Hausmeister-Umfrage: Zusammenarbeit ist nicht immer einfach

04.11.2020. In vielen WEGs ist der/die Hausmeister/in nicht wegzudenken und übernimmt häufig eine Vielzahl von Aufgaben. WiE wollte im Rahmen einer Umfrage von Ihnen wissen, wie in Ihrer WEG die Zusammenarbeit mit Ihrem/r Hausmeister/in aussieht und wo es Probleme gibt. Lesen Sie hier die Ergebnisse und ausgewählte Erfahrungen.

Insgesamt haben 83 Wohnungseigentümer an der Umfrage teilgenommen. Herzlichen Dank für Ihre aktive Teilnahme! Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass wir nicht alle Erfahrungen veröffentlichen können.

 

Wie sind in Ihrer WEG die Hausmeistertätigkeiten geregelt?

47 Stimmen: Wir haben einen Dienstleister mit den Hausmeistertätigkeiten beauftragt.

23 Stimmen: Wir haben eine/n Hausmeister/in angestellt.

13 Stimmen: Ein/e Miteigentümer/in erledigt diese Aufgaben.

 

Aus welchen Gründen hat sich Ihre WEG für diese Form der Zusammenarbeit entschieden?

Dienstleister beauftragt:

Als Gründe für diese Form der Zusammenarbeit werden unter anderem die Kosten und eine Kostentransparenz genannt, eine klare Aufgabenregelung. Außerdem schätzen WEGs an einem professionellen Dienstleister, dass der WEG keine zusätzlichen Kosten im Krankheits- und Urlaubsfall entstehen und kein Verwaltungsaufwand für Personalkosten (da kein Arbeitsverhältnis besteht). Manche WEGs sind auch einfach nur dem Beispiel ihres Bauträgers gefolgt („Das war schon immer so seit Gründung der WEG“).

„Nach Fertigstellung der Wohnanlage, vor sechs Jahren, hat der Bauunternehmer (= Verwalter) bei der ersten Sitzung der WEG den Hausmeister vorgeschlagen. Dieser Hausmeister macht seine Sache sehr gut! Der Winterdienst wurde an einen Dienstleister übergeben, aber ansonsten macht der Hausmeister so ziemlich alles (außer Reparaturen, die von einer Fachfirma durchgeführt werden müssen).“, schreibt Rolf K. aus Kitzingen.

Simon W. aus Bückeburg gibt zu bedenken, was WEGs alles beachten müssen, wenn sie eine/n Hausmeister/in anstellen: „Dienstleister sind die beste Lösung, weil man dann keine bzw. weniger Probleme mit Sozialversicherung, Vertretung und Qualifikation bekommt. Als Arbeitgeber unterliegt die WEG, in deren Namen der Hausmeister in der Regel eingestellt wird zahlreichen Vorschriften, u.a. benötigt man eine Fachkraft für Arbeitssicherheit für eine Gefährdungsbeurteilung, die jährliche Belehrung Arbeitssicherheit und die jährliche Begehung der Arbeitsstätte; außerdem müssen elektrische Arbeitsmittel mit Kabel jährlich elektrisch geprüft werden.“

 

Hausmeister/in angestellt:

Manche WEGs haben keine gute Erfahrungen mit Hausmeisterdiensten (Dienstleistern) gemacht und entscheiden sich dann deshalb dafür, einen Hausmeister/in anzustellen. In anderen Wohnungseigentumsanlagen ist es quasi „Tradition“, einen Hausmeister/in anzustellen, da es dort eine Hausmeisterwohnung gibt, wie die Ergebnisse zeigen. Dieser ist, so die Ergebnisse, in der Regel gut erreichbar, da er vor Ort wohnt. Auch die Größe der Wohnungseigentumsanlage wird als Grund für diese Form der Zusammenarbeit genannt, auch der Kostenaspekt wird angeführt. Eine interessante Lösung hat die WEG von Martin D. aus München: Die WEG teilt sich mit einer andern WEG (erster und zweiter Bauabschnitt einer Wohnanlage) den Hausmeister „aufgrund schneller Erreichbarkeit und kurzer Dienstwege“.

 

Miteigentümer/in erledigen Aufgaben:

Diese Form der Zusammenarbeit ist relativ selten, wie die Ergebnisse zeigen. Voraussetzung ist, dass sich ein/e Miteigentümer/in bereit erklärt, die Hausmeistertätigkeiten zu übernehmen. Bei dieser Variante wird mehrfach angegeben, dass sie kostengünstiger sei als einen Dienstleister zu beauftragen oder einen Hausmeister anzustellen. Auch die gute Erreichbarkeit ist einer der Gründe, warum WEGs sich für diese Lösung entscheiden – der Ansprechpartner wohnt in dem Fall ja vor Ort. Angegeben wurde auch, dass trotz umfangreicher Suche kein geeigneter Nachfolger für einen Hausmeister in Festanstellung gefunden worden sei und sich daraufhin ein Miteigentümer dazu bereit erklärt habe.

Johannes K. aus Bruchköbel schreibt, die Größe seiner Anlage – 4800 qm, 13 Stockwerke und ein großer Müllplatz – machten eine umfassende Betreuung durch einen Hausmeister notwendig. Externe Dienste, die nicht vor Ort sind, seien wenig hilfreich. Sein Hausmeister ist fest angestellt und gleichzeitig Eigentümer einer Wohnung. Diese Lösung sei ideal – „auch für die Verwaltung die so erst einmal durch einen Ansprechpartner vor Ort von Bagatellen verschont bleibt.“ Allerdings müsse bei dieser Form der Zusammenarbeit die Chemie zwischen den Beteiligten stimmen.

Es gibt auch Mischformen. In der WEG von Daniel S. aus Berlin erledigen Dienstleister alle Tätigkeiten, die von der WEG nicht selbst gemacht werden. Ein Miteigentümer erledigt die kleinen technischen Erfordernisse (z. B. Leuchtmittel austauschen, Heizung kontrollieren, usw.) und weitere Eigentümer kümmern sich als Gruppe um die zwei kleinen Höfe mit Pflanzenbewuchs und Rasen.

Wohnungseigentümer Oliver T. sieht diese Variante der Zusammenarbeit eher negativ: „Die Veränderungen oder Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum wurden nie transparent durch den Miteigentümer, der die Leuchtmittelwechseltätigkeiten u.ä. übernommen hat, der WEG und dem Verwalter (mit)geteilt.“

 

Welche Aufgaben übernimmt der/die Hausmeister/in in Ihrer WEG? (Mehrfachnennungen möglich)

66 Stimmen: Gemeinschaftseigentum, z.B. Außenbereich und Treppenhaus, reinigen

63 Stimmen: Winterdienst

59 Stimmen: Kleinere Reparaturen

58 Stimmen: Überwachung von technischen Anlagen (z.B. Heizungsanlage)

56 Stimmen: Pflege des Gemeinschaftsgartens

33 Stimmen: Weitere Aufgaben

 

Gibt es in Ihrer WEG Probleme im Zusammenhang mit den Hausmeistertätigkeiten?

45 Stimmen: Ja

36 Stimmen: Nein

 

Welche Probleme gibt es in Ihrer WEG? (Mehrfachnennungen möglich)

38 Stimmen: Die Aufgaben werden nicht korrekt bzw. nicht zufriedenstellend ausgeführt.

27 Stimmen: Die Aufgaben werden oft mit deutlicher Verzögerung bzw. zu spät ausgeführt.

23 Stimmen: Die Aufgaben des/der Hausmeister/in sind nicht klar festgelegt.

22 Stimmen: Die Kosten sind zu hoch.

14 Stimmen: Wir Eigentümer müssen uns ständig mit dem/der Hausmeister/in streiten.

10 Stimmen: Der/die Verwalter/in hat einen Mehraufwand, da er/sie den/die Hausmeister/in mahnen und/oder kontrollieren muss.

7 Stimmen: Wir haben häufig einen Wechsel des/der Hausmeister/in.

 

Erfahrungen zu den Problemen:

Aufgaben werden nicht korrekt bzw. nicht zufriedenstellend ausgeführt

Das Problem, das am häufigsten auftritt: Die Arbeiten werden häufig nicht korrekt bzw. nicht zufriedenstellend und/oder zu spät ausgeführt. Bernd L. aus Rosenheim etwa bemängelt, dass der Hausmeisterdienst „zu wenig aufmerksam“ durch die Wohnanlage gehe - trotz regelmäßiger Anwesenheit. Erhard G. aus Nürnberg schreibt: „Wir haben seit 1.1.2020 einen neuen Hausmeister, zwar teurer aber nicht besser als der Vorgänger.“ Es gebe zwar ein genaues Leistungsverzeichnis und sogar Arbeitsberichte zu den Gartenarbeiten, die allerdings nicht erkennen ließen, was wirklich erledigt wurde. Seine Schlussfolgerung: „Man müsste immer dabei sein und Anweisungen geben.“ Paula J. aus Saarburg schreibt: „Nach Meinung einiger Miteigentümer ist der Hausmeister nicht genug ‚Handwerker‘. Arbeiten bleiben oft lange liegen oder werden nur sehr zögerlich ausgeführt. Insgesamt scheint das Preis-Leistungsverhältnis nicht ganz stimmig.“

Aufgaben sind nicht klar festgelegt

In einigen WEGs sind die Aufgaben des/der Hausmeister/in nicht klar definiert. So schreibt etwa Karl E. aus Duisburg: „Der Hausmeister ist der Ehemann der Beiratsvorsitzenden und hat null technische Fähigkeiten.“ Man habe außerdem verschiedene externe Dienstleister (für Gartenarbeit, Winterdienst, Rauchmelderdienst, Hausmülldienst), die zusätzlich bezahlt werden müssten. „Welche Aufgaben der Hausmeister hat oder erledigen soll, wissen die Wohnungseigentümer nicht. Das ist so wie ein angestellter Bademeister, der ein tolles Hemd mit der Aufschrift Bademeister trägt, der aber nicht schwimmen kann.“

Kontrolle

Vor dem Hintergrund kommen viele WEGs um eine Kontrolle des/der Hausmeister/in nicht herum. Doch dies wird nicht immer umgesetzt. Sarah L. aus Hamburg, deren WEG einen Dienstleister beauftragt hat, schreibt: „Wer kontrolliert also die ganzen Arbeiten, die er tun soll? Keiner!“ Sie bemängelt auch, dass in ihrer WEG der Winterdienst nicht richtig durchgeführt werde und verweist in dem Zusammenhang auf das Haftungsproblem der Eigentümer, wenn eine Person wegen Glatteis oder Schnee auf ihrem Grundstück zu Schaden kommt.

Die Erfahrung von Gerda S.: „Eine Kontrolle des Hausmeisters anhand von z.B. Reporten wird von ihm grundsätzlich verweigert!“ Ihre WEG hat im Rahmen der Beauftragung eines Dienstleisters ständig mit wechselndem Personal zu und mit einem „unfachmännischen Umgang mit Gartengeräten und Putzgerät“. In der Folge sei der Garten der WEG mittlerweile verschnitten. Zudem würden kleine Reparaturen nicht gemacht bzw. nicht der Verwaltung gemeldet – „so hängen z.B. kaputte Dichtungen in den Türen wochenlang“.

Allerdings gibt es in diesem Bereich auch positive Erfahrungen: „Der Aufgabenkatalog und die Bezahlung ist per Beschluss festgelegt und damit für alle Eigentümer transparent. Die Ausführungen der Arbeiten können leicht überprüft werden“, schreibt Konstantin H. aus Emmendingen. Seine WEG hat einen Dienstleister beauftragt und sei mit dieser Regelung zufrieden. Wenn es Kritik bzw. Unzufriedenheit gebe, werde dies in der Eigentümerversammlung diskutiert und die Ergebnisse über den Verwalter an den Hausmeister weitergeleitet.

Kosten und mangelnde Transparenz

Zu hohe Kosten werden bei der Umfrage als eines der Probleme genannt, zum Teil verbunden mit einer mangelnden Transparenz bezüglich der geleisteten Arbeit. Marta T. aus Küssaberg schreibt etwa, ihre WEG habe keinerlei Nachweis über die Arbeitszeit des Hausmeisters und was gemacht worden sei.

Die Erfahrung von Heribert B. aus Usingen zeigt, dass WEGs unzulässigerweise gar nicht immer bekannt ist, was für ein Vertrag mit Hausmeisterdiensten abgeschlossen wird: „Von unserer Verwaltung wurde ein Vertrag mit einem Hausmeisterdienst abgeschlossen, ohne dass die WEG Einsicht in den Vertrag bekam.“ Erst nach mehrmaligem Verlangen habe man Einsicht in den Vertrag erhalten. Das Leistungsverzeichnis sei von dem Hausmeister selbst erstellt und nicht mit der WEG abgestimmt worden. „Als Pauschalpreis für diese Tätigkeiten, von denen 2/3 überhaupt nicht erforderlich waren, bekam er netto monatlich 330,00 €. Wir haben nach Kenntnisnahme dieses Vertrages die Verwaltung beauftragt, den Vertrag zu kündigen. Jetzt haben wir - nach unseren Vorgaben - einen neuen Hausmeister und bezahlen nur noch 115,00 € netto.“

Häufige Wechsel

Dass es schwierig sein kann, langfristig mit einem Hausmeister/in zusammenzuarbeiten und es häufig zu Wechseln kommt, zeigt die Erfahrung von Josef V. aus Meckenheim: „Keine Form der Zusammenarbeit war bisher zielführend, deshalb wurde mehrfach umgestellt.“ Eine ähnliche Erfahrung hat Wolfram W. aus Bad Reichenhall gemacht. Seine WEG hat nach 36 Jahren nun den sechsten Hausmeister. Vier der Hausmeister hätten von sich aus gekündigt, unter anderem, da die Tätigkeiten nach dem Pflichtenheft aus deren Sicht nicht ‚entsprechend entlohnt‘ worden seien. Er hat den Eindruck, die Hausmeister seien „zu 90 % selbsternannte Alleskönner“. Er bemängelt, dass kein Qualifikationsnachweis erforderlich sei und der Gewerbeschein genüge, um als Hausmeister tätig zu sein.

Auch positive Stimmen

Immerhin: Knapp die Hälfte der teilnehmenden Eigentümer gibt an, dass es keine Probleme in Zusammenhang mit den Hausmeistertätigkeiten gibt. Uns haben also auch einige positive Rückmeldungen erreicht. Dieter O. aus Berlin schreibt: „Wir sind im Großen und Ganzen zufrieden mit unserem Hausmeister. Da wir eine recht große Gartenanlage haben gibt es zweimal im Jahr für alle, die Lust dazu haben, eine Gartenarbeit, was auch das Miteinander fördert.“ Das Fazit von Karl S. aus Düsseldorf: „Ein guter zuverlässiger Hausmeister ist Gold wert und ist immer zu empfehlen.“

Grundlegende Informationen zu Hausmeistertätigkeiten und was WEGs bei den verschiedenen Varianten der Zusammenarbeit zu beachten haben, hat Wohnen im Eigentum in einem neuen Infoblatt für Mitglieder zusammengestellt. Zum Infoblatt gelangen Sie im geschützten Mitgliederbereich (dazu bitte erst auf der Website einloggen).