Das Wohnungseigentumsgesetz ist das zentrale Gesetz für die Wohnungseigentümer:innen. Es regelt die Rechte und Pflichten aller Beteiligten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft und das Verhältnis zur Verwaltung. Das Gesetz wurde 1951 erlassen und im Jahr 2020 umfassend modernisiert. 2024 wurden weitere Änderungen vorgenommen. Für 2027 ist eine umfassende Evaluation der Gesetzesänderungen geplant. Untersucht werden soll, ob die Änderungen praxistauglich sind und ob weiterer Änderungsbedarf besteht. WiE setzt sich dafür ein, dass die Evaluation auch wirklich durchgeführt wird und Wohnungseigentümer:innen dabei beteiligt werden.
Das Wohnungseigentumsgesetz wurde im Laufe der Jahre mehrfach geändert. Nach 2007 brachte das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz im Jahr 2020 die wohl umfassendste Reform des Wohnungseigentumsgesetzes.
Änderung 2024: Balkonkraftwerke und virtuelle Eigentümerversammlung
Im vergangenen Jahr wurde das Gesetz in zwei Punkten abgeändert: Wohnungseigentümer:innen haben jetzt einen Anspruch auf die Installation von Balkonkraftwerken (Steckersolargeräte) – die WEG darf zwar Auflagen machen, das Vorhaben aber nicht einfach so ablehnen. Damit soll die Energiewende in WEGs vorangetrieben werden. Die Installation von Steckersolargeräten wird damit anderen privilegierten Maßnahmen wie beispielsweise Einbruchschutz und schnellem Internet gleichgestellt. Eine Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches gibt auch Mieter:innen einen solchen Anspruch, den sie gegen Vermieter:innen durchsetzen können.
Zudem wurde eine Beschlusskompetenz für virtuelle Eigentümerversammlungen eingeführt. WEGs können mit einer 3/4-Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen, dass Eigentümerversammlungen für bis zu 3 Jahre ausschließlich virtuell stattfinden - es also keine Möglichkeit mehr gibt, vor Ort teilzunehmen. Eine Übergangslösung bis 2028 sichert eine zusätzliche Präsenzversammlung für jene, die aus verschiedenen Gründen lieber vor Ort teilnehmen.
Das Thema virtuelle Eigentümerversammlung wurde seit Jahren kontrovers diskutiert. Wohnen im Eigentum setzt sich dafür ein, dass die Erfahrungen der Wohnungseigentümergemeinschaften mit der rein virtuellen Eigentümerversammlung - wie vom Gesetzgeber geplant - umfassend evaluiert werden.
WiE: Weiterer Reformbedarf im Wohnungseigentumsgesetz
Wohnen im Eigentum sieht allerdings noch zusätzlichen Änderungsbedarf im Wohnungseigentumsgesetz. Die Befugnisse für den Verwaltungsbeirat sollten konkretisiert werden. Zudem sind laut WiE ein direkter Schadensersatzanspruch einzelner Wohnungseigentümer:innen gegen die Verwaltung wichtig sowie ein Einsichtsrecht bei der Verwaltung wichtig. Auch die bisherige Prozesskosten-Verteilung ist aus Sicht von WiE verbesserungswürdig.
Einsichtsrecht bei der Verwaltung
Einsichtsrecht bei der Verwaltung
Die einzelnen Wohnungseigentümer:innen müssen die Möglichkeit bekommen, die Verwaltungsunterlagen einzusehen. Derzeit müssen sie den Anspruch gegenüber der WEG geltend machen, die sich dann mit der Verwaltung auseinandersetzt. Um sich einen Überblick zum Beispiel über Angebote von Handwerksunternehmen oder Korrespondenz mit Versicherungen zu verschaffen, wäre ein direktes Einsichtsrecht im Wohnungseigentumsgesetz hilfreich.
Direkte Schadenersatzansprüche für Wohnungseigentümer:innen
Direkte Schadenersatzansprüche für Wohnungseigentümer:innen
Die einzelnen Wohnungseigentümer:innen brauchen einen direkten Schadenersatzanspruch gegen die Verwaltung. Derzeit ist es so, dass Wohnungseigentümer:innen, wenn die Verwaltung einen Schaden verursacht hat, erst die WEG verklagen müssen. Diese kann dann bei der Verwaltung Regress nehmen. Die eigene WEG verklagen zu müssen, kann Wohnungseigentümer:innen unter Umständen davon abhalten, eigene Ansprüche durchzusetzen.
Prozesskosten-Verteilung
Prozesskosten-Verteilung
Die Verteilung der Prozesskosten im Innenverhältnis der WEG ist nicht fair geregelt. Derzeit werden auch obsiegende Wohnungseigentümer:innen an den Kosten der WEG beteiligt, was diese als ungerecht empfinden. Eine Anpassung des Wohnungseigentumsgesetzes ist notwendig – sie könnte sich an der Kostenverteilung gemäß der Zivilprozessordnung orientieren.
Konkrete Befugnisse für den Verwaltungsbeirat
Konkrete Befugnisse für den Verwaltungsbeirat
Der Verwaltungsbeirat als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft braucht konkrete gesetzliche Befugnisse im Wohnungseigentumsgesetz. Notwendig sind detaillierte Handlungsanweisungen, um als Kontrollorgan ein Gegengewicht zur Verwaltung stellen zu können. Verwaltungsbeiräte sind häufig ehrenamtlich tätig. Sinnvoll wäre zumindest, dass Verwaltungsbeiräte ein gesetzlich festgelegtes Einsichtsrecht in Unterlagen der Verwaltung bekommen.
Selbstverwaltung in der WEG fördern
Selbstverwaltung in der WEG fördern
Immer mehr WEGs, vor allem kleinere, haben angesichts des Fachkräftemangels Schwierigkeiten, eine Verwaltung zu finden. Daher ist die Selbstverwaltung von WEGs zunehmend eine Alternative zu einer externen Verwaltung. WiE setzt sich dafür ein, dass die Rahmenbedingungen für selbstverwaltete WEGs verbessert werden, damit diese Art der Verwaltung gleichberechtigt zur gewerblichen WEG-Verwaltung ist.
Damit bei Vertragsabschlüssen mit Dritten wie Handwerkern nicht die ganze WEG als Vertragspartnerin auftreten muss, wenn die WEG selbstverwaltet ist, sollte eine gesetzliche Ermächtigungsgrundlage geschaffen werden, mit der einzelne Wohnungseigentümer:innen per Mehrheitsbeschluss der WEG dazu ermächtigt werden können, für die WEG im Außenverhältnis in Einzelfällen tätig zu werden. Das ist wichtig, damit die selbstverwaltete WEG handlungsfähig bleibt, auch wenn nicht alle WEG-Mitglieder erreichbar sind.
Zudem muss es auch für selbstverwaltete WEGs problemlos möglich sein, ein WEG-Konto zu eröffnen – nach Erfahrungen von WiE bieten manche Banken nur WEGs mit gewerblicher Verwaltung an, ein WEG-Konto zu eröffnen. Ein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter sollten zudem nur noch WEGs ab mindestens 15 Sondereigentumseinheiten haben.