der WEG bzw. dem Verwalter besteht. Angesichts der erheblichen gemeinsamen wirtschaftlichen und organisatorischen Interessen sowie der zunehmenden Bedeutung elektronischer Kommunikation, auch mit Blick auf die Möglichkeit der hybriden und virtuellen Eigentümerversammlung, sollte dies ausdrücklich gesetzlich geregelt werden.