Interview: Elisabeth Winkelmeier-Becker MdB (CDU)

Elisabeth Winkelmeier-Becker

Mitglied des Deutschen Bundestags, Sprecherin der CDU/CSU-Bundestagsfraktion für Recht und Verbraucherschutz, Direktmandat im Rhein-Sieg-Kreis I

im Interview mit wohnen im eigentum e.V.

14.10.2014

 

Immobilienbesitzer als Verbraucher, das ist in der Politik eine neue Sichtweise. Warum wurde sie notwendig?

Immobilienkäufer sind zumeist nicht Unternehmer oder professionelle Investoren, sondern Verbraucher, die für den eigenen Wohnbedarf oder auch zur Altersversorgung eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus anschaffen. Dies wollen wir auch fördern. Dabei wird der private Käufer mit vielen Problemen konfrontiert, von Fragen des Bauvertrags bis hin zu Verwaltung und Instandhaltung, bei denen er z. B. einem gewerblichen Bauträger typischerweise unterlegen ist. Hier ist es hier die Aufgabe der Politik, für entsprechende rechtliche Rahmenbedingungen zu sorgen.

Der Koalitionsvertrag will den Verbraucherschutz für Bauherren beim Bauvertragsrecht ausbauen. Wo sehen Sie konkreten Änderungsbedarf?

Wird ein Verbraucher als Bauherr tätig, so benötigt er bei einem so weitreichenden Rechtsgeschäft, das im Regelfall auch mit erheblichen Kreditaufnahmen verbunden ist, klare und lückenlose Informationen als Entscheidungsgrundlage. Rechts- und Kalkulationssicherheit müssen beim Abschluss von privaten Kauf- oder Bauverträgen sichergestellt sein. Wir wollen mit Maßnahmen wie u. a. einer verbindlichen Baubeschreibung sowie einem Widerrufsrecht des privaten Bauherrn für besseren Verbraucherschutz sorgen.

Laut Koalitionsvertrag kommen für Wohnungsverwalter berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherung. Welche fachlichen Bausteine schlagen Sie für die Mindestqualifikation vor? Welche Mindestdeckung für die Pflichtversicherung?

Wohnungsverwalter haben eine große Verantwortung gegenüber den Eigentümern und Mietern. Sie verwalten hohe Wohngeldeinnahmen und sind aufgefordert, die notwendigen Impulse zu geben, damit das gemeinsame Eigentum in Stand gehalten wird und seinen Wert erhält. Die Vergangenheit hat leider verschiedentlich gezeigt, dass nicht alle Verwalter diesen Anforderungen gewachsen sind, in einigen Fällen waren außerdem Unterschlagungen zu beklagen. Zum Schutz aller Beteiligten halte ich zunächst die Einführung beruflichen Mindestqualifikationen für notwendig. Außerdem wäre eine Versicherungspflicht sinnvoll; ob hier die Vorgaben des Versicherungsvertragsrechts reichen, muss noch geprüft werden. Zu beiden Fragen werden dabei praktische Erfahrungsberichte hilfreich sein, die z. B. von wohnen im eigentum in die Diskussion eingebracht werden könnten. Bei all dem wird aber auch zu berücksichtigen sein, dass eine bessere Qualifikation und auch höhere Aufwendungen für die Versicherung in die Honorarforderung der Verwalter einfließen dürften.

Nach Auffassung von wohnen im eigentum verlangt die Sicherung des Vermögens der Wohnungseigentümer neben Qualifikation und Versicherung eine effektive Kontrolle der Verwaltung durch die Eigentümer. Praktisch ist das besonders in größeren Anlagen nur über die Verwaltungsbeiräte zu realisieren. Doch deren gesetzliche Position ist schwach, dafür sind ihre Haftungsrisiken erheblich. Was sollte hier geschehen?

Die gesetzliche Konstruktion der Verwaltungsbeiräte entspricht nicht mehr der Praxis, vor allem den Bedürfnissen sehr großer Wohnungseinheiten. Der damalige Gesetzgeber hatte offenbar eher kleinere Einheiten vor Augen, in denen die Eigentümer die Angelegenheiten der Gemeinschaft im Wesentlichen selber regeln, daran auch persönlich interessiert sind und dazu im ständigen persönlichen Austausch stehen. Die Realität sieht manchmal anders aus: größere, anonymere Gemeinschaften, wechselnde Eigentümer, die die Wohnungen eher als Investitionsobjekt betrachten und ihr Stimmrecht auf andere, größere Investoren übertragen, häufig wechselnde Mieter, die sich nicht mit den Eigentümern über Angelegenheiten der Gemeinschaft austauschen. Vor allem in dieser Konstellation sollten die Verwaltungsbeiräte gestärkt werden. Wir wollen daher prüfen, wie sich die Arbeit von Verwaltungsbeiräten rechtlich effektiver gestalten lässt.

Bei vielen Gesetzen und Fördermaßnahmen kommen die speziellen Umsetzungsprobleme im Wohnungseigentum nicht in den Blick. Typisch ist der Fall der Erleichterung energetischer Sanierungen durch die letzte Mietrechtsreform. Jetzt soll hier nachgebessert werden. Wie kann erreicht werden, dass Wohnungseigentum in Zukunft von vornherein einbezogen wird?

In der Vergangenheit haben vor allem Mieter und Vermieter im Fokus der Wohnungspolitik gestanden; auch bei der Aufgabe der energetischen Sanierung von Wohnungen sind die Besonderheiten des Wohnungseigentums nicht in dem Umfang berücksichtigt worden, wie es angesichts des hohen Anteils an Eigentumswohnungen und der besonderen Interessenlage der Eigentümer und Bewohner erforderlich gewesen wäre. Die aktive Verbandsarbeit von wohnen im eigentum ist eine gute und effektive Methode, das Augenmerk stärker hierauf zu lenken. Beim Thema energetische Sanierung müssen Wege gefunden werden, unter leichteren Voraussetzungen zu entsprechenden Beschlüssen und Finanzierungen zu kommen, auch wenn nicht alle Eigentümer sich in gleichem Maße an solchen Investitionen beteiligen wollen und können. 

Bei der Geldanlage treffen den Anbieter oft weitreichende Informationspflichten. Obwohl das Produkt „Eigentumswohnung“ nicht leichter zu verstehen ist und obwohl sein Kauf weitreichende Konsequenzen hat, gibt es hier nichts Vergleichbares. wohnen im eigentum fordert umfassende Informationspflichten. Wie stehen Sie dazu?

Die notarielle Belehrung und Beurkundung bei jedem Immobilienerwerb sichert bereits eine umfassende Information über die rechtliche Tragweite und schützt vor übereilten Entscheidungen. Anders als bei anderen Finanzprodukten geht es bei Immobilien allerdings eher um Lage, Ausstattung, Wohnwert und nicht nur um Renditeaussichten; deshalb braucht es hier andere Informationen als bei Aktien, Fonds oder Genussscheinen. Darüber hinaus erscheint es sinnvoll, dass Wohnungseigentümer über die Grundzüge der besonderen Regelungen und seiner eigenen rechtlichen Lage innerhalb einer Eigentümergemeinschaft informiert werden.

Es ist viel zu tun. Wo sehen Sie Ihre persönlichen Arbeitsschwerpunkte in Sachen Verbraucherschutz für die Besitzer von Eigenheim und Eigentumswohnung in dieser Legislaturperiode?

Der Koalitionsvertrag sieht auf Betreiben der Union erstmals vor, dass besondere Interessen der Wohnungseigentümer aufgegriffen werden sollen. Mit Mindestanforderungen an Qualifikation und Versicherung der Verwalter und weiterem Verbraucherschutz haben wir wesentliche Punkte aufgegriffen, die nun konkretisiert werden müssen. Hinweise aus der Praxis sind dabei willkommen, denn Politik kann immer nur so gut sein wie die Kenntnis der Fakten. Deshalb suchen wir auch den Austausch mit Experten und Verbänden.